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北京進(jìn)深 徐迪 7月29日，中海樹(shù)村項(xiàng)目方案公示采信情況出來(lái)了。

設(shè)計(jì)方案7月8日-16日期間公示，共收到30條公眾反饋意見(jiàn)主要集中在以下10個(gè)方面：

一、屬于我局職責(zé)范圍內(nèi)的各方意見(jiàn)

（一）關(guān)于樓棟布局、退線、間距、圍墻、日照問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

1、小區(qū)布局太密，行列式兵營(yíng)排布，設(shè)計(jì)感較差。

2、最北側(cè)樓棟歸家動(dòng)線較長(zhǎng)，不合理，建議改成南入。

3、南側(cè)15#、16#樓距離圍墻過(guò)緊，居住感較差，且緊鄰街坊路，窗井壓街坊路紅線，不滿足《住宅項(xiàng)目規(guī)范》3.2.6條中住宅建筑外墻距離城鎮(zhèn)道路3m，附屬道路2m的規(guī)范要求，請(qǐng)說(shuō)明相關(guān)退線依據(jù)。

4、樓棟山墻面間距較小，小區(qū)舒適度不夠，建議增大山墻間距。

5、配套樓距離住宅太近，對(duì)首層住戶影響較大，建議更換位置。

6、請(qǐng)補(bǔ)充1#、2#樓距離北側(cè)紅線的退線尺寸。

7、建筑緊鄰道路紅線，尤其是東側(cè)和圍墻相連，請(qǐng)問(wèn)戶型是否有東向開(kāi)窗，如何處理和圍墻關(guān)系，同時(shí)請(qǐng)?zhí)峁〇|側(cè)與公共綠地的退線依據(jù)。

8、請(qǐng)補(bǔ)充各樓棟距離圍墻的詳細(xì)尺寸，另補(bǔ)充圍墻基礎(chǔ)圖紙，避免侵占公共綠地資源。

9、請(qǐng)?zhí)峁┬^(qū)內(nèi)日照測(cè)算報(bào)告及對(duì)東側(cè)各棟樓現(xiàn)狀建筑日照的影響。

建設(shè)單位意見(jiàn)：

1、本項(xiàng)目場(chǎng)地長(zhǎng)約200m，寬約100m，容積率1.6（含東側(cè)防護(hù)綠地及南側(cè)街坊路），建筑高度18m，結(jié)合規(guī)劃條件及場(chǎng)地實(shí)際情況，采取東西及南北雙軸主動(dòng)線形式布置，此形式為常見(jiàn)社區(qū)形態(tài)，各住宅樓棟周邊園林景觀范圍較為均衡，以最大程度保證每戶均等的通風(fēng)和日照條件，且均符合規(guī)范要求。

2、結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，北側(cè)樓棟北入更為合理，且北側(cè)紅線外規(guī)劃為園林綠化，業(yè)主歸家體驗(yàn)更為舒適。

3、本項(xiàng)目南側(cè)圍墻設(shè)計(jì)方案已考慮對(duì)北側(cè)建筑影響，后續(xù)將深化設(shè)計(jì)方案，15#、16#樓窗井與街坊路紅線未重合。15#、16#樓之間為人行公共出入口，南側(cè)道路為附屬道路，最小距離滿足《住宅項(xiàng)目規(guī)范》3.2.6中規(guī)定的住宅建筑外墻面至道路邊緣（附屬道路的邊緣是指路面邊緣）的最小距離2.5米的要求。

4、本項(xiàng)目樓棟山墻建筑間距滿足防火規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 50016-2014 （2018年版）第5.2條相關(guān)規(guī)定，后續(xù)將結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，提升空間體驗(yàn)。

5、本項(xiàng)目P2#配套樓與北側(cè)住宅樓間距大于6m，與南側(cè)住宅樓大于3.5m（配套樓南側(cè)為防火墻），滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 50016-2014 （2018年版）第5.2條規(guī)定，且北側(cè)住宅樓日照均滿足大寒日2h相關(guān)規(guī)定，符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》(2003版)規(guī)定。

6、1#、2#樓距離北側(cè)紅線最小尺寸為3.12m。

7、本項(xiàng)目東側(cè)圍墻采用山墻與圍墻相結(jié)合方式進(jìn)行圍合，對(duì)于東向開(kāi)窗無(wú)影響，建筑退線符合《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》(2003版)第2.3.3條規(guī)定。

