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文/樂居財經(jīng) 魏薇

拿地不到兩個月，位于海淀區(qū)永豐北的保利、建工新項目案名在幾天前正式發(fā)布：保利·建工·嘉華天珺。

7月25日，保利地產(chǎn)及北京建工地產(chǎn)聯(lián)合體以總價89.01億元競得上述地塊，銷售指導價9萬元/平方米，溢價率3.5%，成為海淀“新地王”。此塊地土地面積8.56萬㎡，規(guī)劃建筑面積16.29萬㎡，其中住宅面積為14.92萬㎡。

這是一個有故事的地塊。

本次為該地塊的第二次出讓。2016年11月，萬科、住總聯(lián)合體最終分別以50億元、59億元斬獲海淀永豐18號地和19號地。

當時，萬科有意將18號地塊打造為翡翠書院，項目只租不售。拿地1年后，住總從19號地塊退出，因資金等多種問題，隨后萬科也萌生退地念頭，最終于2021年折價退還此地塊。另一塊被退的地，就是如今的嘉華天珺所在地。

時隔8年，地塊出讓價格大幅增長，本次掛牌價格和地塊合理上限價格分別調(diào)整為86億元和103.2億元，相比于2016年44億元的掛牌價格、59億元的上限價格，幾乎達到翻倍水平。出讓條件也有所改變：不再需要企業(yè)自持，而是地價達到上限后轉(zhuǎn)為現(xiàn)場搖號方式確定競得人。

8月19日，保利（北京）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡稱“北京保利”）與北京建工地產(chǎn)共同出資成立了項目公司——北京建保豐筑置業(yè)有限公司，二者的持股比例分別為60%、40%。法定代表人為劉喜濤，他是保利發(fā)展北京公司總經(jīng)理。

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從案名來看，嘉華天珺將采用保利TOP級產(chǎn)品系“天字系”進行打造。產(chǎn)品擬定為建筑面積約89-99-116-126-150-170平米三居四居，平洋房 小高層組合。項目預計在10月中旬開放售樓處，12月份開盤。

雖說是保利的高端產(chǎn)品，但戶型上卻以中小戶型為主。

在北京區(qū)域，保利與北京建工地產(chǎn)已經(jīng)有過多次合作。從項目開發(fā)來看，幾乎都是保利主導。從合作項目的股權(quán)占比來看，北京建工地產(chǎn)在此地王項目中所占的比例是最小的。

上半年，保利地產(chǎn)借助北京建工地產(chǎn)曲線開發(fā)了一處項目。

今年3月15日，北京建工地產(chǎn)摘得順義后沙峪空港六期SY00-2301-0001地塊，溢價率15%。3月21日，北京建工地產(chǎn)成立“北京建保順筑置業(yè)有限公司”（簡稱“建保順筑”），注冊資本12億元。

公司名稱中有個“?！弊?，這意味著，保利入局是早就定好的。4月12日，項目名稱公示：星宸和煦（備案名：悅煦雅苑），規(guī)劃建筑方案也隨之公布。

但保利并未立即取得建保順筑的股權(quán)。7月1日，建保順筑的注冊資本從12億元減少至6億元。直到8月，北京建工地產(chǎn)才將30000.0股權(quán)數(shù)額出質(zhì)被北京保利。

7月4日，項目取得預售許可證，推出9棟樓共270套房源，住宅面積3.37萬m2，擬售均價5.85萬元-6.13萬元/m2。截至目前，星宸和煦已網(wǎng)簽54套，去化率20%，成交均價約5.67萬元/㎡。

另外，北京建工地產(chǎn)還與保利合作開發(fā)了朝陽和光煦境、大興和悅春風項目。

朝陽和光煦境的開發(fā)企業(yè)為北京建保常筑置業(yè)有限公司，由北京保利和北京建工地產(chǎn)在2022年12月6日共同出資成立，二者分別持股50%。

和悅春風的開發(fā)企業(yè)是北京興筑房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，由北京保利在2019年10月11日成立，初始持股比例100%。兩個月后，北京建工地產(chǎn)入股50%，北京保利的持股比例也降至50%。

和悅春風（備案名：和春雅苑）在2020年4月、2020年5月、2023年3月取得三次預售證，部分續(xù)銷房源已經(jīng)轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。2023年加推的批次中，9棟住宅顯示“已售完”，但網(wǎng)簽數(shù)據(jù)僅為3套。

項目去化差異懸殊

北京建工集團的核心業(yè)務是建筑業(yè)，旗下有一家全資房地產(chǎn)開發(fā)平臺——北京建工地產(chǎn)。

北京建工集團的房地產(chǎn)項目主要位于北京。截至目前，北京建工集團在北京共有8個在建/待建項目，從項目銷售情況來看，去化率普遍不高。

賣得最好是攬星宸（備案名：建邦攬星苑），目前去化率約96%。2023年初，攬星宸共推出22棟樓、1277套房源，目前已簽約1230套，去化率約96%。

在項目開發(fā)過程中，北京建工地產(chǎn)引入了一位資方。

此地塊是由北京建工地產(chǎn)在2022年9月22日以16.7億元競得，項目的開發(fā)公司為“北京建邦憬誠房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”（簡稱“建邦憬誠”），成立于2022年8月，由北京建工地產(chǎn)持股70%、北京東亞新華投資集團有限公司（簡稱“東亞新華”）持股30%。后者是北京建工地產(chǎn)在2023年5月引入的投資方，增資完成前，建邦憬誠由北京建工地產(chǎn)全資持有。

