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文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

轉(zhuǎn)型的過程比預(yù)期的還要難，但仍有“意料之外”的積極進(jìn)展。

8月22日上午，永升服務(wù)（01995.HK）舉行2025年中期業(yè)績發(fā)布會，執(zhí)行董事兼總裁周洪斌、執(zhí)行董事兼首席財務(wù)官周迪、投資者關(guān)系總監(jiān)嚴(yán)憲出席。

總結(jié)上半年業(yè)績，周洪斌用“意料之中的意料之外”概括。

地產(chǎn)下行導(dǎo)致傳統(tǒng)物業(yè)增量減少、成本上升，階段性問題項目交付及全國性降價趨勢加劇經(jīng)營壓力，而財政緊縮導(dǎo)致項目賬期拉長、現(xiàn)金流壓力增大，這些均是“意料之中”。

近年來，永升服務(wù)也一直在積極轉(zhuǎn)型以應(yīng)對行業(yè)之變。盡管讓習(xí)慣于傳統(tǒng)模式的團(tuán)隊徹底調(diào)整方向和思維存在困難，但變革從來不是一觸而就。

好消息是，永升服務(wù)在堅定推動可持續(xù)、高質(zhì)量的發(fā)展模式，以及實施戰(zhàn)略及組織層面轉(zhuǎn)型方面均有“意料之外”的積極進(jìn)展，其中包括包括回收并自建基礎(chǔ)服務(wù)業(yè)務(wù)，以降低長期合規(guī)及成本風(fēng)險；主動篩選項目、拒絕低利潤規(guī)模擴(kuò)張，強(qiáng)化自營能力以構(gòu)建核心競爭力。

值得注意的是，繼續(xù)兼顧運營安全、發(fā)展機(jī)會以及穩(wěn)定的股東回報三者之間的比例關(guān)系，永升服務(wù)董事會建議派發(fā)2025年中期股息每股0.0678港元，并額外派發(fā)特別股息每股0.0271港元，兩筆股息合計每股0.0949港元。

承壓之下仍保持分紅連續(xù)性，2025年上半年的派息率達(dá)到70%，派付約1.5億元股息。管理層重申，未來兩年派息不低于50%，持續(xù)提升股東回報，彰顯經(jīng)營發(fā)展的信心。

“我們相信，無論是行業(yè)的困難，還是宏觀經(jīng)濟(jì)下行，永升服務(wù)一定會有非常好的出路?！?/span>

城市深耕，外拓再創(chuàng)新高

秉持城市深耕戰(zhàn)略，堅持把有質(zhì)量的擴(kuò)張作為戰(zhàn)略目標(biāo)之一。

有序退出部分非核心城市，永升服務(wù)將業(yè)務(wù)聚焦100個主要城市，其中一二線城市布局超95%。截至2025年6月30日，其簽約面積達(dá)3.55億平方米，同比增長7.7%，簽約項目1966個，同比增長13.6%；在管面積達(dá)2.5億平方米，在管項目1531個，均同比增長7.4%。

推行市場化拓展以來，永升服務(wù)通過多年的積累成功構(gòu)建了穩(wěn)固的競標(biāo)外拓能力。

在行業(yè)增量市場收縮的背景下，2025年上半年，永升服務(wù)通過招投標(biāo)新增約項目260個，飽和合同收入8.7億元，同比增長8.7%，再創(chuàng)半年歷史新高。市場環(huán)境承壓，永升服務(wù)旗下10個區(qū)域公司外拓發(fā)展均衡，其中3個區(qū)域半年外拓合同收入總額均超1億元，重點核心城市均取得外拓突破。

持續(xù)提升第三方市場增拓，截至2025年6月30日，永升服務(wù)第三方物業(yè)開發(fā)商在管面積占比升至76.8%，較上一年同期增長2.4個百分點，獨立性進(jìn)一步凸顯。

抓住市場機(jī)遇，永升服務(wù)在非住宅市場進(jìn)入更為細(xì)分的板塊，如大型企業(yè)總部大樓、高速公路服務(wù)站、地鐵軌道交通、景區(qū)旅游點及工業(yè)展覽中心。

