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文/北京進(jìn)深 林振興 徐迪

董毅好似有“錦鯉附體”。

8月8日上午，北京昌平北四村CP01-0601-0077、0078地塊公示了總平面設(shè)計(jì)圖。

晚上，北京限購(gòu)松綁大招就來(lái)了，五環(huán)外購(gòu)房徹底放開(kāi)。

北四村這個(gè)項(xiàng)目正好位于五環(huán)外，距離昌平線(xiàn)生命科學(xué)園站大約1.4公里。

有了“天時(shí)”，越秀北四村項(xiàng)目還有“人和”的助攻。

雖然是越秀操盤(pán)，但它的股東陣營(yíng)很豪華，還包括貝好家、北京城建、未來(lái)科學(xué)城。

在地產(chǎn)圈，貝好家已不再神秘，它是貝殼找房旗下的住宅開(kāi)發(fā)服務(wù)平臺(tái)。

從門(mén)頭溝長(zhǎng)安華曦府到通州朝棠攬閱，貝好家憑借剛需、低價(jià)、走量，在北京刮起了小戶(hù)型旋風(fēng)，助攻開(kāi)發(fā)商創(chuàng)造開(kāi)盤(pán)即售罄的日光神話(huà)。

這次，北四村項(xiàng)目也不例外，越秀將聯(lián)手貝好家，走低總價(jià)剛需路線(xiàn)。

它一共772戶(hù)，住宅總建面約7.86萬(wàn)㎡，戶(hù)均建面約102㎡。

網(wǎng)傳分五類(lèi)戶(hù)型：82平、88平、96平、112平和120平（最終以開(kāi)發(fā)商公布為準(zhǔn)）。

拿地樓面價(jià)不到3萬(wàn)/平，將來(lái)北四村項(xiàng)目大概率要賣(mài)5.5萬(wàn)左右，甚至更低。畢竟，現(xiàn)在朱辛莊地鐵盤(pán)也只要6.2萬(wàn)/平，

按最小戶(hù)型82㎡計(jì)算，總價(jià)400萬(wàn)+就能上車(chē)，這個(gè)價(jià)格很誘人。

01

拿地兩個(gè)月就出方案，董毅也在爭(zhēng)分奪秒搶速度。

項(xiàng)目規(guī)劃15棟住宅樓，9-18F洋房+小高層。

其中，西區(qū)0077地塊規(guī)劃8棟11-18F洋房+小高層，共400戶(hù)。

北排1#-3#為18F小高層，首層架空；其余4#-8#均為8-11層洋房，部分帶退臺(tái)。

大門(mén)在小區(qū)東側(cè)，出租汽車(chē)站在紅線(xiàn)以?xún)?nèi)。

再往內(nèi)是門(mén)口配套樓，包括鄰里中心、小型商服（便利店）、其他商業(yè)服務(wù)（菜市場(chǎng)）等業(yè)態(tài)。配套樓后面，接著一座下沉庭院。

西區(qū)中央偏西位置為200多平的室外活動(dòng)場(chǎng)地，最西側(cè)是社區(qū)管理服務(wù)用房，之間以景觀綠軸串連。

東區(qū)0078地塊規(guī)劃7棟9-18F洋房+小高層，共372戶(hù)。它有一個(gè)bug，距離京藏高速近，噪音比較大。

樓棟排列形式與西區(qū)相同，都是北排1#-3#為18F小高層，首層架空；南排4#-7#為9-11F洋房。

東區(qū)與西區(qū)門(mén)對(duì)門(mén)，它將下沉庭院前置，圍繞大門(mén)設(shè)置，鄰里中心、小型商服、室外活動(dòng)場(chǎng)地等功能區(qū)連在一起，形成較為集中的會(huì)所體系。

另外，0078地塊還要在東側(cè)建一處開(kāi)閉站，占地約300平方米，后續(xù)需無(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

北四村雙子地塊不是正南正北，有傾斜度，董毅只能采用圍合式布局，這也導(dǎo)致東西樓間距過(guò)近。

比如東區(qū)的6#和7#、西區(qū)的3#和4#的樓間距只有9米左右。

02

本以為有貝好家助攻，走低總價(jià)路線(xiàn)，再加上限購(gòu)松綁，越秀北四村項(xiàng)目應(yīng)該是昌平今年最不愁賣(mài)的項(xiàng)目。

