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北京進(jìn)深 徐迪 有消息稱，原定本周末（8月2日）開盤的花語(yǔ)璟云將延期入市。

4月29日拿地，7月20日就已開放樣板間，滿打滿算不到三個(gè)月，中鐵建地產(chǎn)通州新盤速度很快。

但在萬(wàn)事俱備只待開盤的關(guān)鍵時(shí)期，中建玖合“運(yùn)河八子”項(xiàng)目公示了總平圖。

小戶型部分與花語(yǔ)璟云的主力產(chǎn)品直接撞車。

截至7月30日，花語(yǔ)璟云尚未取得預(yù)售許可證。

就是慢了這一步，中建玖合的河景房追上來(lái)了，另一邊，八里橋的招商朝棠攬閱已經(jīng)開始瘋狂網(wǎng)簽了。

面積段上，花語(yǔ)璟云起步做到94㎡，與朝棠攬閱相比門檻略高，定位上更接近中建玖合項(xiàng)目。

花語(yǔ)璟云94㎡三居兩衛(wèi)：共52套，戶型占比26%。

中建玖合項(xiàng)目這個(gè)面積段僅在不臨河地塊上有，目前公示的總平圖的大概有100套左右。

兩個(gè)項(xiàng)目95戶型格局基本一致，贈(zèng)送上打成平手。

1、南陽(yáng)臺(tái)通面寬，接側(cè)邊飄窗。

中建玖合項(xiàng)目的弧型轉(zhuǎn)角設(shè)計(jì)，外觀上略時(shí)尚一些；

花語(yǔ)璟云南向面寬小幅領(lǐng)先。

2、花語(yǔ)璟云北邊次臥側(cè)邊飄窗，書房外接設(shè)備平臺(tái)，

中建玖合項(xiàng)目北向通面寬設(shè)備平臺(tái)。

3、總贈(zèng)送面積

花語(yǔ)璟云：約12㎡；

中建玖合項(xiàng)目：約13㎡。

110戶型贈(zèng)送面積比一下就拉開了。

1、花語(yǔ)璟云106㎡中間戶/110㎡邊戶，為小區(qū)主力產(chǎn)品，戶型占比一半以上。

同樣以邊戶來(lái)對(duì)比?；ㄕZ(yǔ)璟云110㎡做了三居兩衛(wèi)。

南向通面寬陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)一半面積，北向設(shè)備平臺(tái)和側(cè)邊飄窗全贈(zèng)送。

總贈(zèng)送面積11.6㎡，建面使用率88%左右。

2、中建玖合項(xiàng)目110戶型做到了四居。

拓展空間在花語(yǔ)璟云同戶型基礎(chǔ)上，多了一個(gè)設(shè)備平臺(tái)，還有南向的景觀花池。

總贈(zèng)送面積達(dá)到22㎡，幾乎是花語(yǔ)璟云的2倍。

轉(zhuǎn)角花池的設(shè)計(jì)，無(wú)論是外型還是視野上，都更加優(yōu)秀。

花語(yǔ)璟云建設(shè)用地約1.27公頃，地上計(jì)容建面2.17萬(wàn)㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，共202戶，戶均面積不到110㎡。

其實(shí)以花語(yǔ)璟語(yǔ)的地塊素質(zhì)來(lái)說(shuō)，臨鐵優(yōu)勢(shì)+規(guī)模限制，也是個(gè)妥妥的剛需盤。

壞就壞在，這塊地的樓面價(jià)被抬得太高了。

土拍現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)歷了215輪叫價(jià)，中鐵建地產(chǎn)以22%的溢價(jià)率拿下這宗2萬(wàn)㎡出頭的地塊，單價(jià)達(dá)到3.58萬(wàn)/㎡。

旁邊的招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，金隅花溪云錦2.5萬(wàn)/㎡。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是：5.84萬(wàn)/㎡、5.48萬(wàn)/㎡。

如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣到6.5萬(wàn)元/㎡。

做同樣的產(chǎn)品，顯然無(wú)法實(shí)現(xiàn)這個(gè)程度的差價(jià)。

最終，中鐵建地產(chǎn)決定拿出他的高端產(chǎn)品系“花語(yǔ)”。

但市場(chǎng)對(duì)這個(gè)位置的高端項(xiàng)目接受能力，目前看十分有限。

除上述兩個(gè)今年新入市的樓盤，周邊還有不少在售項(xiàng)目，近兩年的成交均價(jià)都沒(méi)有突破6萬(wàn)。

招商璀璨公元5.7萬(wàn)；能建京玥蘭園更是連5.5萬(wàn)都沒(méi)站上，近兩個(gè)月成交價(jià)已跌破5萬(wàn)。

主打大戶型的純改善盤新城基業(yè)頤瑞府均價(jià)接近6萬(wàn)，但取證快2年了，只網(wǎng)簽了66套，還有超六成房源在售。

花語(yǔ)云璟在它2萬(wàn)多平米的迷你社區(qū)里，炫技空間實(shí)在有限。

園林幾乎是沒(méi)有發(fā)揮余地的，能把架空層、會(huì)所、鄰里中心等配齊，已是十分難得。

中鐵建還是拿出了很大誠(chéng)意，力求把這個(gè)項(xiàng)目打造成“小而精”的品質(zhì)社區(qū)。

依托通州最低的容積率，花語(yǔ)璟云打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個(gè)單元16套，單套面積100㎡左右，中鐵建似乎想做出一個(gè)反主流的小戶型豪宅社區(qū)。

隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

或許出于總戶數(shù)不多的考量，花語(yǔ)璟云放棄了90平以下純剛需戶型，集中精力做好100-120平米面積段，也是盡量與云璟攬閱產(chǎn)品定位做出差異。

1.7的容積率原本是項(xiàng)目賣點(diǎn)之一，但因?yàn)榈貕K南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過(guò)遠(yuǎn)，導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際容積率被拉高。

當(dāng)然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語(yǔ)璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠(yuǎn)，減少了臨街感。

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬跑道式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈(zèng)送尺度不輸云璟攬閱。

通州梨園板塊的三個(gè)新盤的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為北京城市副中心供應(yīng)了近千套四代宅。

八里橋的朝棠攬閱，一個(gè)項(xiàng)目就有900多套房源。

此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，目前還沒(méi)出設(shè)計(jì)方案，但從面積上來(lái)看，23.7萬(wàn)㎡的規(guī)模，約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。

而且從地塊條件來(lái)看，中建玖合項(xiàng)目是具備豪宅基因的，前排河景大戶型做利潤(rùn)，后排中小戶型做流量保成本。

這個(gè)超級(jí)大盤的方案一出來(lái)，恐怕會(huì)讓花語(yǔ)璟云的處境更加被動(dòng)。