2025年上半年，斬獲了包括杭州納愛斯科創(chuàng)園、中國工商銀行（西安、遼源）、西寧青海民族大學(xué)、西安交通大學(xué)第一附屬醫(yī)院陸港院區(qū)、重慶市規(guī)劃展覽館、上海世茂佘山莊園等多業(yè)態(tài)優(yōu)質(zhì)項目。

截至2025年6月30日，其在管面積中非住宅物業(yè)占比39.2%，貢獻(xiàn)營收約13.34億元，占比50%。

“主動適應(yīng)環(huán)境，在變化中尋求發(fā)展，優(yōu)化現(xiàn)有的項目結(jié)構(gòu)”，2025年上半年，永升服務(wù)繼續(xù)堅持務(wù)實的原則，退出部分治理不佳收繳困難的項目，對應(yīng)退出了1683.7萬平方米的簽約面積、1567.9萬平方米的在管面積。

更加強(qiáng)調(diào)滿意度與項目質(zhì)量，現(xiàn)金流回款與管理效率的結(jié)合。永升服務(wù)管理層表示，未來公司仍然會在面積規(guī)模上堅持有所取舍、有所為、有所不為的原則。

“不是所有的項目都值得擁有，健康的增長才能保證永升服務(wù)長久發(fā)展。”

結(jié)構(gòu)優(yōu)化，看好增值服務(wù)

2025年上半年，永升服務(wù)實現(xiàn)總營收約為34.61億元，同比增長約2.7%。宏觀經(jīng)濟(jì)承壓和行業(yè)轉(zhuǎn)型之下，依然穩(wěn)中有進(jìn)。

深耕城市多元空間，實現(xiàn)有質(zhì)量的規(guī)模擴(kuò)張，永升服務(wù)營收結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務(wù)，今年上半年貢獻(xiàn)了77.1%的營收，達(dá)26.69億元，同比增長8.38%，是拉動整體業(yè)績增長的最大動力，持續(xù)支撐公司營收穩(wěn)健。

社區(qū)增值服務(wù)是永升服務(wù)“做大做強(qiáng)平臺、做優(yōu)做透生態(tài)”的戰(zhàn)略核心。今年上半年，其進(jìn)一步強(qiáng)化業(yè)務(wù)單元化模式，優(yōu)化業(yè)主服務(wù)條線獨立運營，讓團(tuán)隊更聚焦、更靈活，推進(jìn)商業(yè)模式在局部試點成熟后的復(fù)制與擴(kuò)張。報告期內(nèi)，該業(yè)務(wù)實現(xiàn)收入3.96億元，占總收入的11.4%，毛利率為28.2%。

在宏觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)不及預(yù)期以及中國物業(yè)市場疲軟的挑戰(zhàn)下，多種小區(qū)增值服務(wù)受此影響艱難推進(jìn)，同時在小區(qū)增值服務(wù)發(fā)展上更加聚焦，放棄部分低毛利率及可持續(xù)性較差的業(yè)務(wù)，從財務(wù)數(shù)據(jù)來看，今年上半年永升服務(wù)社區(qū)增值服務(wù)表現(xiàn)有所波動。

“對社區(qū)增值服務(wù)還是有信心”，不過管理層表示，未來毛利率應(yīng)該會回到30%以上，在30%至38%之間是一個可以去努力的方向，這取決于一些高毛利項目未來能否持續(xù)擴(kuò)展。

持續(xù)挖掘潛在市場需求，樂居財經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，8月8日，永升服務(wù)首個健康小屋在上海寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)依云灣小區(qū)正式啟用。構(gòu)建“物業(yè)養(yǎng)老”創(chuàng)新模式，響應(yīng)國家社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)政策，社區(qū)養(yǎng)老目前具有較大發(fā)展空間。

進(jìn)一步降低了周期性業(yè)務(wù)對整體業(yè)績的波動影響，今年上半年，永升服務(wù)進(jìn)一步收縮非業(yè)主增值服務(wù)，營收占比已下降至7.8%。