但別忘了，除了“天時(shí)”和“人和”，還要有“地利”。

在昌平，送陽(yáng)臺(tái)的尺度，正在慢慢收緊。

朱辛莊的中海未來(lái)之境，出現(xiàn)了1.2米小尺度陽(yáng)臺(tái)，北向設(shè)備平臺(tái)是不能用于室內(nèi)擴(kuò)展空間。

越秀北四村項(xiàng)目，北向沒(méi)有贈(zèng)送空間，無(wú)設(shè)備陽(yáng)臺(tái)，無(wú)花池。

南向贈(zèng)送是陽(yáng)臺(tái)+飄窗組合，陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深分1.2米/1.5米/1.8米三檔。

邊戶(hù)房源的整個(gè)側(cè)面都做了飄窗贈(zèng)送，與進(jìn)深等長(zhǎng)，僅這一項(xiàng)的贈(zèng)送就在5個(gè)平方左右。

中間戶(hù)陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深能達(dá)到1.8米，但是沒(méi)有贈(zèng)送側(cè)邊飄窗，整體使用率還是要低一些。

再加上，整個(gè)昌平樓市，現(xiàn)在壓力都很大。今年它的供應(yīng)量，會(huì)突破1萬(wàn)套，堪比豐臺(tái)。

豐臺(tái)樓市的慘狀，大家都心知肚明，新房各種卷，打價(jià)格戰(zhàn)。

過(guò)去，昌平樓市，全憑海淀、朝陽(yáng)的外溢購(gòu)買(mǎi)力支撐。但近一年，海淀、朝陽(yáng)超大規(guī)模土地出讓?zhuān)陨淼馁?gòu)買(mǎi)力都不夠用了。

這種樓市成交結(jié)構(gòu)，一旦遇到潮水退去，裸奔速度是最快的。

從目前看，昌平樓市已顯露出了疲態(tài)。甚至連朱辛莊地鐵盤(pán)取證時(shí)擬售均價(jià)7萬(wàn)/㎡，但實(shí)際也只賣(mài)到6萬(wàn)/㎡+。

在此背景下，常勝將軍董毅或許也壓力山大。

03

昌平是董毅的福地，也是越秀在北京的大本營(yíng)。

除了北四村項(xiàng)目，越秀在昌平在售項(xiàng)目還有星樾、星耀未來(lái)、梧桐星宸。

星樾，是董毅到任越秀后的首戰(zhàn)。

這個(gè)項(xiàng)目是越秀自己獨(dú)立操盤(pán)，從拿地到開(kāi)盤(pán)只用了77天。

越秀星樾規(guī)劃952套住宅，其中468套期房于2023年4月首開(kāi)，主力72-109平米兩居三居，開(kāi)盤(pán)當(dāng)天售罄，成交均價(jià)6.14萬(wàn)/平，收金超26.6億元。

2024年12月底，星樾3#、4#樓現(xiàn)房拿證，共86套，面積段92-127平米三居四居，目前網(wǎng)簽78套。2025年分兩批又取證了382套現(xiàn)房，目前網(wǎng)簽190套。

不僅自己下場(chǎng)拿地，越秀還喜歡抱團(tuán)，與首開(kāi)合作打造梧桐星宸。

董毅很拼，為了賣(mài)房，他親自下場(chǎng)為該項(xiàng)目搞了一場(chǎng)直播。

2023年12月14日，梧桐星宸首次取證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售374套房源，已簽約339套，成交均價(jià)4.95萬(wàn)元/㎡；緊接著12月26日二次取證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售198套房源，已簽約152套，成交均價(jià)4.93萬(wàn)元/㎡；

去年3月，該項(xiàng)目三次取證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售406套，已簽約246套，成交均價(jià)4.89萬(wàn)元/㎡；緊接著5月四次取證，批準(zhǔn)銷(xiāo)售房源273套，暫無(wú)成交信息。

此外，越秀和昌平“一哥”未來(lái)科學(xué)城也是老搭檔，雙方合作了星耀未來(lái)。

在公布北四村項(xiàng)目總平圖的前一天，星耀未來(lái)收官房源取證。本批次取證房源中僅3#樓為住宅房源，8層洋房共48套房源。

但星耀未來(lái)已開(kāi)盤(pán)4個(gè)月，目前網(wǎng)簽了156套，待售774套，單價(jià)5.55萬(wàn)元/平米。

乘著新政東風(fēng)，越秀能否憑借新項(xiàng)目在昌平扳回一局？