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文/上海進深 嚴明會

中海再戰(zhàn)真如，依舊亮出了“玖系”王牌。

案名發(fā)布后不久，中海環(huán)宇玖章就要開放接待中心了。

這是中海在上海落地的首個新規(guī)“玖系”豪宅。

近期，項目戶型圖官宣。

戶型涵蓋建面約123-135-144-176㎡3-4房，涵蓋了剛改和改善主流面積段，總價位大約在1200萬到2000萬級。

整體看下來，有幾個亮點：

1、陽臺、飄窗能送則送

全系多陽臺設計，能做飄窗的地方都做飄窗。邊套戶型主臥標配270°轉(zhuǎn)角飄窗，主衛(wèi)也設計了多角度采光飄窗。

部分戶型的設備平臺留有改造空間。但這是個相對敏感的問題，具體如何呈現(xiàn)和處理還要看后續(xù)發(fā)展。當然，在官方的戶型圖紙上，它仍被嚴格定義為設備平臺。

2、多面采光

除了123㎡的中間套，其他戶型都做到了三面采光。大部分戶型實現(xiàn)了明窗玄關。

3、全系戶型配備儲藏間

小戶型是“工字型”儲藏間，空間利用率進一步提升。144㎡、176㎡兩個大戶型升級為家政間。

4、小戶型層高約3.15m、大戶型層高約3.3m，中海在“天花板”上先贏了一局。

極限操作

分別來看各個戶型。

123㎡三房：

居住平權(quán)理念在這個面積段得到了很好的呈現(xiàn)，三臥都朝南，還做到了四開間朝南南向三陽臺，是普陀區(qū)第一個“南向三陽臺”項目。

南向書房打通陽臺后，可以改造成房間使用。

這個面積段有邊套和中間套區(qū)分：

A1邊套是動靜分離戶型，室內(nèi)玄關兩面采光，玄關側(cè)面就是設備平臺，但這里是沒有實體墻的。

A2、A3中間套類似于飛機戶型，沒有明窗玄關。

北側(cè)有連廊，正對2個朝北的衛(wèi)生間，減少了對日常活動空間的影響，但廚房的采光也會受影響。

以A1戶型為例估算，陽臺進深1.6米，客廳面寬3.7米，次臥面寬3米，書房面寬2.9米，陽臺部分的面積就有15.36㎡，已經(jīng)超過戶型建面的10%了。

上次見到陽臺如此“慷慨”的，還是保利譽濱江。但在這個項目中，更大的139㎡戶型陽臺面積才有15㎡。

135㎡三房：

這個面積段沒有妥協(xié)做功能性四房，而是選擇做大面積舒適三房。

其中客廳面寬約5.65米，廚房客廳餐廳陽臺合計面積約50㎡。

此戶型的設備平臺位置與A1類似，都在玄關一側(cè)。

144㎡四房：

大戶型分布在小區(qū)南側(cè)，能看到公園景觀。

兩梯兩戶的設計，四開間朝南加全屋飄窗陽臺環(huán)繞。這個面積段帶家政間，在上海新房市場并不多見。

最值得一看的是廚房外接設備平臺，且連接處沒有實體墻。一般這樣的格局，廚房會做成U型，有一部分臺面是架在飄窗上的，但戶型圖中沒有畫出來，留給了外界很大的想象空間。

若將設備平臺的挑空填平，并開一扇門，完全可以作為北向生活陽臺。

176㎡四房：

格局與144㎡相似，尺度上更闊綽了，家政間被放置于進門右手邊。南向次臥還帶了一個多功能間，主衛(wèi)也升級配備了浴缸。

在這個戶型中，設備平臺是連接家政間的，同樣沒有實體墻。

價格謎題

中海此番重回真如，不僅帶著“玖系”招牌，更帶著速度與產(chǎn)品力并進的決心。

節(jié)奏上，中海明顯在搶跑。

7月24日，上海六批次土拍中，中海以65.25億元競得普陀真如地塊，樓板價約5.88萬元/㎡，溢價率14.17%。

拿下真如地塊當天，項目公司名稱由佛山市順德中海嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司變更為上海悅盈和筑房地產(chǎn)有限公司；8月中旬，法定代表人由劉顯勇變更為劉慧明，新增金天、王浩等主要人員。

其中，金天是上海公司總經(jīng)理，2021年，他從寧波公司總經(jīng)理調(diào)任至此。這次變動意義重大：它終結(jié)了華東區(qū)域總經(jīng)理劉慧明兼任上海公司總經(jīng)理的局面，讓上海公司有了更聚焦本地市場的決策核心。

拿地兩個月后，項目規(guī)劃方案即公示，僅三個月，項目案名正式發(fā)布。

10月中旬，項目獲得建設用地規(guī)劃許可證，預計在12月開盤。

從拿地到面市，大約五個月時間。

戶型之外，中海也加碼了公區(qū)配置。

與傳統(tǒng)玖系會所不同的是，項目南側(cè)正對約3800㎡公園，與社區(qū)內(nèi)超200米景觀中軸，形成內(nèi)外雙園。

約2000方普陀首個公園下會所，同源新天地、徐匯濱江玖系項目，配置了健身、泳池、私宴、茶室、下沉庭院等空間。

價格，成了最后一道謎題。

真如斷供逾兩年，板塊內(nèi)的中海臻如府二手房在11萬/㎡左右，品尊國際在9萬/㎡左右，高尚領域大約10.5萬/㎡。

放眼整個內(nèi)中環(huán)，新房價格正經(jīng)歷一輪結(jié)構(gòu)性上漲。環(huán)宇玖章雖產(chǎn)品力能打，但其定價策略也要經(jīng)歷一場多重博弈。

一方面需覆蓋拿地價與高端配置成本，另一方面又需在熱度與去化速度間找到平衡。

目前，環(huán)宇玖章的放風價在12萬/㎡左右。

在當前的市場環(huán)境下，這個價格大概率是有壓力的。