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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

徐匯濱江將翻開嶄新一頁(yè)。

今天，東安新村127b-24、125-31兩個(gè)重磅地塊完成轉(zhuǎn)讓。

中海地產(chǎn)、招商蛇口、中旅投資、徐匯城投四家企業(yè)聯(lián)合體以439.53億元的總價(jià)取得，刷新全國(guó)土地交易紀(jì)錄。

上述兩宗地塊在7月初正式掛牌交易。

兩個(gè)掛牌標(biāo)的物分別為上海新百安經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司90%股權(quán)、上海新東安企業(yè)發(fā)展有限公司90%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

股東方均為上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司和上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司，雙方的持股比例均為50%。

新東安公司的總資產(chǎn)約348.5億、新百安公司的總資產(chǎn)約是104.41億，按90%股權(quán)計(jì)入負(fù)債計(jì)算，開發(fā)商對(duì)上述兩個(gè)項(xiàng)目公司的投入大約是311億元、94億元。

中海補(bǔ)倉(cāng)

中海、招商蛇口的入局并不意外。此前網(wǎng)傳的拿地名單里，這兩家頭部房企本就八九不離十。

尤其是中海，其拿地邏輯從六批次土拍時(shí)就已顯露端倪：當(dāng)時(shí)在徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊溢價(jià)達(dá)20%時(shí)，中海選擇收手，而非繼續(xù)追高。

當(dāng)時(shí)市場(chǎng)就有猜測(cè)，中海的目標(biāo)本就不是那宗僅4700㎡的小體量低密地塊，而是東安新村這宗體量更大、開發(fā)潛力更強(qiáng)的舊改巨無(wú)霸。

招商蛇口和中海的共同參與，將徐匯衡復(fù)風(fēng)貌區(qū)地塊的樓板價(jià)抬上了20萬(wàn)，這一價(jià)格也讓東安新村后續(xù)的售價(jià)有了“保底”。

在六批次土拍中，中海地產(chǎn)斬獲靜安東斯文里地塊、普陀真如地塊，成交價(jià)合計(jì)118.88億元。

這種連續(xù)重倉(cāng)拿地的動(dòng)作，看似激進(jìn)，實(shí)則是中海在“補(bǔ)缺口”。此前中海在上海核心地段的待開發(fā)土地儲(chǔ)備已顯緊張，若不及時(shí)補(bǔ)倉(cāng)，后續(xù)很可能面臨無(wú)房可賣的斷層風(fēng)險(xiǎn)。

去年穩(wěn)坐上海銷冠的中海地產(chǎn)，在今年1-8月滑落至第四名，主力項(xiàng)目海上和集、云邸玖章均已進(jìn)入銷售后半程。按照這個(gè)節(jié)奏，若沒(méi)有新的核心項(xiàng)目入市，中海后續(xù)的銷售數(shù)據(jù)很難撐起此前的行業(yè)地位，甚至可能被其他房企拉開差距。

東安新村兩幅地塊的住宅貨值預(yù)計(jì)將達(dá)到600億，對(duì)中海地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是“壓艙石”一般的存在：

一方面，這個(gè)體量的貨值體量足以填補(bǔ)主力項(xiàng)目收尾后的儲(chǔ)備空白，讓中海在上海核心區(qū)的開發(fā)不斷檔；另一方面，作為舊改巨無(wú)霸，地塊的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與規(guī)模效應(yīng)，也能支撐中海打造高端產(chǎn)品線，進(jìn)一步鞏固其在上海高端樓市的口碑。

對(duì)于肩負(fù)著中海地產(chǎn)華東區(qū)域銷售業(yè)績(jī)與核心土地儲(chǔ)備重任的華東公司總經(jīng)理劉慧明來(lái)說(shuō)，成功拿下這些優(yōu)質(zhì)地塊，無(wú)疑讓他松了一口氣。

剩余一個(gè)地塊待出讓

上述地塊由標(biāo)的公司在今年5月通過(guò)協(xié)議出讓的方式拿下，總成交金額439.53億元。

其中，新百安以98.18億元獲得徐匯區(qū)C030301單元127b-24地塊，成交樓面價(jià)124130元/㎡。該地塊為純宅地，容積率2.62，地上計(jì)容建筑面積79094.18㎡。

新東安以341.35億元獲得徐匯區(qū)C030301單元125-31地塊，成為全國(guó)總價(jià)地王。樓面價(jià)75013元/㎡，住宅部分樓面價(jià)約12.5萬(wàn)/㎡。

上海徐匯城市建設(shè)投資（集團(tuán)）有限公司持有新東安50%的股權(quán)，上海地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司則通過(guò)上海城市更新建設(shè)發(fā)展有限公司持有新東安公司另外50%的股權(quán)。

該地塊建設(shè)用地面積10.39萬(wàn)㎡，土地用途為三類組團(tuán)住宅、商業(yè)、辦公、科研設(shè)計(jì)用地，容積率4.38，地上計(jì)容建筑面積45.51萬(wàn)㎡，，標(biāo)志性建筑高度不超過(guò)195米，地塊基準(zhǔn)高度100米。

