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戴德梁行2024年度盤點(diǎn)：上海寫字樓市場穩(wěn)健發(fā)展 大宗市場以價(jià)換量

原創(chuàng) <{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  樂居新媒體 7.8w閱讀 2025-01-15 17:10
今天，享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2024年終市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場以及REITs資產(chǎn)證券化市場進(jìn)行全方位的盤點(diǎn)和2025展望。
上海寫字樓市場交易回升 政策推動2025年穩(wěn)健發(fā)展
2024年，上海甲級寫字樓市場迎來12個(gè)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市，共計(jì)近80萬方，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。四季度新增項(xiàng)目三個(gè)，分別是黃浦“太平洋新天地商業(yè)中心T1”、浦東“前灘中環(huán)廣場”以及虹口“濱港商業(yè)中心”。成交方面，四季度，上海甲級寫字樓成交環(huán)比上揚(yáng)，全年以60.4萬平方米凈吸納量收官，比去年增長55%。 全市平均空置率小幅上揚(yáng)至22.4%，僅新增供應(yīng)入市區(qū)域空置率有較大漲幅。市場持續(xù)供大于求，業(yè)主進(jìn)一步下調(diào)租金預(yù)期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，環(huán)比下降1.1%。
三四季度，外資成交比重連續(xù)上揚(yáng)，但全年仍以內(nèi)資成交為主。區(qū)域表現(xiàn)來看，核心商圈在多個(gè)新增項(xiàng)目帶動下整體增長明顯，典型項(xiàng)目如“太平洋新天地商業(yè)中心”、新興商圈部分區(qū)域板塊個(gè)案表現(xiàn)活躍，代表項(xiàng)目如普陀“中海中心”等。全年行業(yè)成交，專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造、金融、TMT四大行業(yè)居前。專業(yè)服務(wù)業(yè)是年內(nèi)最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達(dá)27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯(lián)合辦公，多在成熟項(xiàng)目續(xù)租或搬遷、新租在全新項(xiàng)目。貿(mào)易制造類企業(yè)租賃面積占比23%，位居第二，細(xì)分行業(yè)主要以日常消費(fèi)品及汽車制造貿(mào)易占據(jù)主力，多布點(diǎn)在商圈的地標(biāo)項(xiàng)目或搬遷至新項(xiàng)目。此外，金融和TMT公司分別占到16%和12%，其中部分企業(yè)面積需求較大，也促進(jìn)了項(xiàng)目出租率穩(wěn)步提升。
預(yù)計(jì)2025年上海甲級寫字樓供應(yīng)壓力持續(xù)，不完全統(tǒng)計(jì)甲級寫字樓計(jì)劃年度供應(yīng)面積超過百萬方，出租率和租金如何企穩(wěn)回升是市場面臨的巨大挑戰(zhàn)，仍需較長周期。
戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，2024年上海政府陸續(xù)出臺面向供求兩端多項(xiàng)利好政策將推動新一年寫字樓市場穩(wěn)健發(fā)展，供應(yīng)端如推進(jìn)商務(wù)樓宇分類管理將助力不同級別辦公樓宇功能提升；需求端如支持上市公司并購重組行動，重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)企業(yè)迎來新發(fā)展機(jī)遇；而推動跨國公司總部升級也將吸引更多外資企業(yè)落戶；行業(yè)方面，人工智能“模塑申城”實(shí)施方案、會展經(jīng)濟(jì)效應(yīng)將帶動以人工智能+產(chǎn)業(yè)、貿(mào)易制造行業(yè)穩(wěn)步前行。 
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，2025年，專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融、制造業(yè)、TMT等企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)上海甲級寫字樓市場租賃需求。從供給側(cè)而言，2025年供應(yīng)壓力不減。業(yè)主需要積極增強(qiáng)項(xiàng)目競爭力以應(yīng)對市場變化，如建立先進(jìn)并且充分優(yōu)化的全生命周期資產(chǎn)管理計(jì)劃等等。