8、本項(xiàng)目未侵占公共綠地，圍墻詳細(xì)圖紙將在后續(xù)規(guī)劃許可審批中落實(shí)。

9、本項(xiàng)目日照滿足《北京地區(qū)建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計(jì)通則》(2003版)對(duì)建筑退線的要求。

（二）關(guān)于設(shè)備平臺(tái)、屋面、挑空、采光井、窗井、通風(fēng)百葉、大門(mén)景墻、景觀廊架等問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

1、請(qǐng)明確本項(xiàng)目是否存在設(shè)備平臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)、架空層、鄰里空間，如有，請(qǐng)測(cè)算并回復(fù)總個(gè)數(shù)、總面積，以及設(shè)備平臺(tái)的用途及個(gè)數(shù)、面積、尺寸的必要性，另，需要建設(shè)單位明確設(shè)備平臺(tái)是否封閉。

2、樓座設(shè)計(jì)中樓頂退臺(tái)，請(qǐng)問(wèn)開(kāi)發(fā)商將來(lái)如何防止業(yè)主私搭亂建從而帶來(lái)各種鄰里糾紛？

3、多個(gè)樓棟單元門(mén)頭兩側(cè)外凸，此部位為什么功能？高度多少？目前有遮蓋臨近一層北側(cè)居室窗的隱患，難以保證居住品質(zhì)，請(qǐng)補(bǔ)充標(biāo)注該部位距離臨近一層住宅北側(cè)墻面的距離，同時(shí)如何避免遮擋北側(cè)居室窗？

4、請(qǐng)明確本項(xiàng)目是否存在戶內(nèi)挑空，如有做依據(jù)《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理相關(guān)技術(shù)要點(diǎn)（試行）》要求，海淀區(qū)不在“平原多點(diǎn)”地區(qū)，不應(yīng)做內(nèi)挑空設(shè)計(jì)。

5、部分樓座戶型設(shè)置了內(nèi)庭院，請(qǐng)說(shuō)明設(shè)置的必要性？另外豎井內(nèi)部如何保證清潔，垃圾清掏是如何考慮的？是否為電梯預(yù)留空間？

6、請(qǐng)標(biāo)注全部樓棟窗井進(jìn)深，窗井是否封閉有頂蓋？如有頂蓋是否計(jì)算了地下面積？如無(wú)頂蓋需建設(shè)方明確承諾后期不改造，避免偷面積。

7、7#樓南側(cè)存在設(shè)備百葉，該部位為什么設(shè)備？是否對(duì)臨近住戶有噪音隱患？百葉高度是多少？是否有遮擋北側(cè)住戶采光的可能？是否占用綠地面積？是否存在漏雨問(wèn)題？

8、大門(mén)兩側(cè)的景墻是否有厚度，是否占用小區(qū)綠地面積？建議明確樣式，確保小區(qū)品質(zhì)兌現(xiàn)，大門(mén)裝飾挑檐雨棚超過(guò)1.8m，是否計(jì)容。

9、請(qǐng)明確景觀廊架是否計(jì)容，計(jì)綠地率。

建設(shè)單位意見(jiàn)：

1、本項(xiàng)目戶型按設(shè)備使用要求設(shè)置設(shè)備平臺(tái)，功能為放置空調(diào)設(shè)備，未設(shè)置陽(yáng)臺(tái)、架空層、鄰里空間，我司承諾設(shè)備平臺(tái)嚴(yán)格按照?qǐng)D紙實(shí)施施工建設(shè)。

2、本項(xiàng)目北側(cè)屋面設(shè)為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一管理。

3、本項(xiàng)目單元門(mén)頭兩側(cè)放置空調(diào)機(jī)位的設(shè)備平臺(tái)，高度6m，對(duì)應(yīng)位置住宅北立面窗為非居室窗。

4、本項(xiàng)目依據(jù)《北京市高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，3.1，“鼓勵(lì)戶內(nèi)公共區(qū)域（起居室、餐廳）設(shè)置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內(nèi)空間”內(nèi)容，設(shè)置戶內(nèi)挑空。

5、本項(xiàng)目北側(cè)樓棟挑空位置為采光井，頂部為玻璃頂蓋，非電梯預(yù)留空間，僅用于衛(wèi)生間采光，提高戶型舒適度，按照《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》GBIT 50353-2013，計(jì)算建筑面積，設(shè)計(jì)已考慮清掃動(dòng)線，后期物業(yè)將通過(guò)地下夾層進(jìn)入清掃。

