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賣渝太，張松橋找了個“替身”

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  地產(chǎn)K線 李奕和 8.6w閱讀 2021-11-12 21:39


文/樂居財經(jīng) 李奕和

2019年1月，一家主做資產(chǎn)管理和企業(yè)顧問服務(wù)的香港上市企業(yè)，控股股東出現(xiàn)變更。原大股東將所持上市公司的股份，悉數(shù)轉(zhuǎn)給了另一位投資人。

四個多月后，沒有了原大股東加持的這家上市公司，被改頭換面，更名為梧桐國際（00613. HK）。原大股東及與之相關(guān)的管理層也從公司的董事會全數(shù)出局。

這名大股東在數(shù)十年的商海沉浮中，坐擁多個名號，他被稱為“重慶李嘉誠”，也曾是“重慶首富”和“西南地產(chǎn)王”。他還是香港最具傳奇組織“大D會”的成員。

他的名字叫張松橋。

張松橋主張“適者生存”。憑借這套“叢林法則”，他曾締造了屬于自己的商業(yè)帝國，一手掌控了中渝置地、渝太地產(chǎn)、渝港國際（現(xiàn)已更名梧桐國際）、港通控股四家上市公司。

只不過，在波云詭譎的商業(yè)戰(zhàn)場上，沒有永遠的“常勝將軍”，張松橋也早已沒有昔日般的風(fēng)光。

在“賣掉”了渝港國際這家上市平臺后，兩年后，張松橋曾經(jīng)的手法，被如法炮制般用在了渝太地產(chǎn)的身上。

11月10日，渝太地產(chǎn)公告，由張松橋間接全資擁有的公司及公司主要股東First Rose Global Limited，已向黃云轉(zhuǎn)讓8800萬股公司股份，總代價為1.76億港元。

隨著該轉(zhuǎn)讓的完成，張松橋?qū)⒉辉贋橛逄禺a(chǎn)的主要股東，后者也將正式進入沒有張松橋的時代。

轉(zhuǎn)讓后，張松橋手上僅剩中渝置地和港通控股兩家上市平臺。然而這兩個平臺，一個早已在在拋售內(nèi)地資產(chǎn)的近些年，淪為徹頭徹尾的“收租股”；另一個，主營駕校、隧道管理，業(yè)績上亦難成氣候。

高管成了大股東

該筆轉(zhuǎn)讓，相當(dāng)于渝太地產(chǎn)目前已發(fā)行股份總數(shù)的約11%。轉(zhuǎn)讓前，張松橋通過First Rose持有渝太地產(chǎn)約17.10%股份，并為主要股東；而黃云持有公司股份9.98%。

轉(zhuǎn)讓完成后，F(xiàn)irst Rose所持有股份下降為 6.10%，不再為主要股東；黃云的持股則上升至20.98%，成為渝太地產(chǎn)的主要股東。

不僅控股權(quán)拱手讓人，渝太地產(chǎn)的董事會也遭“清洗”。

同日的公告中，張松橋已辭任公司執(zhí)行董事、董事會主席及董事總經(jīng)理，且不再為公司提名委員會成員兼主席、薪酬委員會成員、公司授權(quán)代理；董慧蘭已辭任執(zhí)行董事。

取而代之，黃云已獲委任為渝太地產(chǎn)主席、董事總經(jīng)理、提名委員會成員兼主席、薪酬委員會成員及授權(quán)代理。兩年前在渝港國際身上上演的故事，似乎正在渝太地產(chǎn)的身上重演。

1.76億港元出售11%股權(quán)，張松橋這筆買賣似乎并不虧。以所出售的8800萬股計算，折算下來，張松橋賣給黃云的渝太股份為2港元/股。而在11月10日當(dāng)天收盤，渝太股份僅1.68港元/股，兩相對比之下，溢價達19.05%。

另一個值得關(guān)注的問題是，這次接過張松橋手中控股權(quán)的黃云，不是別人，而是他兩年前高薪引入渝太地產(chǎn)的董事會的管理層。

據(jù)了解，為了重振渝太地產(chǎn)的內(nèi)地業(yè)務(wù)，2019年10月，張松橋引入黃云作為渝太地產(chǎn)執(zhí)行董事之一。當(dāng)時資料顯示，該人士曾涉足多種業(yè)務(wù)，包括綜合大型房地產(chǎn)開發(fā)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、石油及天然氣以及快速消費品。