城市服務(wù)板塊則實現(xiàn)進(jìn)一步“提質(zhì)”。退出低利業(yè)務(wù)，聚焦高價值城市市政服務(wù)與智慧街區(qū)建設(shè)，今年上半年，其城市服務(wù)收入約1.25億元，占比3.6%，毛利率約為12.3%，較2024 年同期的11.7%有所上升。

堅持“品質(zhì)為先，合理利潤”的長期發(fā)展原則，永升服務(wù)今年上半年綜合毛利率有所走低，下降2.7個百分點到18.6%，但仍維持在行業(yè)健康水平。

管理層強(qiáng)調(diào)，這是主動優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)的結(jié)果，未來將通過提升運營效率和成本控制進(jìn)一步夯實發(fā)展根基、改善盈利能力，綜合毛利率將努力保持在17%–20%的行業(yè)中上游水平。

團(tuán)隊轉(zhuǎn)型，聚焦人才建設(shè)

“因為團(tuán)隊習(xí)慣了做過去的那些事情，現(xiàn)在要（慣性的思維）徹底地向左轉(zhuǎn)向右轉(zhuǎn)，這個難度真的很大，所以導(dǎo)致了我們推進(jìn)（轉(zhuǎn)型）的速度和執(zhí)行力，在短時間內(nèi)沒法彌補(bǔ)，收縮調(diào)整帶來壓力。”

業(yè)績發(fā)布會上，周洪斌坦言，團(tuán)隊轉(zhuǎn)型是“意料之外”的挑戰(zhàn)。但“敢于亮出問題才有解決問題的底氣”，永升服務(wù)正在以務(wù)實的態(tài)度積極尋求解決方案的落地。

面對服務(wù)專業(yè)化與經(jīng)營復(fù)雜化的雙重要求，永升服務(wù)持續(xù)優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)與組織機(jī)制。

堅持貫徹“人才年輕化”戰(zhàn)略。通過“永動力”及“升力軍”雙校招品牌打造人才蓄水池，2025年上半年，永升服務(wù)共計發(fā)放338份校招offer，強(qiáng)化子弟兵培養(yǎng)。

與此同時，資源向業(yè)務(wù)一線和奮斗者傾斜，全年向基層員工分配的傭金總額同比增加400萬元，其中，到家服務(wù)傭金增長近300萬元，共有5350名員工實現(xiàn)收入增長，單人最高年增收達(dá)7.3萬元，年增收超萬元員工超過600人。

值得一提的是，永升服務(wù)還將股權(quán)激勵信托平臺Best legend所持6.1%股份確定為長期激勵計劃，并于2025年6月執(zhí)行新一期股權(quán)激勵計劃，多名績優(yōu)員工獲得股權(quán)激勵。

“面對行業(yè)深度調(diào)整、成本攀升等外部環(huán)境變化，永升服務(wù)團(tuán)隊必須堅定轉(zhuǎn)型決心，以‘客戶價值’為核心，推動全方位變革。”

周洪斌強(qiáng)調(diào)，永升服務(wù)將圍繞永升“二五戰(zhàn)略”落地，涉及六個轉(zhuǎn)型方向，包括意識轉(zhuǎn)型、能力轉(zhuǎn)型、組織轉(zhuǎn)型、服務(wù)轉(zhuǎn)型、人才轉(zhuǎn)型、文化轉(zhuǎn)型。

對于高級管理團(tuán)隊，永升服務(wù)將堅持“騰籠換鳥”策略，聚焦價值觀一致、執(zhí)行力強(qiáng)、擁有系統(tǒng)思維的經(jīng)理人，形成愿景共識與戰(zhàn)略執(zhí)行合力；針對中層，將建立基于業(yè)務(wù)單元的職能賦能與輪崗機(jī)制，全面提升其經(jīng)營理解力與資源整合能力。

在組織建設(shè)上，則將進(jìn)一步推動扁平化改革、提升跨部門協(xié)同效率，強(qiáng)化“結(jié)果導(dǎo)向、責(zé)任到人”的文化，激發(fā)團(tuán)隊動能，提升整體組織韌性與反應(yīng)速度。

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