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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

“頭部集中度繼續(xù)提升，市場(chǎng)資源與機(jī)會(huì)加速向優(yōu)勢(shì)主體聚集，為本集團(tuán)后續(xù)高質(zhì)量發(fā)展提供堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)?！?/span>

8月28日，時(shí)代鄰里（09928.HK）發(fā)布2025年中期業(yè)績(jī)。數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)其實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約12.16億元，同比增長(zhǎng)5.6%；錄得毛利約2.44億元，毛利率約20.1%；母公司擁有人應(yīng)占凈利潤(rùn)約6383.8萬(wàn)元，核心凈利潤(rùn)同比增幅約6.3%至1.09億元。

進(jìn)入2025年，上游房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)調(diào)整、物業(yè)增量市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，同時(shí)物業(yè)費(fèi)降價(jià)潮起、業(yè)主支付意愿減弱……物業(yè)行業(yè)仍面臨諸多復(fù)雜挑戰(zhàn)。

不過(guò)另一邊，國(guó)家發(fā)文定向，老舊小區(qū)改造、完整社區(qū)建設(shè)、老舊街區(qū)與城中村更新提速，為存量社區(qū)運(yùn)維打開(kāi)新增空間，物業(yè)行業(yè)仍穩(wěn)健前行。

面對(duì)多重市場(chǎng)挑戰(zhàn)與機(jī)遇，時(shí)代鄰里堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，積極探索“數(shù)智化轉(zhuǎn)型”，以科技賦能服務(wù)，以品質(zhì)贏得信任，以高度的戰(zhàn)略定力保持綜合實(shí)力與核心優(yōu)勢(shì)，通過(guò)多元舉措為企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展注入持續(xù)動(dòng)能。

戰(zhàn)略深耕，星火計(jì)劃引高質(zhì)量拓展

行業(yè)邁向深度發(fā)展，物企增長(zhǎng)的核心從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)效齊升的有質(zhì)量發(fā)展。

截至2025年6月30日，時(shí)代鄰里物業(yè)管理服務(wù)覆蓋84個(gè)城市，在管物業(yè)管理項(xiàng)目共930個(gè)，對(duì)應(yīng)在管建筑面積約1.26億平方米。此外，其還擁有68個(gè)物業(yè)管理項(xiàng)目尚未移交予管理，未交付建筑面積約為730萬(wàn)平方米。

第三方外拓是時(shí)代鄰里規(guī)模增長(zhǎng)的主要推動(dòng)力。從數(shù)據(jù)來(lái)看，報(bào)告期末，其第三方在管面積同比增長(zhǎng)18.9%至9186萬(wàn)平方米，占總在管面積比重達(dá)73%；來(lái)自第三方的物管收入同比增長(zhǎng)8.7%，達(dá)5.45億元。與此同時(shí)，時(shí)代鄰里還持續(xù)拓展城市公共服務(wù)，斬獲項(xiàng)目21個(gè)，已簽訂總合約金額約4.8億元。

以“星火計(jì)劃”為戰(zhàn)略羅盤(pán)，聚焦粵港澳大灣區(qū)、長(zhǎng)三角、成渝經(jīng)濟(jì)圈等三大核心城市群與住宅、產(chǎn)業(yè)園、公建等核心業(yè)態(tài)，持續(xù)鞏固優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域并探索新賽道，不斷優(yōu)化在管物業(yè)組合，實(shí)現(xiàn)更好的利潤(rùn)及回款。

不斷提升在華南市場(chǎng)的項(xiàng)目管理密度，截至2025年6月30日，分布該區(qū)域的在管面積占比約為50.2%，管理濃度與競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)持續(xù)鞏固。

借助于大灣區(qū)項(xiàng)目的成功管理經(jīng)驗(yàn)以及市場(chǎng)口碑，其他城市的布局也實(shí)現(xiàn)了有質(zhì)量的持續(xù)深耕。同期，時(shí)代鄰里約75.7%的物業(yè)項(xiàng)目位于一線城市、新一線城市及二線城市。

專注精耕核心業(yè)態(tài)、做深做透優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，時(shí)代鄰里持續(xù)擴(kuò)大客戶群及優(yōu)化在管物業(yè)組合。同期，住宅業(yè)態(tài)在管面積約7441.0萬(wàn)平方米，占比59.1%；非住宅物業(yè)在管面積約為5150.8萬(wàn)平方米，占比40.9%。