在投資、營運及商業(yè)管理方面擁有逾20年經(jīng)驗，尤其熱衷于推動企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展方面，曾與多家大型企業(yè)合組公司，共同營運及開拓市場。張松橋給他開出了276萬港元的年薪。

控股股東不惜脫手“逃離”，渝太地產(chǎn)業(yè)績成色幾何？它經(jīng)歷了什么？

2021年上半年，渝太地產(chǎn)總收入5.44億元，同比增長了2087.3%。憑借著內(nèi)地項目的逐步預(yù)售，期內(nèi)出售物業(yè)收入5.19億港元；投資物業(yè)租金收入2440萬港元；財務(wù)管理收入100萬港元。

然而，營收增長了超20倍，渝太地產(chǎn)仍逃不出虧損的境地。由于去年6月起擴展內(nèi)地物業(yè)發(fā)展?fàn)I運分部，使得物業(yè)發(fā)展相關(guān)營運及財務(wù)成本增加，2021年1-6月，渝太地產(chǎn)股東應(yīng)占虧損凈額8190萬港元，去年同期的虧損則為4320萬港元。


“首富”光環(huán)

張松橋主張“適者生存”。

他認為一個成功的商人，只有努力地去適應(yīng)社會，而不能讓社會來適應(yīng)你。

憑借這套“叢林法則”，張松橋曾一手締造了屬于自己的商業(yè)帝國。在頂峰時期曾擁有中渝置地、渝太地產(chǎn)、渝港國際、港通控股四家香港上市平臺，超600億市值。

張松橋靠做電子產(chǎn)品貿(mào)易起家。在那個電子表風(fēng)靡一時的八十年代，他靠著從香港倒騰電子表芯到內(nèi)地，賺得第一桶金。

1992年6月，張松橋與做電器生意時認識的曾維才合作成立中渝實業(yè)，并簽下了重慶主城北部1.41平方公里的土地開發(fā)合同。四年后，打造出了名噪一時的加州花園。

隨后，張松橋陸續(xù)開發(fā)出了加州城市花園、重慶大學(xué)科技園、中渝科技樓等項目。

2006年，中渝實業(yè)通過借殼在港交所實現(xiàn)上市，并成功更名“中渝置地”。當(dāng)時的張松橋手中已握有渝太地產(chǎn)。按照他的規(guī)劃，二者各有分工，渝太地產(chǎn)主攻香港市場，中渝置地主攻內(nèi)地西部市場。

上市后的中渝置地，由于獲得眾多資本加持，不足一年里，土地儲備迅速突破1000萬平方米。張松橋的身家也水漲船高。于2007年以125億排在胡潤房地產(chǎn)富豪榜20名?！爸貞c首富”和“西南地產(chǎn)王”的稱號，也正式確立。

2013年，中渝置地的銷售額接近百億，但也是這年開始，張松橋開始大量出售其在內(nèi)地的房地產(chǎn)項目，并將投資的船頭調(diào)轉(zhuǎn)至英國和澳大利亞。其先后陸續(xù)出售了高原國際、悅景集團等多家公司，套現(xiàn)數(shù)額達數(shù)百億元。

至2017年，中渝置地在內(nèi)地的項目已基本賣完，土儲也所剩無幾。

與內(nèi)地形成鮮明對比，張松橋在英國、澳大利亞卻大舉買入資產(chǎn)。當(dāng)年，其以11.5億英鎊買下倫敦利登霍爾大樓，創(chuàng)下國內(nèi)投資者對英國地產(chǎn)投資的最大手筆記錄。

但受制于英國脫歐及國外經(jīng)濟形勢的影響，張松橋的海外投資并不順利。同時由于錯失了國內(nèi)房地產(chǎn)大發(fā)展爆發(fā)式擴張的那幾年，中渝置地的經(jīng)營業(yè)績也一落千丈。

2021上半年，中渝置地總收入僅3.44億港元；期內(nèi)，股東應(yīng)占盈利扭虧為盈，實現(xiàn)盈利2.31億港元。除了個別債務(wù)投資、應(yīng)收貸款和上市股本投資產(chǎn)生的利息收入，中渝置地的收入主要源于投資物業(yè)的經(jīng)營收入。

