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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

8月初，天安1號(hào)舉辦了一場(chǎng)主題為“盛境漸成 生生不息”的發(fā)布會(huì)。

現(xiàn)場(chǎng)不僅公布了中央會(huì)所的功能布局和設(shè)計(jì)圖，還與天安卓健達(dá)成戰(zhàn)略合作，聯(lián)合打造項(xiàng)目的全周期養(yǎng)老服務(wù)體系。

對(duì)購房者來說，算是個(gè)比較實(shí)在的加分項(xiàng)。

近日，閔行七寶紅盤再次迎來推新動(dòng)態(tài)。

上周六，天安1號(hào)二期B區(qū)五批次房源過會(huì)，推出117套建面約100-148㎡2-3房，過會(huì)均價(jià)98000元/㎡。

戶型涵蓋100m2兩房、113m2三房、134m2三房和148m2四房。其中，建面約100㎡和113㎡的戶型是首次亮相，建面約148㎡戶型是今年最后一批加推。

稀缺小戶型

重點(diǎn)看一下兩款小戶型：

100㎡兩房兩衛(wèi)

雙開間朝南南北雙陽臺(tái)，臥室均有飄窗；廚房、餐廳、客廳及陽臺(tái)一體化設(shè)計(jì)，空間感開闊；主臥套房設(shè)計(jì)，步入式衣帽空間雙臺(tái)盆主衛(wèi)；次臥與客衛(wèi)相連，相當(dāng)于雙套房設(shè)計(jì)。

在當(dāng)下百平米戶型普遍追求“2 1”緊湊三房的市場(chǎng)上，這種堅(jiān)持純兩房的設(shè)計(jì)反而更顯奢侈，目標(biāo)客群也非常明確：追求高品質(zhì)生活的單身人群或年輕夫妻。

113㎡三房兩衛(wèi)：

三開間朝南，格局方正，相比約100㎡的戶型多了一間南向次臥空間，各個(gè)空間的尺度也更大一些。

這次推的B區(qū)房源里，100-113㎡的小戶型一共96套，但這次只開一半，也就48套左右。

在整個(gè)天安1號(hào)項(xiàng)目里，100-113㎡的中小戶型占比還不到6%，數(shù)量稀缺。

這種小戶型在大社區(qū)里一直很搶手，主要是總價(jià)門檻低。

之前天安1號(hào)主打的都是130㎡以上的大戶型，總價(jià)基本要1200萬以上，這次部分小戶型總價(jià)能控制在1000萬以內(nèi)，最低880萬左右就能上車，而且還能享受到60萬方超級(jí)大盤的配套。

148㎡的三房是之前的熱銷戶型，這次也是今年最后一批加推。

這個(gè)面積段做到了三開間朝南，入口處設(shè)有獨(dú)立玄關(guān)，全屋4處飄窗寬面陽臺(tái)，主臥套房配備衣帽間，客衛(wèi)干濕分離。另外，C4戶型設(shè)計(jì)了獨(dú)立中西雙廚空間。

價(jià)格跳漲

天安1號(hào)是個(gè)超級(jí)大盤，體量大概有60萬方，除了有超過2200戶的住宅外，還有商業(yè)廣場(chǎng)、市集、養(yǎng)老中心、四大社區(qū)會(huì)所、體育中心等各種業(yè)態(tài)。

回顧其銷售歷程，2022年11月，天安1號(hào)一口氣推出了621套房源，均價(jià)8.75萬/㎡。雖然項(xiàng)目最終認(rèn)購率達(dá)到了225%，但棄號(hào)率有四成多。

2024年6月中旬，天安1號(hào)推出325套房源，均價(jià)9.2萬/㎡，認(rèn)籌率153%。

緊接著在8月下旬和11月中旬，天安1號(hào)又推出127套、100套房源，均價(jià)分別為9.38萬/㎡、9.25萬/㎡，認(rèn)籌率分別為139%、190%。