上海首店經(jīng)濟(jì)仍持續(xù)發(fā)力 零售市場供應(yīng)類型非標(biāo)多元化
自2024年初以來，上海政府持續(xù)出臺一系列政策支持消費(fèi)市場擴(kuò)容提質(zhì)。四季度則大力提高消費(fèi)券的發(fā)放力度，切實(shí)拉動消費(fèi)領(lǐng)域的需求。
與2023年對比，上海市的核心商圈內(nèi)平均租金小幅下跌，空置率較去年對比小幅下降。核心商圈未來供應(yīng)項(xiàng)目（2025-2028年），總供應(yīng)量約88萬平方米；非核心商圈未來供應(yīng)項(xiàng)目（2025-2028年），總供應(yīng)量約805萬平方米。
四季度，非核心商圈新增供應(yīng)約73.6萬平方米，同比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。從供應(yīng)類型來看，有大體量商業(yè)的代表之一上海薈聚項(xiàng)目，有濱水開放式街區(qū)的西岸夢中心項(xiàng)目，有前店后企的上生新所項(xiàng)目，還有又一二次元打卡圣地百聯(lián)ZX造趣場等，呈現(xiàn)出強(qiáng)調(diào)創(chuàng)新、個(gè)性化和差異化，不拘泥于既定規(guī)則和范式的商業(yè)模式。 
未來，商業(yè)空間和氛圍將更為多元化，如具有場所的獨(dú)特性、個(gè)性化及人情味的“煙火氣”商業(yè)新場景、基于“快閃店”模式而派生出來的“慢閃店”新零售理念，正逐步在零售市場中嶄露頭角。與傳統(tǒng)的“快閃店”相比，“慢閃店”在追求影響力和銷售額的同時(shí)，更加注重與消費(fèi)者之間的深度互動和情感聯(lián)結(jié)，帶來全新的購物體驗(yàn)。最后，通過打破傳統(tǒng)商業(yè)模式的壁壘，為消費(fèi)者帶來全新的消費(fèi)體驗(yàn)和感受的非標(biāo)商業(yè)也將是未來商業(yè)發(fā)展的新趨勢 
2024全年，上海市首店新增總數(shù)達(dá)到1269家，與去年同期相比小幅增長。從入駐品牌及門店空間來看，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和體驗(yàn)式消費(fèi)趨勢明顯，可持續(xù)時(shí)尚和環(huán)保理念也嶄露頭角。 
戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，盡管2024年商業(yè)市場有所波動，但基于政府一系列優(yōu)質(zhì)振興消費(fèi)的措施與政策出臺，上海零售市場逐步復(fù)蘇，無論是品牌方、開發(fā)商，還是消費(fèi)者表現(xiàn)都是積極正面的。上海圍繞“首發(fā)經(jīng)濟(jì)”和“精品消費(fèi)”推出了一系列政策措施，將吸引全球消費(fèi)者到訪上海，增加上海對國際品牌的吸引力。 
戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie也同時(shí)表示，回顧2024年，上海零售物業(yè)市場迎來若干知名新項(xiàng)目入市，零售物業(yè)間的分化進(jìn)一步加劇。現(xiàn)有零售物業(yè)通過開設(shè)首店或旗艦店、優(yōu)化租戶組合、翻新物業(yè)設(shè)施，及設(shè)置體驗(yàn)性空間來應(yīng)對日趨激烈的市場競爭。展望未來，中國政府適度寬松的貨幣政策，以及擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)和經(jīng)濟(jì)增長的措施，將為上海零售物業(yè)市場帶來良好穩(wěn)固的經(jīng)濟(jì)基本面和相對樂觀的前景。 
上海大宗交易市場以價(jià)換量 成交逆勢突破超七百億
2024在各種投資市場上均是穩(wěn)健小年，在該形勢下，上海房地產(chǎn)大宗交易市場依然共錄得117宗、共計(jì)707億元的成交，金額相比去年下降僅14%，其中Q4錄得成交42宗、共計(jì)181億。整體來看，與住宅市場存在難得的同頻現(xiàn)象，2024上海大宗市場“以價(jià)換量”特征明顯，買賣雙方均存在愿意達(dá)成交易往前走一步的意愿，部分買家認(rèn)為價(jià)格已經(jīng)在足夠低位置，賣家經(jīng)過幾年考慮也愿意在該價(jià)位出貨。其中，單宗平均金額有所下降，相較2023年單宗交易金額為6.94億元，2024年單宗交易金額為6億元，其中小于5億元的宗數(shù)占總成交的67%，其中四季度的該比例高達(dá)81%。
在物業(yè)類型方面，辦公/研發(fā)辦公以近50%的占比仍舊首位，商業(yè)部分因有七寶萬科廣場、松江及南翔印象城成交支撐，占比躍居第二。公寓/住宅成交亦不俗，其中又以Q4為典型，其中11宗公寓/住宅成交占全年半壁江山，酒店也錄得11宗交易，大部分為總價(jià)低于5億元的精品酒店。
