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文/上海進深 嚴明會

上海歷次土拍中，多數(shù)地塊均以溢價成交，內(nèi)中環(huán)區(qū)域表現(xiàn)尤為突出，成交樓板價最大漲幅達48%。

其中，靜安區(qū)一幅地塊的樓價已高達16.2萬/㎡。

最引人關(guān)注的莫過于內(nèi)中環(huán)區(qū)域的價格走向：

徐匯濱江未來售價或?qū)⑼黄?/span>20萬/㎡;

新楊思板塊預(yù)計售價也將達到12萬 /㎡;

綠城新盤近日釋放出放風(fēng)價，均價預(yù)計接近20萬/㎡；

東安新村地塊協(xié)議出讓，可售商品住宅樓板價約13.3萬/㎡，預(yù)估售價將超20萬/㎡；

而云錦東方的24套別墅產(chǎn)品，預(yù)計售價更是遠超20萬/㎡。

作為徐匯目前唯一新房，海上清和璽五期，加推建面約112-143㎡3-4房，均價119182元/㎡，推售房源154套。

項目前四次推盤均實現(xiàn)四開四捷，其中一批次與四批次開盤當(dāng)日便售罄。

價格上，除第四期為特殊洋房大戶型、均價12.7萬元/㎡外，其余批次均為高層，價格區(qū)間11.2-11.36萬元/㎡；均價升至11.9萬元/㎡。 

但是，加推的這兩棟樓地理位置好，前排無遮擋樓棟，遠離中環(huán)線噪音，同整盤11.5萬/㎡的均價相比，性價比較高。

不久前，中考成績放榜，項目附近的園南中學(xué)和徐匯區(qū)教育學(xué)院附屬實驗中學(xué)南部分校出了不少700，非常契合注重教育家庭的需求。

此外，海上清和璽與同區(qū)域未來預(yù)計售價存在較大差距。同時，項目與周邊二手房價也形成倒掛，作為徐匯濱江“聯(lián)動價政策”下的最后一批項目。

建面約112㎡三房兩廳兩衛(wèi)

采用“去走廊化”設(shè)計，將傳統(tǒng)過道空間改造為餐廳區(qū)域，公共活動區(qū)域約40㎡，實現(xiàn)小面積戶型的大廳效果；

三個臥室均朝南，采光充足；

主臥套房設(shè)計，帶有獨立衛(wèi)浴和衣帽間，私密性良好；

獨立玄關(guān)設(shè)計，提升歸家儀式感；U型廚房操作便利。

建面約134㎡三房兩廳兩衛(wèi)

全屋動靜分離設(shè)計，餐客一體化，空間通透明亮；

客廳面寬超4.7米，配以270度采光陽臺，采光和通風(fēng)條件極佳；

玄關(guān)設(shè)置S墻、廚房預(yù)留島臺位置，空間利用更加合理；

主臥面寬超3.6米，配以270度飄窗，居住舒適度高。

建面約143㎡四房兩廳三衛(wèi)

四開間朝南，面寬達約15.5米，采光充足；

擁有七飄窗設(shè)置，主臥為約270°轉(zhuǎn)角飄窗，可多角度欣賞景觀，同時增加室內(nèi)使用面積；獨立入戶空間，儀式感與私密性并存；

獨立客餐廳設(shè)計，餐廳北側(cè)有采光窗，保證了餐廳的通透感，也讓客廳更加完整闊綽；

標準層層高約3.15米，空間開闊，不會感到壓抑。

海上清和璽項目由兩幅地塊共同構(gòu)成，分別為徐匯長橋xh315-10地塊與xh313-16地塊，兩幅地塊的規(guī)劃屬性及建設(shè)指標各有不同：

其中，xh315-10地塊以居住及社區(qū)服務(wù)功能為主，用地性質(zhì)包含三類住宅組團用地（占比90%）與社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施用地（占比10%）。

該地塊總用地面積約36686.38平方米，容積率為3.12，建筑限高100米，共規(guī)劃住宅套數(shù)835套，將主要用于商品住宅供應(yīng)。

另一幅xh313-16地塊的用地性質(zhì)更為多元，涵蓋三類住宅組團用地（占比57%）、四類住宅組團用地（占比16%）以及社區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施用地（占比27%）。

其總用地面積約3000.12平方米，容積率3.17，建筑限高60米，規(guī)劃住宅套數(shù)91套。從用地性質(zhì)及規(guī)劃定位來看，該地塊住宅預(yù)計將作為保障房使用，以滿足特定群體的居住需求。

項目規(guī)劃有約1800平方米的室內(nèi)恒溫泳池和約2000平方米的會所，會所配備健身房、瑜伽室、兒童活動區(qū)等功能空間。

社區(qū)園林設(shè)計采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，有中央景觀區(qū)、多功能草坪、環(huán)形慢跑道等。

海上?清和璽周邊競品各具特色，在市場中與項目形成差異化競爭。

云錦東方三期均價約16.49萬/㎡，主打250-400㎡大平層，總價超4000萬，以高端圈層和稀缺地段為賣點，但高昂的價格和超大戶型將多數(shù)改善客群拒之門外。

尚海灣豪庭二手房掛牌均價約13萬/㎡，戶型涵蓋120-260㎡，雖位于徐匯濱江核心區(qū)，但房齡較老，社區(qū)品質(zhì)和智能化程度不及清和璽的新房產(chǎn)品。

相比之下，海上?清和璽以12.7萬/㎡均價，推出112-177㎡的洋房及高層產(chǎn)品，總價段控制在1000-2500萬，精準覆蓋改善客群需求。

海上·清和璽的項目公司是上海新長橋企業(yè)發(fā)展有限公司。

該項目由招商蛇口、徐匯城投、南昌市政三大企業(yè)聯(lián)袂打造。

其中，招商蛇口是招商局集團旗下城市綜合開發(fā)運營板塊的旗艦企業(yè)，徐匯城投是一家以打造城市綜合運營為特色的國有資本投資運營公司，南昌市政是由江西省人民政府批準、南昌市人民政府授權(quán)經(jīng)營的大型國有企業(yè)。