6、本項(xiàng)目窗井進(jìn)深為1.5m（局部1.2m），根據(jù)《民用建筑通用規(guī)范》GB55031-2022第3.1.4條規(guī)定，本項(xiàng)目地下窗井有封閉頂蓋，計(jì)算地下面積。

7、本項(xiàng)目方案中標(biāo)注的設(shè)備通風(fēng)百葉下方放置用于配套服務(wù)設(shè)施的空調(diào)設(shè)備，已考慮對(duì)臨近樓棟的噪音及采光影響，地面可設(shè)置防護(hù)欄桿確保安全，地下設(shè)有排水設(shè)施，該設(shè)備位置不計(jì)入綠地率。

8、本項(xiàng)目大門(mén)兩側(cè)的景墻有厚度，不計(jì)綠地率，樣式將在后續(xù)設(shè)計(jì)中深化，大門(mén)裝飾挑檐不計(jì)容積率，滿足《民用建筑通用規(guī)范》GB55031-2022第3.1.6條規(guī)定。

9、本項(xiàng)目景觀廊架屬構(gòu)筑物，不計(jì)容積率，不計(jì)綠地率，滿足《民用建筑通用規(guī)范》（GB55031-2022）3.1.5條相關(guān)規(guī)定要求。

（三）關(guān)于下沉庭院、地下室設(shè)計(jì)、汽車(chē)坡道問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

1、請(qǐng)明確本項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)從何處計(jì)算，根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范GB 55038- 2025》要求住宅層高不低于3m，18m如何做出6層，首層是否有下沉，如何解決樓棟倒灌問(wèn)題。

2、小區(qū)中間存在多個(gè)零散下沉庭院，且多個(gè)尺度較小，下沉庭院深多少？?jī)刹繕翘菥嚯x北側(cè)樓棟距離過(guò)近，可能會(huì)對(duì)一層住戶私密性產(chǎn)生影響，建議調(diào)整位置，布置于場(chǎng)地中央。

3、地下幾層？層高多少？是否和地上聯(lián)通，是否預(yù)留空間給電梯直接從地下入戶？

4、4#住宅樓南側(cè)存在汽車(chē)坡道口，距離北側(cè)樓棟較近，需建設(shè)方承諾后期不加設(shè)坡道頂蓋，否則會(huì)影響4#樓一層日照，對(duì)該層住戶產(chǎn)生極不利影響。

建設(shè)單位意見(jiàn)：

1、本項(xiàng)目住宅樓建筑高度起點(diǎn)從室外地坪起算，首層結(jié)合小區(qū)臺(tái)地景觀做下沉設(shè)計(jì)，通過(guò)截水溝及提升排水解決倒灌問(wèn)題。滿足《建筑給水排水與節(jié)水通用規(guī)范 》GB55020-2021第4.4.1條。

2、下沉庭院布置及深度符合設(shè)計(jì)規(guī)范，疏散樓梯與北側(cè)樓棟之間可通過(guò)景觀種植方式滿足私密性要求。

3、本項(xiàng)目住宅樓座下投影位置為地下三層，層高3.6-4.35m，地庫(kù)范圍為地下二層，層高4.1-4.75m，根據(jù)產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)，北側(cè)8棟樓可以通過(guò)電梯直接從地下車(chē)庫(kù)入戶，便于出行。

4、關(guān)于本項(xiàng)目汽車(chē)坡道，為保證一層住宅滿足日照相關(guān)要求，我司承諾該汽車(chē)坡道不加設(shè)任何形式的頂蓋。

（四）關(guān)于非機(jī)動(dòng)車(chē)問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

小區(qū)非機(jī)動(dòng)車(chē)位設(shè)置在哪兒？地上還是地下？公示圖上未體現(xiàn)，電動(dòng)非機(jī)動(dòng)車(chē)位如何考慮？

建設(shè)單位意見(jiàn)：

本項(xiàng)目電動(dòng)非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位位于16#樓負(fù)一層，普通非機(jī)動(dòng)車(chē)位位于各樓棟出入口附近以及小區(qū)道路周邊。

