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文/北京進(jìn)深 林振興 

闊別三年多，懋源把“意中人”娶回了家。

8月26日，北京懋源鴻竺房地產(chǎn)以10.3億元底價(jià)，摘得順義區(qū)薛大人莊0025-6017地塊，折合樓面價(jià)2.8萬元/㎡。它正是隔壁懋源璟橒的項(xiàng)目公司。

這場(chǎng)土拍結(jié)果，在所有人的預(yù)料之中。

畢竟臥榻之側(cè)，豈容他人鼾睡，地塊周邊的幼兒園、街坊路等配建，都是懋源做的。

只不過，三年多前，懋源的那場(chǎng)土拍是風(fēng)風(fēng)火火。

2022年6月7日，懋源地產(chǎn)單挑群雄，競(jìng)價(jià)到了15%上限，最終以19.55億元 3萬㎡現(xiàn)房，拿下6001、6003（幼兒園）地塊，成交樓面價(jià)約3.36萬元/㎡，打造懋源璟橒。

三年后，地產(chǎn)大變天，暴雷房企遍地，民企集體“退賽”土拍市場(chǎng)。

但懋源卻一如既往兇猛，它猶如一匹“黑馬”，成為京城敢獨(dú)立拿地的民企獨(dú)苗。

去年秋天，懋源還以43.2億元的大手筆，摘得后沙峪鎮(zhèn)地塊，打造懋源云紀(jì)。

眼下，璟橒已收回了地價(jià)款，云紀(jì)成交價(jià)反超指導(dǎo)價(jià)。這也使得懋源更加堅(jiān)定決心，要深耕順義中央別墅區(qū)。

當(dāng)然，拿下相鄰地塊的做法，不僅是為了深耕區(qū)域，更是為了護(hù)盤。

如果鄰居地塊被其它對(duì)手拿到，那必然引起價(jià)格戰(zhàn)，造成雙輸局面。而且說實(shí)話，其他開發(fā)商也不愿意花精力去競(jìng)爭(zhēng)雙子座地塊。

在帝都，房企拿下雙子座地塊的做法，其實(shí)十分普遍，例如觀宸一二期、北京國(guó)賢府一二期、國(guó)譽(yù)燕園一二期、招商璽與招商序等等。

01

薛大人莊6017地塊與懋源璟橒，僅一墻之隔。

懋源璟橒地上建筑約5.8萬㎡，容積率也是1.6。由平墅、疊墅以及合院產(chǎn)品組成，共217戶，戶均建面300㎡，銷售指導(dǎo)價(jià)7.3萬/㎡，單套總價(jià)2500萬-4000萬區(qū)間。

2023年3月底開盤，截至2025年8月31日，璟橒網(wǎng)簽131套，成交均價(jià)7.3萬/㎡，成交額超28.65億元。

本次出讓的6017地塊，土地面積約2.3公頃，建筑控制規(guī)模3.68萬㎡，比懋源璟橒略小，但容積率一致。

懋源璟橒限高30米，6017地塊的建筑高度拉到了40米，這個(gè)高度條件在順義中央別墅區(qū)是十分罕見的。

6017地塊最大優(yōu)勢(shì)是，拿地成本較懋源璟橒，每平低了5600元。

加上，新地塊還有“好房子”相助，它的優(yōu)勢(shì)不言而喻。

此前，懋源新盤云紀(jì)，在贈(zèng)送上毫不手軟，洋房的得房率能做到100%以上。

云紀(jì)220㎡大平層（偶數(shù)層）贈(zèng)送面積合計(jì)79.94㎡，包括：南向開敝陽臺(tái)約48.65㎡兩個(gè)飄窗約3.6㎡北向設(shè)備平臺(tái)約14.44㎡玄關(guān)約13.25㎡。

最夸張的是，相較于城六區(qū)，陽臺(tái)進(jìn)深1.8米就是極限，云紀(jì)陽臺(tái)進(jìn)深達(dá)3.5米。有人調(diào)侃道，這不是陽臺(tái)，是空中庭院自由。

參考隔壁璟橒價(jià)格，二期項(xiàng)目的地價(jià)縫差約4.5萬/㎡，相當(dāng)誘人。

容積率1.6 限高40米，給開發(fā)商留下了充足的產(chǎn)品設(shè)計(jì)空間。

二期產(chǎn)品上，既可以類別墅，也可以是大平層洋房，甚至可以混搭。但合院估計(jì)會(huì)被pass，畢竟面積太大，賣得太慢。

也有業(yè)內(nèi)人士希望，新地塊可以別再主做別墅，“開發(fā)一些120平左右起的產(chǎn)品，主力戶型可能仍是200-300㎡改善大平層產(chǎn)品。這樣一來，700、800萬總價(jià)段就能上車。”

02

根據(jù)懋源操盤風(fēng)格來看，薛大人莊項(xiàng)目大概率會(huì)配置超高標(biāo)準(zhǔn)裝修，到時(shí)候賣到超指導(dǎo)價(jià)的可能性很大，總價(jià)=（房款拆分裝修）的形式。

以新盤懋源云紀(jì)為例，它的銷售指導(dǎo)價(jià)是61000萬元/㎡，目前成交均價(jià)61909.08元/㎡。

今年以來，北京新盤開盤降價(jià)沖量是常態(tài)，上一個(gè)量?jī)r(jià)雙飛的新盤還是海淀功德寺的和樾望云。

中央別墅區(qū)居然還有成交價(jià)反超指導(dǎo)價(jià)的項(xiàng)目，可見懋源產(chǎn)品真的很抗打。

在北京，不少人是因?yàn)轫醋龅哪翘讖N房系統(tǒng)而知曉它的，好多人認(rèn)識(shí)知名的廚具品牌也是從懋源開始的。

此次參拍的薛大人莊地塊，是一宗有故事的地塊。

第一次調(diào)規(guī)：增加街坊路醫(yī)養(yǎng)幼用地；第二次調(diào)規(guī)：砍去醫(yī)養(yǎng)幼用地；第三次調(diào)規(guī)：街坊路改道建筑拉高。

肉眼可見，經(jīng)過三次調(diào)規(guī)之后，薛大人莊6017地塊“減負(fù)”了不少，條件也變好了。

它最后一次調(diào)規(guī)，發(fā)生于2025年五六月份。

其一，將6017地塊的建筑限高拉高10米，變成40米，容積率1.6保持不變；

其二，它將街坊一路從東西“一”字型，改為L型，寬度8米不變。

出讓附圖上，街坊路位于地塊西側(cè)，后續(xù)可結(jié)合建筑方案優(yōu)化。

對(duì)于街坊路的處理，懋源早已輕車熟路。

例如，懋源云紀(jì)把街坊路從原來的"L"改成“S”型，更好設(shè)置小區(qū)正大門。