地塊內(nèi)中小套型住宅建筑面積為地塊住宅總建筑面積的15%，計(jì)3.9萬(wàn)平方米。中小套型住宅設(shè)計(jì)建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：多層住宅建筑面積不大于100平方米、小高層住宅建筑面積不大于110平方米、高層住宅建筑面積不大于120平方米。

文件要求，在東安路零陵路交叉口附近、中山南二路交叉口附近形成地區(qū)空間節(jié)點(diǎn)，宜加強(qiáng)空間設(shè)計(jì)和建筑設(shè)計(jì)，體現(xiàn)空間節(jié)點(diǎn)門戶性和標(biāo)志性。標(biāo)志性建筑為非住宅功能。

關(guān)于自持，出讓文件要求，受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限自持建筑面積100%的地上和地下商業(yè)物業(yè)、菜場(chǎng)物業(yè)、科研設(shè)計(jì)物業(yè)。受讓人應(yīng)當(dāng)按出讓年限自持建筑面積不低于40%的辦公物業(yè)。

這對(duì)開發(fā)商的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力提出了高要求。而中海在商業(yè)與辦公領(lǐng)域的運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，或許正是其敢于接手的底氣之一。

實(shí)際上，早在今年6月中旬，招商蛇口旗下上海虹潤(rùn)置業(yè)有限公司就對(duì)127b-24地塊、125-31地塊進(jìn)行招標(biāo)，預(yù)計(jì)總投資金額600億元。

東安新村舊改一共涉及三個(gè)地塊，合計(jì)超過(guò)523億元，剩下的一塊是C030301單元127b-23地塊，這也是東安新村最小的一宗涉宅用地。

7月25日，該地塊也被擺上貨架。對(duì)應(yīng)的標(biāo)的物是上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司100%股權(quán)及相關(guān)債權(quán)。

今年3月，上海新楓安企業(yè)發(fā)展有限公司以83.5億元的總價(jià)拿下了徐匯區(qū)C030301單元127b-23地塊，成交樓面價(jià)126092元/㎡；該地塊為純住宅，容積率2.63，可建面積6.62萬(wàn)㎡，建筑限高100米，全裝修比例100%，沒(méi)有公租房、中小套比例要求。

地塊規(guī)劃圖顯示，項(xiàng)目擬建5棟18-26層高層住宅，共206套房源，住宅計(jì)容面積6.23萬(wàn)㎡，套均建面超300㎡。

按照20萬(wàn)/㎡的單價(jià)算，套均總價(jià)預(yù)計(jì)在6000萬(wàn)元左右。5月20日，127b-23地塊已獲得建設(shè)用地規(guī)劃許可證。

高價(jià)底氣

這樣的高單價(jià)項(xiàng)目，市場(chǎng)能接受嗎？周邊案例已給出答案。

東安地塊的南側(cè)，就是近年來(lái)不斷刷新房?jī)r(jià)紀(jì)錄的豪宅聚集地徐匯濱江。

5月，距離東安新村直線距離約500米的綠城潮鳴東方，套均5000萬(wàn)的房子，認(rèn)籌率近160%，120套房源開盤當(dāng)天售罄，單日銷售金額69.88億元。

這個(gè)價(jià)格也是對(duì)市場(chǎng)的一次試探。

與127b-24地塊僅一條內(nèi)環(huán)高架相隔的能建西岸譽(yù)府，312套房源吸引849組購(gòu)房者認(rèn)籌，今年3月28日開盤即罄，均價(jià)為14.3萬(wàn)元/㎡，實(shí)現(xiàn)銷售額47.68億元。

從開發(fā)模式看，國(guó)企與開發(fā)商的協(xié)同或?qū)⒊蔀轫?xiàng)目成功的關(guān)鍵。

國(guó)企在規(guī)劃約束、跨部門協(xié)調(diào)、資源兌現(xiàn)及融資成本上的優(yōu)勢(shì)，與開發(fā)商在產(chǎn)品打磨、市場(chǎng)洞察上的專業(yè)性形成互補(bǔ)。

典型的例子是海上清和璽，其前身是長(zhǎng)橋新村舊改，由徐匯城投和上海地產(chǎn)牽頭舊區(qū)改造，二者分別持股40%、60%，之后股權(quán)轉(zhuǎn)讓給招商和徐匯城投，對(duì)應(yīng)的持股比例分別為80%、20%。招商負(fù)責(zé)二級(jí)開發(fā)，項(xiàng)目推進(jìn)迅速，目前持續(xù)熱銷。

在徐匯濱江豪宅市場(chǎng)的熱度加持下，疊加國(guó)企與房企的協(xié)同優(yōu)勢(shì)，這個(gè)舊改巨無(wú)霸有望成為上海城市更新與高端住宅市場(chǎng)的新標(biāo)桿。