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文/樂居財經(jīng) 李蘭

“730”政治局會議召開，近年來首次未直接提“房地產(chǎn)”三字。

會議僅用22個字勾勒出未來方向：“落實好中央城市工作會議精神，高質(zhì)量開展城市更新。”

字少意深。隨著城鎮(zhèn)化進入新階段，城市發(fā)展正從大規(guī)模增量擴張階段轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)增效為主的階段。數(shù)據(jù)顯示，我國城鎮(zhèn)化率從2015年的57.3%增長到2024年的67%，城市常住人口從7.5億增長到9.4億。

回溯政策脈絡，這一調(diào)整早有征兆。7月中旬的中央城市工作會議已經(jīng)定調(diào)，城市更新成城市工作重要抓手，明確高質(zhì)量開展城市更新，加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，穩(wěn)步推進城中村和危舊房改造。

住建部緊隨其后召開會議，要把城市更新擺在更加突出位置，統(tǒng)籌實施好一系列民生工程、安全工程、發(fā)展工程。這一系列動作傳遞出明確信號：過去以土地開發(fā)為主導、追求規(guī)模擴張的發(fā)展路徑，正在轉(zhuǎn)向注重品質(zhì)提升、可持續(xù)發(fā)展的城市更新模式。

城市更新并非新概念。自2019年部署實施城市更新以來，全國已累計開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)近28萬個，惠及1.2億居民。這些數(shù)字背后，是無數(shù)家庭居住環(huán)境的切實改善。

據(jù)機構測算，“十五五”期間，城市更新預計至少能完成4.48萬億總投資，折合每年近9000億。

業(yè)內(nèi)人士表示，一個萬億級的新市場正在崛起，這將成為未來房地產(chǎn)行業(yè)的重要增長點。

經(jīng)過近4年調(diào)整，當前房地產(chǎn)市場正處于緩慢的磨底階段?？硕鸨O(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2025年6月末50城新建商品住宅狹義庫存規(guī)模為3.09億平方米，同比下降7%；按12個月測算2025年6月末去化周期達21.82個月，同比下降5%。但多數(shù)城市庫存仍超18個月。

粵開證券首席經(jīng)濟學家、研究院院長羅志恒指出，城市更新成為促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要抓手之一，有助于釋放住房需求潛力。除常規(guī)的居民自發(fā)需求外，有必要充分挖掘地方政府主導的城市更新的巨大潛力，城中村和危舊房改造將釋放新的住房需求。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進則認為，做好城市更新工作，是防范化解房地產(chǎn)等領域風險的重要抓手，建議下半年做好城市更新領域中的功能融合、土地支持和好房子建設等工作。

值得關注的是，今年以來房地產(chǎn)市場的積極變化正在積累。在中央和地方"因城施策"的推動下，新房二手住房成交總量同比正增長，新房銷售降幅同比收窄，二手房成交面積同比增長超10%。

房價降幅整體收窄，6月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，一線、二線、三線城市新建商品住宅銷售價格同比降幅分別比上月收窄0.3、0.5和0.3個百分點。此外，庫存中商品房待售面積連續(xù)四個月減少。這些跡象表明，房地產(chǎn)市場正在逐步企穩(wěn)，筑底回穩(wěn)的過程仍在持續(xù)向好。 

業(yè)內(nèi)分析，此次會議未明確提房地產(chǎn)，也說明行業(yè)調(diào)控思路發(fā)生轉(zhuǎn)變。政策重心已從短期刺激轉(zhuǎn)向長效機制建設，從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升。