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北京進深 徐迪 7月29日公示的中海樹村項目方案公眾反饋意見中，提到了不少關于設備平臺、屋面、挑空、采光井相關的問題、

其中有一條提到部分樓座戶型設置了內(nèi)庭院，請說明設置的必要性？另外豎井內(nèi)部如何保證清潔，垃圾清掏是如何考慮的？是否為電梯預留空間？

對于這條提問，建設單位只確認了采光井并非電梯預留空間，以及后期清理問題，對于庭院設置未做回應。

另一條涉及下沉庭院、地下室設計等問題的反饋意見中也提到：

按要求住宅層高不低于3m，18m如何做出6層？首層是否有下沉，如何解決樓棟倒灌問題。

建設單位確認，本項目住宅樓建筑高度起點從室外地坪起算，首層結合小區(qū)臺地景觀做下沉設計，通過截水溝及提升排水解決倒灌問題。

項目住宅樓座下投影位置為地下三層，層高3.6-4.35m，地庫范圍為地下二層，層高4.1-4.75m。

根據(jù)產(chǎn)品戶型設計，北側8棟樓可以通過電梯直接從地下車庫入戶，便于出行。

此外，建設單位還在回復意見中明確：

項目有設備平臺，功能為放置空調(diào)設備；按要求設置了戶內(nèi)挑空。

未設置陽臺、架空層、鄰里空間。

對于樓頂退臺部分，建設單位表示，北側屋面設為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進行統(tǒng)一管理。

北側樓棟挑空位置為采光井，頂部為玻璃頂蓋。窗井進深為1.5m（局部1.2m），有封閉頂蓋，計算地下面積。

關于樓棟布局、退線、間距、圍墻、日照問題。

公眾反饋小區(qū)布局太密，行列式兵營排布，設計感較差；最北側樓棟歸家動線較長，不合理，建議改成南入……小區(qū)舒適度不夠，建議增大山墻間距。

對此，建設單位首先列出項目場地數(shù)據(jù)，長約200m，寬約100m，容積率1.6，建筑高度18m。

結合這種長條地形的實際情況，采取東西及南北雙軸主動線形式布置，此形式為常見社區(qū)形態(tài)。

各住宅樓棟周邊園林景觀范圍較為均衡，已經(jīng)是最大程度保證每戶均等的通風和日照條件，且均符合規(guī)范要求。

但同時也表示，后續(xù)將深化設計方案……結合景觀設計，提升空間體驗。

中海樹村項目是北京首個樓面價站上10萬/平米的住宅地塊，自打3月份成交起就備受關注。

項目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，容積率1.6，地上總建筑規(guī)模約7.33萬平方米，地下5.8萬平方米。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼+大平層產(chǎn)品。

01、海淀北五環(huán)首個疊拼項目

樹村35號地是一幅長條形地塊，南北長度約為東西面寬的2倍。

16棟樓兩兩一排，三處下沉庭院 景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓。

其中4#和8#樓西側各有一個單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進深太長，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽光主衛(wèi)。

其余均為為5層疊拼+大平層產(chǎn)品，兩梯一戶，私享戶外玄關。

上疊4-5F帶露臺，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。

預計疊拼面積段400-500平米，按照15萬+的單價，單套總價達6000萬級別。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓均為6層退臺洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

3、小區(qū)共4處常規(guī)出入口，2處人行，2處車行。

景觀大門設置在小區(qū)西側正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側有景墻，穿過門庭配套樓是整個中央景觀軸。

正門南北兩側隔著兩排樓設置地庫出入口；

小區(qū)南側街坊路上、兩棟樓中間，開有一處人行出入口，方便南半?yún)^(qū)業(yè)主出行。

02、樓間距18-28米

用地指標上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側一條防護帶統(tǒng)一計算的結果。

根據(jù)測繪圖，這條防護帶的占地面積為6074.54平方米。

實際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側的街坊路，寬度不小于15米，長約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉這條街坊路的面積，樹樹35號地的容積率將超過1.95。

這個容積率加18米限高，樓棟排布難度非常大。

可以看到，住宅樓東側、南側緊貼紅線邊緣；西邊距用地紅線2米出頭；北排樓棟與圍墻僅隔一條消防車道。

并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠的能達到28米。

由于是低樓層產(chǎn)品，這個樓間距，采光沒問題。

疊拼樓棟還特意做了南高北低的雙層退臺設計，視覺上與圍墻拉開距離。

另一方面，東側防護帶地塊在吞噬容積率的同時也釋放了綠化率，住宅區(qū)適量減少綠地，做了功能服務配套用房。

03、拿地回溯

樹村35號地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價率在9個競爭對手中奪得該地塊。

總價超75億元，折合樓面價10.23萬元/平方米，成為北京單價地王項目。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。

地處北五環(huán)，距離地鐵13號線上地站步行約1.2公里，北側緊鄰華聯(lián)商場，生活配套完善。

同時，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學區(qū)屬性極強，海淀最強二派，周邊有上地實驗小學、101學校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學區(qū)還是地鐵，樹村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯，西、南雙側公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒有噪音問題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開盤3個多月，基本到尾盤出清階段了，成交均價10.5萬/平米。

往東兩公里是剛開盤不到1個月的朱房村雙子項目。

中海樹村項目雖說刷新了北京樓面價紀錄，但實際上每平米只比建發(fā)海晏高出7000多，海晏比貼臉的臻澐還貴了將近6000呢。

成本已結，看成交。

建發(fā)海晏目前網(wǎng)簽139套，成交均價13.5萬 ，3000萬一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盤的速度。

反倒是有成本優(yōu)勢的臻云，至今尚無網(wǎng)簽轉化。

用簡單的加減法計算，海晏賣到13.5萬，中海樹村項目均價可以定到14.2萬。

產(chǎn)品上，疊墅PK平墅；位置上，樹村的圈層更勝朱房。

隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價都在16萬 ，是目前市場上不多的升值盤。也是中海樹村項目最大的底氣。