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??近期，隨著上海新房市場供應(yīng)量上升，越來越多樓盤面臨同板塊項(xiàng)目競爭，寶山南大板塊便是最直觀的表現(xiàn)。板塊內(nèi)中環(huán)金茂府與華潤中環(huán)置地中心·潤府同批次入市，最終華潤以超過200%的認(rèn)籌率獲勝。這已經(jīng)是金茂連續(xù)第二次在板塊競爭中不敵競品，去年其與寶華在桃浦板塊競爭中同樣落入下風(fēng)。

??01 先輸寶華

??作為普陀力推的板塊，桃浦近幾年推出多幅宅地，吸引到眾多房企，金茂和寶華便是其中一員，2022年兩家相繼拿下桃浦宅地，2023年分別開盤直面競爭。

??樂居新媒體統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年普陀金茂府和寶華紫薇花園均開盤3次，整體認(rèn)籌率寶華更為出色。

??4月27日，普陀金茂府（當(dāng)時(shí)還叫景泰府）率先開盤，211套房源217組認(rèn)籌，認(rèn)籌率102.8%。一個(gè)月后的5月27日，寶華紫薇花園首開，347套房源418組認(rèn)籌，認(rèn)籌率120.5%。

??6月21日，普陀金茂府（當(dāng)時(shí)仍叫景泰府）再次開盤，241套房源僅66組認(rèn)籌，認(rèn)籌率跌至27.4%。一個(gè)多月后的7月27日，寶華紫薇花園二開，246套房源198組認(rèn)籌，認(rèn)籌率80.5%。第二回合，金茂繼續(xù)落敗。

??直到第三回合，金茂才扳回一局。彼時(shí)，寶華紫薇花園率先開盤，383套房源223組認(rèn)籌，認(rèn)籌率58.2%。而普陀金茂府則是開盤137套，117組認(rèn)籌，認(rèn)籌率85.4%。

??02 再敗華潤

??如果說一次不敵競品只是偶然，那么連續(xù)兩次敗北又該如何解釋。

??今年2月，上海二批次新房官宣，在寶山南大板塊，金茂與華潤狹路相逢，兩盤相距僅有1公里左右。中環(huán)金茂府推出266套新房，備案均價(jià)63650元每平方米。華潤中環(huán)置地中心·潤府推出260套新房，備案均價(jià)66000元每平方米。

??兩盤在3月同步開啟認(rèn)籌，中環(huán)金茂府認(rèn)籌率124.1%，而華潤中環(huán)置地中心·潤府未公布具體認(rèn)籌數(shù)，但其已觸發(fā)積分，認(rèn)籌率至少為200%。

??誠然，在如今的市場環(huán)境中，中環(huán)金茂府124%認(rèn)籌率已屬不低，甚至可算中上游，但輸給競品卻是不爭的事實(shí)。

??樂居新媒體此前對上述兩盤均實(shí)地觀察過，在戶型、裝修方面可以說各有千秋，但在軌交、商業(yè)等方面確實(shí)存在差距。

??03 銷售迷局

??3月22日，金茂發(fā)出官方海報(bào)，表示中環(huán)金茂府首開售罄。由于華潤還沒開盤，因此也無法直接比較，后期可以通過網(wǎng)簽數(shù)據(jù)來佐證。

??但普陀金茂府入市已近1年，樂居新媒體查詢了其網(wǎng)簽數(shù)據(jù)。

??網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，截止到2024年3月22日，普陀金茂府住宅總套數(shù)589套，可售359套，以此計(jì)算其已網(wǎng)簽230套，網(wǎng)簽率39%。而項(xiàng)目去年3次開盤總認(rèn)籌為400組，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化率57.5%。

??那么，競品寶華紫薇花園又是怎樣的？截止到2024年3月22日，寶華紫薇花園住宅總計(jì)976套，可售279套，已網(wǎng)簽697套，網(wǎng)簽率71%。去年3次開盤總認(rèn)籌839組，網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化率83%。

??兩者數(shù)據(jù)對比，立見高下。

??04 華東換帥

??而同樣在2023年，金茂整體業(yè)績也出現(xiàn)虧損。

??3月1日，中國金茂（00817.HK）發(fā)布盈利警告公告。公告稱，公司預(yù)計(jì)截至2023年12月31日止年度將錄得所有者應(yīng)占虧損約人民幣67億元，相比2022年同期凈利潤約人民幣19.8億元，虧損顯著。

??虧損主要因房地產(chǎn)行業(yè)下行，導(dǎo)致集團(tuán)及部分聯(lián)管及合營企業(yè)項(xiàng)目計(jì)提減值，以及物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目收入和毛利率下降等因素影響。

??作為集團(tuán)主力軍的華東區(qū)域，在2023年也進(jìn)行了一次換帥。2023年4月23日，中國金茂官宣，高級副總裁、黨委委員，金茂華東區(qū)域黨委書記、總經(jīng)理陶天海，擬任中國金茂董事、總裁、黨委副書記。4個(gè)月后，原華東區(qū)域副總經(jīng)理 、杭州公司總經(jīng)理關(guān)翀，升任金茂華東區(qū)域公司總經(jīng)理。

??隨后的四季度，金茂將原先的華東區(qū)域和蘇皖區(qū)域及其下屬單位進(jìn)行合并，組成新華東區(qū)域，總部設(shè)立在上海，下設(shè)上海公司、杭州公司、寧波公司、溫州公司、南京公司、蘇州公司、無錫公司、合肥項(xiàng)目部。

??在一系列調(diào)整后，金茂是否能恢復(fù)當(dāng)年大寧金茂府時(shí)期的光輝歲月？且待時(shí)間來給出答案。