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北京進深 徐迪 7月20日，招商朝棠攬閱正式開盤。

單套總價420萬±，首付60萬+即可置業(yè)副中心，6站CBD、“好房子”戶型，滿配精裝，對朝陽通勤族很具吸引力。

據(jù)悉有超過1500位購房者到場，官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

往南5公里梨園板塊的云璟攬閱，4個月開盤時的官宣銷售額是11.46億元。

官宣口徑上，兩個項目首開銷售額相差超7億元。

位置上朝棠攬閱更靠近朝陽，疊加配套成熟、河景房等概念，或更具熱銷潛力。

另外從營銷層面來講，貝好家和中海的參股也為項目帶來一定助力，特別是貝好家在剛需客群渠道上的推盤帶客優(yōu)勢。

朝棠攬閱位于通州八里橋板塊，6月26日和7月20日兩批次501套住宅取證。

準(zhǔn)售房源包括西區(qū)（一期）除2#以外的6棟樓，擬售均價6.48萬-6.54萬元/㎡區(qū)間。

項目定位為剛需加改善類產(chǎn)品，69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

其中，產(chǎn)權(quán)得房率最低的是5#樓，76.2%；最高的是剛?cè)∽C的4#樓，80.2%；

1#、6#樓得房率80%；3#樓77.9%；7#樓78.8%。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競得，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價率超過16%。

拿地不到1個月，項目規(guī)劃設(shè)計方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開發(fā)通州八里橋新盤朝棠攬閱項目。

項目地上建面8.68萬㎡，容積率2.5，規(guī)劃建設(shè)13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

本次取證的一期項目，也就是西區(qū)6049地塊，占地2.14公頃，地上建面5.35萬平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。

整體建筑比東區(qū)要高，地形所致，住宅不是正南正北的朝向。

做了兩處景觀大門，正門朝東，與東區(qū)相對設(shè)置，也有長長的沿街景墻，長度和東區(qū)的相等。

西區(qū)大門占地沒有東區(qū)寬闊，但向內(nèi)延伸出一大片下沉庭院。有景觀廊架連接，大概是類似于風(fēng)雨連廊的存在。

中央廣場的位置，非常顯眼地標(biāo)注了“地面綠化機動車停車位，”東區(qū)36輛，西區(qū)54輛。

很多開發(fā)商在報規(guī)階段的地上停車位，交付時都會改成綠地。八里橋項目總共規(guī)劃了1111個機動車停車位，地面占到了8%，去掉之后，車位比降到1:1.13，普通住宅小區(qū)水平。

西門的建筑離圍墻要更近一些了，西側(cè)幾棟樓僅有2米。

不利因素方面：

· 項目紅線范圍外110kv高壓線，區(qū)政府承諾入地；

· 項目西北側(cè)300米左右京城貨運線，24小時都有貨運飛機經(jīng)過。飛機在上空產(chǎn)生的噪音持續(xù)25S，窗內(nèi)不關(guān)窗分貝52dB，關(guān)窗降到35dB。

剛需神戶型：

起步69㎡戶型做出了三居室，而且還有餐廳和獨立的家政間。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤一貫的大尺度贈送面積。

而通州今年入市新盤大有反超之勢，包括得房率102%的北京城建國譽頌、戶均10%贈送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈送面積超10㎡：

南陽臺通面寬6.8米，約1.7米進深，計一半面積；北面設(shè)備平臺4.6㎡全贈送。

擴容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個，滿足多成員家庭居住需求。

戶型圖上感受不到的小面積壓抑感，看樣板間就比較直觀了。

它就算給你再多的陽臺，隔出再多間臥室，還是只有69平米。

如果只是小兩口當(dāng)婚房住，沒太大問題，家庭成員增加的話，日常活動和收納空間都會顯得擁擠。

69戶型樣板間↓

北向兩個小臥室，樣板間做的打通，配上特定的迷你家具，還是非常局促。

唯一能支撐這個空間做成兩個臥室的原因，就是有兩個窗戶。

特地縮小了窗墻比，方便床的擺放。

而且69三居戶型占比僅10%，朝棠攬閱的主力戶型還是105-125㎡四居。

這個面積段的戶型優(yōu)勢就沒那么明顯了，市場上同類產(chǎn)品還是有的，談不上稀缺。

兄弟盤云璟攬閱，物資學(xué)院板塊的國譽朝華，這個面積段都能做到四居兩衛(wèi)。同樣的總價，在國譽頌?zāi)苜I到四葉草。

設(shè)計方案階段拉高建筑高度

項目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

由于占據(jù)沿河稀缺位置，6044 、6049地塊在設(shè)計管控上也提出了比較細(xì)致的要求，強調(diào)與周邊建成環(huán)境的協(xié)調(diào)統(tǒng)一，重點控制區(qū)域核心與門戶節(jié)點、通惠河濱河區(qū)域的建筑高度，塑造節(jié)點突出、北高南低的整體高度秩序。

濱河建筑應(yīng)采用“梯度化”的布局，實現(xiàn)與濱水自然空間的平緩過度。避免首排建筑過高。

建筑布局方面，鼓勵地塊內(nèi)形成圍合式空間，保證沿街界面的建筑貼線率，創(chuàng)造連續(xù)開放、富有活力的城市空間。住宅建筑建議形成小尺度，開放街區(qū)空間。弱化公共建筑的建筑體量感，營造氛圍良好的近人建筑空間。

重點控制通惠河濱河區(qū)域、京承鐵路及通惠北路沿線的建筑屋頂立面，避免沿街“高層剃平頭”的形式，塑造整體協(xié)調(diào)統(tǒng)一的城市界面。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設(shè)計方案里調(diào)整到（局部54米）。

48米只能做到16層，現(xiàn)在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景，整體上也符合北高南低的設(shè)計管控。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號線永順站步行約500米左右，六站到國貿(mào)CBD。

商業(yè)配套目前主要是萬達廣場，規(guī)劃運河商務(wù)區(qū)會帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網(wǎng)簽143套，去化過半，成交均價接近7萬元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價超7.3萬元/平米。