（五）關(guān)于街坊路問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

地庫(kù)輪廓線進(jìn)入了南側(cè)街坊路，布置了什么功能？將來(lái)如果有市政管線鋪設(shè)需求怎么辦？街坊路將來(lái)是否對(duì)外開(kāi)放？是車(chē)行還是人行？街坊路行車(chē)時(shí)產(chǎn)生噪音是否能滿足相關(guān)規(guī)范噪音的要求？

建設(shè)單位意見(jiàn)：

本項(xiàng)目南側(cè)街坊路地下局部布置地下車(chē)庫(kù)（非人防車(chē)庫(kù)），地下車(chē)庫(kù)上方覆土厚度滿足市政管線鋪設(shè)需求，街坊路對(duì)外開(kāi)放，車(chē)行人行均可，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案已考慮街坊路噪聲影響。

我局意見(jiàn)：建設(shè)單位意見(jiàn)屬實(shí)，予以采信。其中有關(guān)噪音擾民問(wèn)題，以生態(tài)環(huán)境部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

（六）關(guān)于消防問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

1、總圖有3處室外電梯，請(qǐng)問(wèn)是什么作用？是否計(jì)容？

2、小區(qū)未形成整體消防環(huán)路，僅有兩條盡端式消防路和回車(chē)場(chǎng)地，且不能聯(lián)通，違反《建筑防火通用規(guī)范》3.4.3要求，其余樓間道路均不到4米，請(qǐng)問(wèn)如何應(yīng)對(duì)緊急突發(fā)情況？另外最南側(cè)樓占用街坊路用作消防路，請(qǐng)?zhí)峁┫嚓P(guān)規(guī)劃依據(jù)。

3、西側(cè)消防出入口綠化帶影響消防車(chē)的轉(zhuǎn)彎半徑，存在消防救援安全隱患。

建設(shè)單位意見(jiàn)：

1、本項(xiàng)目根據(jù)防火規(guī)范《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 50016-2014 （2018年版）第7.3條，需設(shè)置3部消防電梯，用于滿足滅火作戰(zhàn)和救援需要，消防電梯已計(jì)入計(jì)容率計(jì)算。

2、根據(jù)《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB50016-2014（2018版）第5.2.4條規(guī)定，除高層民用建筑外，數(shù)座一、二級(jí)耐火等級(jí)的住宅建筑，當(dāng)建筑物的占地面積總和不大于2500㎡，可成組布置。本項(xiàng)目為低多層住宅及配套建筑，耐火等級(jí)地上二級(jí)，地下一級(jí)。符合上條規(guī)定。采用局部成組布置，共分為6組，分別為1#、3#樓，2#、4#樓，5#、7#樓，6#、8#樓，9#、11#樓以及10#、12#樓，每組占地面積均小于2500㎡。園區(qū)內(nèi)消防道路滿足4米要求，消防車(chē)道按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》GB 50016-2014 （2018年版）第7.1條以及《建筑防火通用規(guī)范》GB55037-2022第3.4.5條等相關(guān)要求設(shè)計(jì)。根據(jù)GB 55037-2022建筑防火通用規(guī)范實(shí)施指南3.4.1條，規(guī)模較小的建筑可以利用市政道路型消防車(chē)并兼做消防救援場(chǎng)地，本項(xiàng)目南側(cè)樓棟參照?qǐng)?zhí)行。

3、本項(xiàng)目消防道路設(shè)計(jì)滿足《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》。

（七）其他問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

1、小區(qū)多條道路未標(biāo)道路寬度，不清楚是否滿足《民用建筑通用規(guī)范》中基地內(nèi)單車(chē)道寬度不應(yīng)小于3.0m的規(guī)范要求，當(dāng)小區(qū)未標(biāo)注的道路寬度為3m時(shí)，1#與2#之間道路、5#與6棟之間的道路不滿足《住宅項(xiàng)目規(guī)范》規(guī)范中建筑物距離山墻1.5m的要求。

2、室外活動(dòng)場(chǎng)地距離樓是不是太近了。

3、方案設(shè)計(jì)公司是家香港的公司，可以直接接北京的項(xiàng)目么，是否需要入京手續(xù)。

建設(shè)單位意見(jiàn)：

1、本項(xiàng)目園區(qū)內(nèi)道路性質(zhì)為其他附屬道路，寬度為2.5m，滿足《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50180-2018第6.0.4條規(guī)定。