買家內(nèi)外資類型方面，內(nèi)外資成交額差距進(jìn)一步擴(kuò)大，內(nèi)資以87%的成交金額占比、94%的成交宗數(shù)占比刷新八年歷史高點(diǎn)。外資則主要以機(jī)構(gòu)投資人為主，主要成交為領(lǐng)展收購七寶萬科50%股權(quán)，以及GIC收購松江印象城、南翔印象城48%股權(quán)。內(nèi)資中個(gè)人和非機(jī)構(gòu)投資者比例大幅上升，金額占比達(dá)72%，這部分投資者雖傾向于投資辦公物業(yè)，但公寓/住宅、工業(yè)/物流等也保持關(guān)注。 
買家行業(yè)類型方面，金融、國企為自用型物業(yè)購買主力一與2023年相比，金融企業(yè)成交比例大幅躍升，主要購置自用型優(yōu)質(zhì)辦公，典型成交包括財(cái)通證券收購富匯大廈，普陀中海中心等；其中，國企買家成交量一直穩(wěn)居前列，在自用型成交中占六宗，2年內(nèi)占比維持在17%-19%;外地能源化工買家尤其活躍，偏好在上海等一線城市布局辦公、住宅、酒店等各類優(yōu)質(zhì)資產(chǎn);相反，TMT企業(yè)購置不動產(chǎn)需求在2024年顯著下降，成交額僅占3%。此外，近年外地能源公司和宗教機(jī)構(gòu)亦在頻繁出手收購上海商辦物業(yè)，2024年共出現(xiàn)9宗相關(guān)交易。
展望2025，戴德梁行華東區(qū)資本市場部聯(lián)席主管、執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出以下預(yù)測：
1. 預(yù)計(jì)2025 年第一季度乃至上半年“以價(jià)換量”特征會延續(xù)，其中一批最具新引力的低價(jià)資產(chǎn)成交后，新一批資產(chǎn)是否還是會降價(jià)以適應(yīng)成交還有待觀察；
2. 得益于上海在中國經(jīng)濟(jì)橋頭堡的獨(dú)特地位，上海物業(yè)將持續(xù)獲得自用投資者的青睞，且來自全國的實(shí)力自用企業(yè)、個(gè)人投資者和國央企將繼續(xù)成為辦公、酒店物業(yè)的主力買家；
3. 國內(nèi)低息環(huán)境有望給內(nèi)資買家創(chuàng)造良好的融資杠桿以及利息負(fù)擔(dān)，同時(shí)進(jìn)一步降息的預(yù)期為成為超額收益的來源；
4. 隨著 AI的井噴式發(fā)展，國內(nèi)芯片技術(shù)有望突破，算力需求激增，算力相關(guān)以及數(shù)據(jù)中心投資機(jī)會成為有前瞻性投資機(jī)構(gòu)的重新投資審視角度。
華東高標(biāo)倉庫整體需求平穩(wěn)
四季度，華東高標(biāo)倉庫租賃市場需求主要租戶仍為電商、制造業(yè)、第三方物流及快遞快運(yùn)。上海市高標(biāo)倉庫市場租賃受存量項(xiàng)目及新增入市項(xiàng)目影響，市場空置率環(huán)比上升0.9個(gè)百分點(diǎn)至21.9%，平均租金環(huán)比微降2.6%至48.1元/平方米/月。江蘇省高標(biāo)倉庫市場平均租金下降0.55%至33.7元/平方米/月，市場空置率環(huán)比下降0.03個(gè)百分點(diǎn)至19.91%；安徽省高標(biāo)倉庫市場表現(xiàn)平穩(wěn)，平均租金保持在27.4元/平方米/月，空置率保持在10.4%；浙江省高標(biāo)倉庫市場主要去化力仍為電商、快遞快運(yùn)，整體市場仍面臨一定招商壓力，空置率環(huán)比微降0.02個(gè)百分點(diǎn)至21.3%，平均租金微降1.01%至33.8元/平方米/月。
四季度市場租賃問詢表現(xiàn)平穩(wěn)，市場去化速度較緩慢。整體區(qū)域的租戶議價(jià)空間持續(xù)上升，開發(fā)商采取降低租金、增加優(yōu)惠條件留住園內(nèi)租戶的同時(shí)獲取新的客戶資源。此外，由于市場下行，租戶租賃態(tài)度趨于謹(jǐn)慎，租期縮短。 
倉庫交易主體結(jié)構(gòu)變化
倉庫交易主體結(jié)構(gòu)開始改變，從外資資本占倉儲市場交易市場主體，開始趨向于自用買家和內(nèi)資買家在交易市場活躍的態(tài)勢。自用買家希望在交易市場低迷資產(chǎn)價(jià)格相對較低的市場情況下抄底，收取優(yōu)良資產(chǎn)。
戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部董事總經(jīng)理蘇智淵表示，庫內(nèi)租賃模式靈活度較以往提升，園區(qū)以往偏向以獨(dú)立分區(qū)進(jìn)行整租的租賃策略進(jìn)行招商。但由于租賃市場需求下調(diào)，園區(qū)調(diào)整租賃策略，接納分割出租的租賃模式。通過利用對單個(gè)分區(qū)內(nèi)的面積進(jìn)行隔斷，靈活調(diào)整租賃空間，獲取更多客戶群體。園區(qū)可以通過合理規(guī)劃布局、加強(qiáng)園區(qū)物業(yè)管理以及租賃管理，滿足各類租戶群體的園內(nèi)運(yùn)營需求，吸引更多類型租戶入駐。此外，工業(yè)用地上報(bào)規(guī)的物流倉庫項(xiàng)目開始出現(xiàn)工業(yè)和倉儲的混合使用功能，這對目前改善倉庫的空置率有較大的幫助。
