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北京進(jìn)深 徐迪 7月25日，《昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)東二旗村土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目CP01-1503-0015、0017等地塊規(guī)劃綜合實(shí)施方案》調(diào)整規(guī)劃范圍后重新公示。

主要原因是原規(guī)劃范圍內(nèi)西側(cè)的軌道線和站位尚未最終確定。

規(guī)劃地塊位于北七家鎮(zhèn)東二旗村二、三期范圍內(nèi)，屬于未來(lái)科學(xué)城東區(qū) CP01-1503 街區(qū)。

7月21日首次公示方案時(shí)，規(guī)劃范圍北至天權(quán)街，西至七星路、南至定泗路，東至東北路。

調(diào)整后的范圍四至表述更加精確：北至天權(quán)街道路中線，西至七星路東邊界、南至定泗路一級(jí)開(kāi)發(fā)范圍邊界和東二旗北街道路中線，東至東北路西邊界和景秀路西邊界。

其實(shí)就是刪除了地塊西側(cè)七星路沿線的一條城市軌道交通用地（下圖紫色圖例）。

原規(guī)劃方案↓

可以看到，原方案靠近定泗路的位置，紫色軌交圖例線條變粗。

這塊面積或不足以建一座地鐵站，但有可能設(shè)置為出入口。

按照規(guī)劃，地鐵17號(hào)線二期（支線）南起天通苑東站，北至北七家站，線路全長(zhǎng)8.9公里，設(shè)站2座地鐵站。

其中有一站就是定泗路。

所以原規(guī)劃圖公示后，幾乎可以確定：七星河和定泗路交叉口這一帶，就是定泗路站。

眾所周知，京北地面出行早晚高峰擁堵異常，此前地鐵站點(diǎn)太遠(yuǎn)，對(duì)通勤族非常不友好。

定泗路站開(kāi)通后，將為周邊居民出行帶來(lái)極大便利。

可惜喜訊才傳出，又緊急撤回了。

附近小區(qū)包括在售中的樓盤，重新回到“站位尚未最終確定”的狀態(tài)中。

調(diào)整后的規(guī)劃方案↓

刪除一條軌道交通用地，導(dǎo)致規(guī)劃總用地面積從88.89公頃減少至87.79公頃。

除此之外其余方案未有變化，規(guī)劃建筑規(guī)模仍為12.97萬(wàn)平方米。

其中，0019地塊為本次規(guī)范范圍內(nèi)唯一居住用地，面積4.52公頃，容積率1.48，建筑規(guī)模約6.69萬(wàn)平方米，限高24米（局部30米）。

這塊地的南側(cè)，隔著東二旗北街，是中建智地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合開(kāi)發(fā)的北京國(guó)賢府項(xiàng)目。

與北京國(guó)賢府相比，0019地塊規(guī)模不大，且容積率略高。

北京國(guó)賢府分為兩期開(kāi)發(fā)：

1、一期（盛世文庭）地塊由中建智地+未來(lái)科學(xué)城聯(lián)合體2023年7月20日摘得，成交價(jià)27億元，銷售指導(dǎo)價(jià)為6萬(wàn)元/㎡。

住宅建面約10.63萬(wàn)平米，規(guī)劃25棟樓822戶，2023年11月9日取得預(yù)售證，主力戶型為115-182㎡四居和100-107㎡三居。

截至7月21日，網(wǎng)簽679套，面積約8.57萬(wàn)㎡，去化超八成；

成交均價(jià)約5.56萬(wàn)元/㎡，約為指導(dǎo)價(jià)93折；

網(wǎng)簽金額總計(jì)47.66億元，地價(jià)覆蓋率176.5%。

2、二期（逸賢華庭）地塊成交于去年12月30日，總價(jià)21.14億元，樓面價(jià)2.1萬(wàn)/㎡。

地上建面9.23萬(wàn)㎡，容積率1.3。規(guī)劃建設(shè)26棟6-9F洋房，共850戶。

今年4月16日取證，擬售均價(jià)6萬(wàn)元/㎡，與一期指導(dǎo)價(jià)相同。

目前295套，去化率35%；

成交均價(jià)5.3萬(wàn)元/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)16.36億元，地價(jià)覆蓋率77%。

除北京國(guó)賢府外，北七家0019地塊周邊在售新盤還有首開(kāi)硅谷one。

共1089套房源，面積段71-129㎡，2022年4月29日取證，銷售指導(dǎo)價(jià)約5.4萬(wàn)元/㎡。目前網(wǎng)簽288套，去化率26%，均價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡。

北七家地處昌平南，未來(lái)科學(xué)城東區(qū)。鎮(zhèn)域面積56平方公里左右，人口近31萬(wàn)，從地圖上和前期北七家地區(qū)的多個(gè)規(guī)劃文件看，未來(lái)北七家的開(kāi)發(fā)區(qū)域主要集中在海鶄落和北七家工業(yè)園（即成果轉(zhuǎn)化基地）附近。

2019年，未來(lái)科學(xué)城擴(kuò)區(qū)，由10平方公里擴(kuò)大至170.6平方公里，明確了“能源谷”“生命谷”“沙河高教園”創(chuàng)新發(fā)展格局和“兩區(qū)一心”空間格局。其中，“東西兩區(qū)”是未來(lái)科學(xué)城的主體承載區(qū)，建設(shè)功能完備、宜居宜業(yè)的研發(fā)創(chuàng)新社區(qū)。

板塊內(nèi)住宅項(xiàng)目較多，包括北京壹號(hào)莊園、達(dá)華莊園等別墅項(xiàng)目，融尚未來(lái)、萬(wàn)科翡翠公園、未來(lái)金茂府等，還有未來(lái)逸園等共有產(chǎn)權(quán)房以及大量回遷房。

周邊空地較多，整個(gè)城市界面的改善預(yù)計(jì)還需要幾年時(shí)間。

1公里內(nèi)缺乏像樣的商業(yè)配套，步行范圍內(nèi)有北京規(guī)模最大的山姆會(huì)員店，預(yù)計(jì)2025年底能開(kāi)業(yè)。

此外，0019住宅地塊西側(cè)的0017地塊，規(guī)劃為1所九年一貫制學(xué)校。

在北京國(guó)賢府一期南區(qū)旁邊的0015地塊為社區(qū)綜合服務(wù)用地，規(guī)劃社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站1處，規(guī)模不低于350平方米；

社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站1處，規(guī)模不小于1000平方米，托老所1處，800平方米；

社區(qū)助殘服務(wù)中心200平方米；老年活動(dòng)場(chǎng)站200平方米；

社區(qū)綜合文化室300平方米；體育設(shè)施場(chǎng)地面積不低于1000平方米。

另規(guī)劃社會(huì)停車位200個(gè)，預(yù)留與南側(cè)商業(yè)地塊連通條件；預(yù)留1條12米寬街坊路與地塊同步建設(shè)。