2、本項(xiàng)目室外活動(dòng)場(chǎng)地設(shè)計(jì)滿足《京政發(fā)【2015】7號(hào)_北京市居住公共服務(wù)設(shè)施配置指標(biāo)》第3.2條規(guī)定，且已考慮對(duì)住宅樓影響。

3、香港華藝設(shè)計(jì)顧問(wèn)（深圳）有限公司為本項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位，現(xiàn)已完成外阜企業(yè)進(jìn)京備案手續(xù)。

二、非我局職責(zé)意見(jiàn)

（一）關(guān)于人防問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

人防出入口僅有2處，是否符合相關(guān)要求？

建設(shè)單位意見(jiàn)：

本項(xiàng)目共設(shè)計(jì)三個(gè)人防防護(hù)單元，一個(gè)防護(hù)單元設(shè)置一個(gè)人防主要出入口，另外兩個(gè)防護(hù)單元共用一個(gè)人防主要出入口，滿足《DB11_994-2021 平戰(zhàn)結(jié)合人民防空工程設(shè)計(jì)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)范規(guī)定。

我局意見(jiàn)：關(guān)于人防設(shè)計(jì)問(wèn)題，以國(guó)動(dòng)辦部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

（二）關(guān)于綠化問(wèn)題

公眾反饋意見(jiàn)：

根據(jù)《住宅項(xiàng)目規(guī)范GB 55038- 2025》要求3.2.2，集中綠地寬度不應(yīng)小于8m;集中綠地中，在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積占比不應(yīng)小于1/3, 并應(yīng)設(shè)老年人和兒童活動(dòng)場(chǎng)地。本項(xiàng)目是否符合規(guī)范要求。

建設(shè)單位意見(jiàn)：

本項(xiàng)目綠地率計(jì)算滿足《關(guān)于北京市建設(shè)工程附屬綠化用地面積計(jì)算規(guī)則（試行）》（京綠規(guī)發(fā)〔2012〕6號(hào)）相關(guān)要求。另，根據(jù)“多規(guī)合一” 協(xié)同平臺(tái)審核意見(jiàn)函（京規(guī)自（海） 供審函〔2025〕0001號(hào)）內(nèi)容，本項(xiàng)目與東側(cè)HD00-0705-0035-2地塊統(tǒng)一核算綠地率，且由我司代建，可作為集中綠地，滿足集中綠地設(shè)計(jì)要求。另，本項(xiàng)目已設(shè)置室外活動(dòng)場(chǎng)地，位于12#樓南側(cè)，供老年人及兒童使用。

我局意見(jiàn)：建設(shè)單位意見(jiàn)屬實(shí)。關(guān)于綠地計(jì)算問(wèn)題，以園林部門(mén)意見(jiàn)為準(zhǔn)。

中海樹(shù)村項(xiàng)目是北京首個(gè)樓面價(jià)站上10萬(wàn)/平米的住宅地塊，自打3月份成交起就備受關(guān)注。

項(xiàng)目位于海淀上地街道，占地3.97公頃，容積率1.6，地上總建筑規(guī)模約7.33萬(wàn)平方米，地下5.8萬(wàn)平方米。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼+大平層產(chǎn)品。

01、海淀北五環(huán)首個(gè)疊拼項(xiàng)目

樹(shù)村35號(hào)地是一幅長(zhǎng)條形地塊，南北長(zhǎng)度約為東西面寬的2倍。

16棟樓兩兩一排，三處下沉庭院 景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓。

其中4#和8#樓西側(cè)各有一個(gè)單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進(jìn)深太長(zhǎng)，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽(yáng)光主衛(wèi)。

其余均為為5層疊拼+大平層產(chǎn)品，兩梯一戶，私享戶外玄關(guān)。

上疊4-5F帶露臺(tái)，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。

預(yù)計(jì)疊拼面積段400-500平米，按照15萬(wàn)+的單價(jià)，單套總價(jià)達(dá)6000萬(wàn)級(jí)別。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓均為6層退臺(tái)洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個(gè)單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

3、小區(qū)共4處常規(guī)出入口，2處人行，2處車(chē)行。

景觀大門(mén)設(shè)置在小區(qū)西側(cè)正中央位置，帶裝飾挑檐，兩側(cè)有景墻，穿過(guò)門(mén)庭配套樓是整個(gè)中央景觀軸。