底盤(pán)穩(wěn)固，核心業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好

以優(yōu)質(zhì)的管理規(guī)模為基礎(chǔ)，時(shí)代鄰里兩大核心業(yè)務(wù)穩(wěn)中向好。

作為壓艙石的物業(yè)管理服務(wù)板塊，2025年上半年實(shí)現(xiàn)收入約9.64億元，貢獻(xiàn)總收入的79.3%，同比增長(zhǎng)約5.9%，毛利率約為18.2%，繼續(xù)保持發(fā)展韌性。

分業(yè)態(tài)來(lái)看，其中住宅物業(yè)貢獻(xiàn)6.52億元，占比67.6%；非住宅物業(yè)貢獻(xiàn)3.12億元，占比32.4%。此外，隨著市場(chǎng)化水平提升，第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商建造的物業(yè)所產(chǎn)生的物業(yè)管理收入同比增長(zhǎng)8.7%至5.45億元，占物業(yè)管理總收入比重提升至56.5%。

作為物業(yè)服務(wù)的延伸，同期社區(qū)增值服務(wù)收入1.52億元，同比增加1590萬(wàn)元，增幅約11.7%，在占總收入比重提高至12.5%，毛利率保持40.6%的較高水平。

以客戶需求為抓手，深化基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)與核心增值服務(wù)的有機(jī)融合，時(shí)代鄰里持續(xù)圍繞人與資產(chǎn)兩個(gè)核心，著眼于客戶剛性需求設(shè)計(jì)服務(wù)產(chǎn)品，構(gòu)建了“物業(yè)-美業(yè)-美居-美家”四維協(xié)同服務(wù)生態(tài)體系。

挖掘存量市場(chǎng)空間，依托物業(yè)服務(wù)場(chǎng)景流量入口精準(zhǔn)觸達(dá)需求，積極開(kāi)展了全屋整裝、局部改造翻新等美居家裝業(yè)務(wù)、二手房屋租售業(yè)務(wù)及家政清潔等家庭生活服務(wù)，獲得良好穩(wěn)定增長(zhǎng)。今年上半年，其生活服務(wù)收入9187.2萬(wàn)元，較去年同期增長(zhǎng)約17.2%。

此外，以城市公共服務(wù)、電梯服務(wù)、智聯(lián)科技服務(wù)組成的其他專業(yè)服務(wù)，今年上半年收入超1億元。

服務(wù)升級(jí)，溫度與效率并重

行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，物業(yè)管理大盤(pán)穩(wěn)定背后是時(shí)代鄰里持續(xù)圍繞提升服務(wù)品質(zhì)、深化科技賦能構(gòu)建核心競(jìng)爭(zhēng)力。

時(shí)代鄰里自2021年啟動(dòng)“初心計(jì)劃”，迭代至今已邁入5.0時(shí)代，以“安心、煥新、美顏、賦能”四大行動(dòng)，全面提升客戶滿意度。

2025年上半年，時(shí)代鄰里在安全管理上完善智能監(jiān)測(cè)閉環(huán)，精細(xì)化設(shè)施維保和環(huán)境管理操作，提升業(yè)主滿意度。同時(shí)推進(jìn)“全能物業(yè)人”培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)員工“一專多能”，高效響應(yīng)業(yè)主的需求，增強(qiáng)社區(qū)運(yùn)營(yíng)與服務(wù)能力。

另一方，時(shí)代鄰里堅(jiān)定推進(jìn)數(shù)智化轉(zhuǎn)型，以“網(wǎng)格化智能管理”全面提升人均效能。

今年上半年，其通過(guò)推行“網(wǎng)格化智能管理”，持續(xù)對(duì)社區(qū)投入，用可量化、可視化、可追蹤的運(yùn)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)維修服務(wù)前置、降本增效，以“網(wǎng)格化”為抓手，老舊問(wèn)題一鍵打包，完成社區(qū)“精、細(xì)、準(zhǔn)”綜合修繕，提升社區(qū)整體環(huán)境品質(zhì)，維持社區(qū)常住常新，保障業(yè)主房產(chǎn)的物理價(jià)值。

堅(jiān)持用底層數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)全流程運(yùn)營(yíng)，始終以“客戶體驗(yàn)與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量”為工作標(biāo)準(zhǔn)，時(shí)代鄰里秉持長(zhǎng)期主義理念，在品質(zhì)服務(wù)與數(shù)智化轉(zhuǎn)型中不斷創(chuàng)新與突破。

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