東亞新華投資成立于2006年2月9日，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)為主要投資方向的大型民營企業(yè)集團。由北京紅山世紀投資全資持有，而后者為北京明天投資全資子公司。據(jù)悉，北京明天投資成立于2007年，是一家以從事商務服務業(yè)為主的企業(yè)，注冊資本1000萬人民幣。

相比之下，璟玥林汐，攬星樾，嘉境里，這三個由北京建工地產(chǎn)100%持有的項目去化并不理想。

嘉境里（備案名：嘉尚家園）在今年6月15日取得預售證，共推出548套房源，開盤至今3月有余，累計成交67套，已簽約面積6351.85㎡，成交均價4.05萬元/㎡，去化率12.23%。而該項目的銷售指導價為5萬/平方米。

攬星樾（備案名：建邦星苑）在2023年11月共推出983套房源，已簽約273套，去化率27.77%，成交均價2.13萬/㎡。

璟玥林汐一期備案名“璟玥雅苑”、二期“璟林雅苑”。2021年9月13日首批房源拿證，一期推出639套房源，已簽約12套，目前已進入現(xiàn)房銷售階段；二期600套，發(fā)證時間為2023年9月23日，開盤時間為2023年10月11日，住建委官網(wǎng)未顯示已簽約信息。璟林雅苑的土地使用權(quán)已經(jīng)被抵押給中國農(nóng)業(yè)銀行股份有限公司北京朝陽東區(qū)支行。

董事長在位近7年

近期，北京建工集團正忙著擴大“朋友圈”。黨委書記、董事長樊軍率隊四處交流，與華潤健康集團、北京銀行等公司簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，與中國航空集團建設開發(fā)有限公司圍繞進一步加強對接、深化合作進行深入交流。

樊軍是在2015年10月被調(diào)任至北京建工集團的，之前，他一直都在北京城建集團任職。

北京建工集團與北京城建集團，都是由北京市人民政府100%控股的企業(yè)。

2017年12月，樊軍從總經(jīng)理升任為董事長。

樊軍在北京建工體系內(nèi)的職位“很純粹”。除了北京建工集團的董事長外，樊軍還在2016年4月至2019年9月期間擔任過北京建工集團控股有限責任公司的總經(jīng)理、董事，該公司屬于租賃和商務服務業(yè)，目前已注銷。

陷入“帶走調(diào)查”風波的北京城建董事長常永春曾是北京建工集團的二把手。

2016年3月至2021年4月，常永春在北京建工集團擔任副總經(jīng)理；2021年4月，開始擔任北京建工集團黨委副書記、董事、總經(jīng)理，并于去年10月卸任。之后，常永春開始擔任北京城建集團董事長。

有機構(gòu)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，北京建工集團今年1-8月權(quán)益銷售額49.14億元，在北京權(quán)益銷售金額排行榜上位列第11。

現(xiàn)金短債比0.9

2024上半年，北京建工集團實現(xiàn)營業(yè)收入651億元，同比增長7.5%；凈利潤9.1億元，同比增長16.4%；其中，歸母凈利潤5.45億元，同比增長27%。北京建工地產(chǎn)實現(xiàn)主營業(yè)務收入66.48億元，主營業(yè)務利潤6.05億元。

分業(yè)務板塊來看，北京建工集團最大的收入來源是建筑業(yè)，其次是房地產(chǎn)業(yè)。2024年中期，建筑業(yè)的收入占比為79.29%，房地產(chǎn)業(yè)的收入占比為12.37%。

截至2024年6月末，北京建工集團合并報表范圍內(nèi)有息債務余額為816.35億元，相較于期初增加12.31%。其中，一年內(nèi)到期的有息債務為276.61億元。期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為259.63億元，現(xiàn)金短債比0.9。

7月底，標普確認北京建工集團“BBB”長期發(fā)行人信用評級，展望調(diào)整至負面。標普認為，北京建工集團恢復財務實力的任務艱巨。房地產(chǎn)市場的持續(xù)壓力可能會影響該公司的住房建設業(yè)務，尤其是在北京以外的市場，因為該公司在這些市場的競爭力較弱。

為緩解資金壓力，北京建工集團四處籌資。期內(nèi)取得借款收到的現(xiàn)金為273.48億元。

北京建工集團計劃在今年內(nèi)向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券，最新狀態(tài)為“已受理”。北京建工集團擬募集資金200億元，用于償還到期債務、補充流動資金、項目建設運營及其他法律法規(guī)允許的用途。

截至2024年6月末，北京建工集團受限資產(chǎn)賬面價值共計232.57億元，占總資產(chǎn)的9.73%，占凈資產(chǎn)的42.15%；受限資產(chǎn)規(guī)模較大，將會在一定程度上影響流動性。

公開信息顯示，8月以來，北京建工集團先后5次被列為被執(zhí)行人，涉案金額共計1319.36萬元。