正門(mén)南北兩側(cè)隔著兩排樓設(shè)置地庫(kù)出入口；

小區(qū)南側(cè)街坊路上、兩棟樓中間，開(kāi)有一處人行出入口，方便南半?yún)^(qū)業(yè)主出行。

02、樓間距18-28米

用地指標(biāo)上顯示容積率是1.6，但出讓文件中也注明了，1.6的容積率是與東側(cè)一條防護(hù)帶統(tǒng)一計(jì)算的結(jié)果。

根據(jù)測(cè)繪圖，這條防護(hù)帶的占地面積為6074.54平方米。

實(shí)際地上建面與占地面積的比值為1.84。

地塊南側(cè)的街坊路，寬度不小于15米，長(zhǎng)約170米，占地面積約2550平方米。

如果再去掉這條街坊路的面積，樹(shù)樹(shù)35號(hào)地的容積率將超過(guò)1.95。

這個(gè)容積率加18米限高，樓棟排布難度非常大。

可以看到，住宅樓東側(cè)、南側(cè)緊貼紅線邊緣；西邊距用地紅線2米出頭；北排樓棟與圍墻僅隔一條消防車(chē)道。

并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠(yuǎn)的能達(dá)到28米。

由于是低樓層產(chǎn)品，這個(gè)樓間距，采光沒(méi)問(wèn)題。

疊拼樓棟還特意做了南高北低的雙層退臺(tái)設(shè)計(jì)，視覺(jué)上與圍墻拉開(kāi)距離。

另一方面，東側(cè)防護(hù)帶地塊在吞噬容積率的同時(shí)也釋放了綠化率，住宅區(qū)適量減少綠地，做了功能服務(wù)配套用房。

03、拿地回溯

樹(shù)村35號(hào)地成交于今年3月18日，中海地產(chǎn)以27.93%的溢價(jià)率在9個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中奪得該地塊。

總價(jià)超75億元，折合樓面價(jià)10.23萬(wàn)元/平方米，成為北京單價(jià)地王項(xiàng)目。

這是一宗素質(zhì)足以吸引內(nèi)城改善群體的地塊。

地處北五環(huán)，距離地鐵13號(hào)線上地站步行約1.2公里，北側(cè)緊鄰華聯(lián)商場(chǎng)，生活配套完善。

同時(shí)，臨近上地信息產(chǎn)業(yè)基地，有聯(lián)想、百度、騰訊、新浪、網(wǎng)易等眾多知名互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)入駐。

東邊是北京體育大學(xué)，隔著北五環(huán)往南，是北大和清華，文脈重地，學(xué)區(qū)屬性極強(qiáng)，海淀最強(qiáng)二派，周邊有上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)、101學(xué)校（上地分校）等名校。

不論產(chǎn)業(yè)、學(xué)區(qū)還是地鐵，樹(shù)村板塊都是稱得上海淀北C位所在。

生態(tài)環(huán)境也不錯(cuò)，西、南雙側(cè)公園環(huán)繞，隔著清河是北五環(huán)，沒(méi)有噪音問(wèn)題困擾。

西北兩公里是功德寺雙子：和樾望云、和樾玉鳴。開(kāi)盤(pán)3個(gè)多月，基本到尾盤(pán)出清階段了，成交均價(jià)10.5萬(wàn)/平米。

往東兩公里是剛開(kāi)盤(pán)不到1個(gè)月的朱房村雙子項(xiàng)目。

中海樹(shù)村項(xiàng)目雖說(shuō)刷新了北京樓面價(jià)紀(jì)錄，但實(shí)際上每平米只比建發(fā)海晏高出7000多，海晏比貼臉的臻澐還貴了將近6000呢。

成本已結(jié)，看成交。

建發(fā)海晏目前網(wǎng)簽139套，成交均價(jià)13.5萬(wàn) ，3000萬(wàn)一套的房子10天成交破百套，跑出了流量盤(pán)的速度。

反倒是有成本優(yōu)勢(shì)的臻云，至今尚無(wú)網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

用簡(jiǎn)單的加減法計(jì)算，海晏賣(mài)到13.5萬(wàn)，中海樹(shù)村項(xiàng)目均價(jià)可以定到14.2萬(wàn)。

產(chǎn)品上，疊墅PK平墅；位置上，樹(shù)村的圈層更勝朱房。

隔壁圓明天頌今年成交的幾套次新單價(jià)都在16萬(wàn) ，是目前市場(chǎng)上不多的升值盤(pán)。也是中海樹(shù)村項(xiàng)目最大的底氣。