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文/粵進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

海珠土拍“王炸”來(lái)了。

最近，廣州規(guī)自局正式發(fā)布了海珠區(qū)南泰食品批發(fā)市場(chǎng)地塊（AH0124、AH0126規(guī)劃管理單元）的控規(guī)調(diào)整公告。

這個(gè)地塊，也就是大家俗稱的翠城花園東地塊。

它曾在《2025年度廣州經(jīng)營(yíng)性用地供地藍(lán)皮書》中亮相。

當(dāng)時(shí)的名字是“翠城花園東住宅地塊”。

此次控規(guī)調(diào)整，不但改了名，容積率、總建面，以及配套的教育、商業(yè)等都有大變化！

話不多說(shuō)，先劃幾個(gè)重點(diǎn)：

1）容積率降了

從年初供地藍(lán)皮書里的4.5降到3.4，降幅不小。

同時(shí)，總建面從原來(lái)的19萬(wàn)㎡縮減至14.3萬(wàn)㎡（含底商），居住舒適度明顯提升。

2）不建超高層

控規(guī)明確提及，住宅限高100米。

如果按照最低3米層高來(lái)算的話，樓棟高度最大33層。

3）學(xué)校面積增加

中小學(xué)用地面積增至2.02萬(wàn)㎡，原先為1.7萬(wàn)㎡，同時(shí)保留現(xiàn)狀海富小學(xué)。

據(jù)傳，將引入昌崗中路小學(xué)新校區(qū)，省一級(jí)梯隊(duì)，具體以官方批復(fù)為準(zhǔn)。

4）商業(yè)地塊限高200米

面積2.78萬(wàn)㎡，容積率7.2，可建一個(gè)20萬(wàn)方的大型商業(yè)綜合體。

海珠西的商業(yè)格局或?qū)⒂瓉?lái)顛覆性重塑。

搞個(gè)新地標(biāo)出來(lái)，也不是沒(méi)可能！

另外，此次調(diào)規(guī)還涉及綠化和公共空間等方面。

公園綠地合計(jì)約1.68萬(wàn)㎡，業(yè)主們遛彎、帶娃的超大花園預(yù)定。

一句話，滿配升級(jí)。

是目前海珠西少有的“全能型”地塊。

原本，翠城花園東地塊在供地藍(lán)皮書里出現(xiàn)的時(shí)候，就秒殺一眾小弟。

這調(diào)規(guī)一出來(lái)，更讓人挪不開眼了。

調(diào)規(guī)公示期是一個(gè)月。

一個(gè)多月后，翠城花園東地塊很有可能會(huì)正式掛牌。

據(jù)悉，地塊在今年年初就已經(jīng)拆完平整了，離掛牌只差一步。

現(xiàn)在開發(fā)商搞個(gè)樓盤的速度就像坐了火箭。

業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，手腳夠快的話，年底說(shuō)不定就能開放售樓部。

屆時(shí)，翠城花園東地塊或?qū)⒊蔀閿噭?dòng)海珠西樓市的最大變數(shù)。

要知道，寸土寸金的海珠西，最缺乏的就是大盤。

而翠城花園東地塊占地9.31萬(wàn)㎡，其中住宅用地約4.22萬(wàn)㎡。

總建面達(dá)到14.3萬(wàn)㎡。

這體量，妥妥是個(gè)大型社區(qū)。

目前，海珠西在售的十幾個(gè)盤，大部分都是“蚊型盤”，體量小不說(shuō)，小區(qū)里配套也十分有限。

今年入市的中交天翠，總用地面積6.7萬(wàn)㎡，計(jì)容建面約15.2萬(wàn)㎡，已經(jīng)是海珠近年來(lái)少有的大盤。

且中交天翠只有3萬(wàn)㎡可用于建設(shè)。

剩余1.7萬(wàn)㎡是道路用地，2萬(wàn)㎡是綠地用地。

像翠城花園東地塊這樣，地段好、低密度、學(xué)鐵商園齊全的大規(guī)模社區(qū)。

在海珠西真的非常稀缺。

翠城花園東地塊效果圖（最終以官方批復(fù)為準(zhǔn)）

同時(shí)，由于體量夠大，翠城花園東地塊在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上也很有發(fā)揮空間。

目前業(yè)內(nèi)普遍預(yù)測(cè)，項(xiàng)目面積段可能會(huì)在98-128㎡，主打改善四房，搭配少量大戶型樓王。

總價(jià)大概在600-800萬(wàn)元之間。

比起周邊小盤，這種大盤級(jí)別的產(chǎn)品簡(jiǎn)直是降維打擊。

對(duì)購(gòu)房者也無(wú)疑更具有吸引力。

特別是翠城花園、光大花園等二手小區(qū)的業(yè)主，置換需求極有可能直接轉(zhuǎn)向這里。

那么，誰(shuí)能拿下翠城花園東地塊？

據(jù)小道消息，中海、保利、越秀、華潤(rùn)、綠城等房企大佬，都對(duì)這宗地塊感興趣。

這幾家房企中，除了華潤(rùn)，中海、保利、越秀和綠城，目前在海珠西都有項(xiàng)目在售。

中海的中海觀澔府、中海江泰里，都是2022年開盤的項(xiàng)目，這兩年市場(chǎng)聲音有所減弱。

保利，在售的保利燕語(yǔ)堂悅，從去年開盤以來(lái)，熱度一直很高。

越秀不必說(shuō)，目前廣州樓市最活躍的就是它了。

它在海珠西的樓盤也是最多的，在售的有5個(gè)盤：

越秀江灣潮起、越秀熙悅江灣、越秀珠實(shí)城發(fā)江灣和樾、越秀桂悅東曉、越秀珠實(shí)皓悅濱江。

所以，越秀很大可能會(huì)出手拿地。

還有個(gè)綠城，今年開盤的綠城馥香園，賣得很好。

這也是綠城首進(jìn)廣州老城區(qū)的第一個(gè)盤，收獲了不錯(cuò)的口碑，不排除它會(huì)在海珠西持續(xù)深耕。

華潤(rùn)在海珠西雖然暫時(shí)沒(méi)有布局，但它在天河、荔灣、黃埔、番禺、白云、增城等區(qū)域都有落子。

位于黃埔的黃埔潤(rùn)府，又入市在即。

若能拿下翠城花園東地塊，勢(shì)必“如虎添翼”。

最終花落誰(shuí)家？很快就會(huì)見分曉。