今年5月，天安1號(hào)二期B區(qū)推出72套房源，均價(jià)9.75萬/㎡，認(rèn)購率125%。

從首開的8.75萬/㎡到如今的9.8萬/㎡，天安一號(hào)的推盤價(jià)格幾乎實(shí)現(xiàn)了六連漲。

這20年里七寶板塊發(fā)展得越來越快，地鐵、商業(yè)、學(xué)校這些配套都在升級(jí)，項(xiàng)目的價(jià)值自然也跟著漲。

另一方面，熱門區(qū)域熱門地段的新房價(jià)格不斷上漲，也給了天安一號(hào)漲價(jià)的底氣。

當(dāng)下，中環(huán)沿線的買入均價(jià)已經(jīng)來到了11 萬/㎡。

例如，與天安1號(hào)同屬中外環(huán)的長寧西郊云廬，聯(lián)動(dòng)價(jià)11.8萬/㎡。按照目前的土地溢價(jià)趨勢(shì)，現(xiàn)階段但凡有宅地入市都不會(huì)只是這個(gè)價(jià)格。

再看外環(huán)外的閔行莘莊新拍地塊，樓面價(jià)已經(jīng)突破9萬 /㎡。

囤地20年

天安1號(hào)的開發(fā)商為上海海峽思泉房地產(chǎn)有限公司，隸屬于天安中國旗下。

天安中國延續(xù)了港資房企一貫的“囤地慢開發(fā)”模式，不追求高周轉(zhuǎn)，而是通過長期持有土地等待價(jià)值釋放，尋求利潤最大化。

天安1號(hào)所在七寶鎮(zhèn)52號(hào)地塊，早在2003年就已被天安中國拿下，地塊面積13.63萬平方米，容積率1.4，中標(biāo)價(jià)約為1.13億元，實(shí)際出讓金為3386.69萬元。

該地塊以中標(biāo)價(jià)計(jì)算的樓板價(jià)為591元/㎡，以實(shí)際出讓金計(jì)算的樓板價(jià)僅177元/㎡。而目前天安1號(hào)的在售均價(jià)早已突破9萬元/㎡，20年間地價(jià)升值驚人。

項(xiàng)目分為兩期開發(fā)，一期項(xiàng)目是動(dòng)遷房，名字叫天安豪園，在2011年交房。目前天安豪園的對(duì)外掛牌均價(jià)在8萬/㎡左右。

動(dòng)遷房開發(fā)完成后，剩余地塊又歷經(jīng)十年才啟動(dòng)開發(fā)，搖身變?yōu)楹髞淼摹疤彀?/span>1號(hào)”。

從拿地到項(xiàng)目呈現(xiàn)，整個(gè)過程跨度長達(dá)二十年，這種開發(fā)速度也就港資房企能沉得住氣。

天安集團(tuán)背后，站著“股壇梟雄”李明治的兒子李成輝。天安1號(hào)項(xiàng)目公司的法人李成偉，是李成輝的堂兄弟。

天安在上海的另一位關(guān)鍵人物是曲洪亮，原象嶼地產(chǎn)總經(jīng)理，現(xiàn)任上海天安盛世房地產(chǎn)董事長兼總經(jīng)理。早在2019年，李成輝與曲洪亮便曾一同前往佳源集團(tuán)進(jìn)行考察，那時(shí)曲洪亮仍身在象嶼。

天安與象嶼近年來保持著緊密合作。

2021年雙方共同接盤了陽光城的美蘭湖項(xiàng)目，并將其更名為天安象嶼西江悅；2022年，雙方更是以24億元的聯(lián)合體形式在上海拿地，該項(xiàng)目即為天安象嶼萃湖甄境。

今年來看，二者在土拍市場(chǎng)聯(lián)合拿地。3月初，象嶼與天安聯(lián)合體競(jìng)得上海嘉定新城F03A-4地塊，成交價(jià)26.49億元，溢價(jià)率29.47%，樓面價(jià)31719元/㎡。