其目前分別持有兩幢位于英國及一幢位于澳洲的商業(yè)物業(yè)，用以賺取租金收入。今年6月，投資物業(yè)產(chǎn)生的租金收入總額2.67億港元，占總收入的77.6%。

渝太地產(chǎn)目前也沒有多少資產(chǎn)。2021上半年，其在英國倫敦持有1 Chapel Place和1 Harrow Place兩項投資物業(yè)。開發(fā)物業(yè)則主要為四川成都、眉山的三個項目，而這三個開發(fā)項目其實是近一兩年才取得。

但僅有的兩個投資物業(yè)，也免不了被張松橋出售。今年8月5日，渝太地產(chǎn)以總代價2.35億元，出售間接全資附屬公司Solent Ventures Limited，其正是英國倫敦投資物業(yè)1 Chapel Place的持有者。這筆交易于早在8月12日完成。

如今，張松橋手持的兩家地產(chǎn)上市平臺，已成為徹頭徹尾的“收租股”。而三家上市公司中，目前，渝太地產(chǎn)市值13億港元，中渝置地69億港元，港通控股42億港元。早已沒有了昔日的光環(huán)。

“重回”內(nèi)地

除了業(yè)績虧損、業(yè)務(wù)不振，投資上的失利也是張松橋不得不面對的問題，或也成為他不惜放棄控股權(quán)，也要套現(xiàn)渝太地產(chǎn)離場的主要原因。

作為“大D會”的成員，張松橋與李嘉誠、鄭裕彤、劉鑾雄等人私交甚密。他還是恒大許家印擁躉，與劉鑾雄一樣熱衷于投資恒大系股票和債券。

當(dāng)中，中渝置地在恒大汽車的投資占集團總資產(chǎn)的6.8%，構(gòu)成單一公平值占集團總資產(chǎn)5%或以上的重大投資。目前，持有持有恒大汽車股份8361.5萬股，投資成本1.812億港元，占其已發(fā)行股份0.86%。

在張松橋控制的另一上市平臺港通控股，其今年上半年持有的恒大系股票及債券投資，賬面值更占到了該集團總資產(chǎn)的20%。當(dāng)中包括對中國恒大股票投資2.32億港元、恒大物業(yè)股票投資218.9萬港元、恒大汽車股票投資15.68億港元，還投資了兩筆由中國恒大及其附屬公司發(fā)行的債券合計2.89億港元。

然而，受國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控大環(huán)境及恒大本身債務(wù)問題的影響，恒大系股票大跌，這些投資均錄得不少虧損。上半年，恒大汽車的股價于期內(nèi)下跌4.3%，中渝置地在綜合其他全面收益表確認未變現(xiàn)公平值虧損1.09億港元。

同樣，港通控股期內(nèi)對中國恒大的投資錄得公允值虧損1.1億港元，于恒大汽車錄得的公允值虧損7050萬港元。

海外投資失利后的張松橋，近兩年也在有意加大國內(nèi)的投資。除了渝太地產(chǎn)在2019年引入了黃云的加盟，渝太地產(chǎn)和中渝置地在國內(nèi)的拿地和合作也有所加快。

而此前8月賣掉倫敦投資物業(yè)，有業(yè)內(nèi)人士就表示，一是渝太地產(chǎn)與標(biāo)的本身都處于虧損；二是張松橋需要資金擴張內(nèi)地地產(chǎn)市場。

今年4月12日，渝太地產(chǎn)以總價9.03億元拿下四川達州第一期地塊及第二期地塊，占地面積分別為9.75萬平方米、13.3萬平方米；去年3 月和9月，該公司還花費3.8億元在四川眉山收購項目，其2020年的絕大部分收入來自于這兩個物業(yè)項目的銷售。

中渝置地方面，2021上半年，其先后以合作方式獲得江蘇鹽城、廣東江門兩個項目。加上此前已經(jīng)獲得的重慶璧山項目，目前在國內(nèi)開發(fā)有三個地產(chǎn)項目，不過這些項目均為合作開發(fā)，占比均在30%左右。

只不過，如今隨著渝太地產(chǎn)的脫手，張松橋重新加注內(nèi)地投資的希望只能全落在了中渝置地的身上。然而，隨著國內(nèi)房地產(chǎn)去杠桿大勢已成，調(diào)控、房住不炒成為常態(tài)，中渝置地是否還能重拾曾經(jīng)的輝煌。

來源：地產(chǎn)K線

作者：李奕和

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