中國公募REITs市場二級市場價(jià)格總體回暖 常態(tài)化發(fā)行取得新進(jìn)展
戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事、上海房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會理事兼房地產(chǎn)金融特聘專家顧悅?cè)绫硎?，隨著12月31日，招商科創(chuàng)孵化器封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金（基金代碼：508012）在上海證券交易所成功鳴鑼上市，中國公募REITs在2024年順利收官。截至12月31日，全市場上市REITs產(chǎn)品共58只，全市場總發(fā)行規(guī)模約1600億元；2024年較2023年新增29只，無論發(fā)行數(shù)量和規(guī)模均已大幅超過去年全年水平。而2024年公募REITs二級市場較2023年末出現(xiàn)較為普遍的修復(fù)性上漲，58只REITs中有48只實(shí)現(xiàn)當(dāng)年正收益，分板塊看保障房板塊二級市場表現(xiàn)最為突出。 
中國公募REITs自首批發(fā)行上市三年以來，已順利邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段。隨著市場機(jī)制的不斷完善和規(guī)模的持續(xù)擴(kuò)大，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs將為不動產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級注入新的活力，并為經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展提供有力支撐。
其中，上交所上市公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)38只，產(chǎn)品募資規(guī)模在全市場占比近七成。滬市REITs的經(jīng)營業(yè)績整體符合預(yù)期，以穩(wěn)定的分紅積極回報(bào)投資者，市場基本面逐步回暖，運(yùn)行平穩(wěn)。當(dāng)前滬市REITs市場正加快擴(kuò)容提質(zhì)，邁向高質(zhì)量發(fā)展新起點(diǎn)。 
尤其是龍年歲尾收官之作招商科創(chuàng)孵化器REIT，是全國首單科創(chuàng)主題公募REIT，也是全國首單原始權(quán)益人為國家級科技企業(yè)孵化器且底層資產(chǎn)均為科技企業(yè)孵化器所需的物理空間的公募REIT。它的正式發(fā)行對整個(gè)科技孵化行業(yè)發(fā)展具有示范作用，有利于構(gòu)建更加完善的科技創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)生態(tài)體系。也將在推動“科技—產(chǎn)業(yè)—金融”良性循環(huán)上發(fā)揮引領(lǐng)作用，著力發(fā)揮對社會資本的“吸附”功能，在引導(dǎo)社會資本更大力度投入科技創(chuàng)新上作出貢獻(xiàn)。
展望2025年，顧悅?cè)缈偨Y(jié)道，公募REITs底層資產(chǎn)圖譜將繼續(xù)不斷拓寬，消費(fèi)、水電、陸上風(fēng)力發(fā)電等大類資產(chǎn)將穩(wěn)定發(fā)力的同時(shí)，隨著邁入常態(tài)化發(fā)行的新階段相應(yīng)新增的市場化租賃住房、養(yǎng)老設(shè)施、燃煤發(fā)電等資產(chǎn)，還會繼續(xù)針對性完善制度細(xì)節(jié)助力底層資產(chǎn)的順利擴(kuò)容提質(zhì)。
戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示，2024年上海的商業(yè)地產(chǎn)市場在許多領(lǐng)域呈現(xiàn)出不同的發(fā)展趨勢和變化。2025年商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來“智變”之年，在政策調(diào)整、市場需求變化以及科技創(chuàng)新等多個(gè)方面的共同作用下，不斷迎來新的發(fā)展機(jī)遇。戴德梁行密切關(guān)注政策調(diào)控和市場動態(tài)，助力企業(yè)靈活應(yīng)對市場變化，從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的發(fā)展和投資回報(bào)。

來源：樂居新媒體

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