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穿過(guò)野蠻生長(zhǎng)的荊棘，長(zhǎng)租公寓突然翻身一躍，成為了資本的寵兒。

在戴德梁行近期發(fā)布的一份報(bào)告顯示，長(zhǎng)租公寓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，進(jìn)一步得到了險(xiǎn)資機(jī)構(gòu)、不動(dòng)產(chǎn)私募基金等投資機(jī)構(gòu)認(rèn)可，在調(diào)查中，93%的投資機(jī)構(gòu)將在未來(lái)三年內(nèi)布局長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，94%已投資長(zhǎng)租公寓的投資機(jī)構(gòu)計(jì)劃在未來(lái)三年內(nèi)追加投資。

為利所驅(qū)的資本顯然并非為了搶地盤(pán)而來(lái)，在這背后，曾經(jīng)被詬病“無(wú)利可圖”的長(zhǎng)租公寓，成為了不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域回報(bào)率最高的類(lèi)別之一。有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，過(guò)去十年，我國(guó)CPI中房租分項(xiàng)年均上漲超1.2%，若假定未來(lái)仍能長(zhǎng)期保持這樣的租金增長(zhǎng)率，租賃住房的收益率有望提升至3%以上，將高于多數(shù)資產(chǎn)回報(bào)率。

當(dāng)然，租賃市場(chǎng)亦是一個(gè)日趨白熱化的戰(zhàn)場(chǎng)。相較過(guò)往以“講好故事”為主旋律的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，隨著近年來(lái)市場(chǎng)的逐漸成熟，正在向著“做好運(yùn)營(yíng)”進(jìn)行換檔，并呈現(xiàn)出不可逆的趨勢(shì)。這也意味著，行業(yè)的兩極分化仍將持續(xù)，運(yùn)營(yíng)依然是長(zhǎng)租公寓亙古不變的核心話(huà)題。

從徘徊駐步到門(mén)庭若市，在過(guò)去三年，長(zhǎng)租公寓行業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷了兩個(gè)重要的標(biāo)志性事件。

2021年，頭部企業(yè)龍湖冠寓的整體盈利被認(rèn)為是一個(gè)重要信號(hào)，標(biāo)志著長(zhǎng)租公寓的商業(yè)模式被成功跑通，為資管時(shí)代的到來(lái)埋下伏筆；而2022年，保租房公募REITs正式破冰，則代表著保障性租賃住房覆蓋資產(chǎn)管理全生命周期的閉環(huán)正式構(gòu)成。

“強(qiáng)運(yùn)營(yíng)”的發(fā)展導(dǎo)向已在行業(yè)內(nèi)悄然形成。隨著行業(yè)由過(guò)往高增長(zhǎng)階段邁向高質(zhì)量發(fā)展階段，存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整成為新的發(fā)展重點(diǎn)，相應(yīng)的，基于保值增值需求的持續(xù)增長(zhǎng)，運(yùn)營(yíng)能力也被擺在更高的位置。

市場(chǎng)有需求，就會(huì)成為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，是商業(yè)法則里的不變真理。在2024年4月，龍湖將原有的長(zhǎng)租公寓航道升級(jí)進(jìn)化為資產(chǎn)管理航道，成為國(guó)內(nèi)首個(gè)由長(zhǎng)租公寓為核心發(fā)展起來(lái)資管品牌。

可以看到，傳統(tǒng)運(yùn)營(yíng)商的能力開(kāi)始加速外溢，并完成了從長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商到資管企業(yè)的升維蛻變。從具體案例來(lái)看，這種以資產(chǎn)管理為路徑的合作并不拘泥于形式，核心即是推動(dòng)項(xiàng)目進(jìn)入到多方共贏的框架之中。

比如，龍湖冠寓的成都汽車(chē)智創(chuàng)活力港店為加盟合作項(xiàng)目。在合作中，龍湖冠寓會(huì)輸出管理體系、人才團(tuán)隊(duì)及經(jīng)營(yíng)能力，負(fù)責(zé)項(xiàng)目全周期籌開(kāi)、運(yùn)營(yíng)及管理服務(wù)，為投資者、業(yè)主創(chuàng)造可觀經(jīng)營(yíng)收益，以專(zhuān)業(yè)的服務(wù)及數(shù)字化平臺(tái)實(shí)現(xiàn)三方共贏。

（龍湖冠寓成都汽車(chē)智創(chuàng)活力港店）

而寧波北侖店則由龍湖集團(tuán)與寧波北侖區(qū)投資平臺(tái)共同投資建設(shè)和經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目是北侖區(qū)“青年北侖”十大建設(shè)工程之一，也是北侖區(qū)國(guó)企與市場(chǎng)化民企在保租房領(lǐng)域合作運(yùn)營(yíng)的的樣板項(xiàng)目。項(xiàng)目設(shè)計(jì)為32平方米復(fù)式公寓和26平方米的單身公寓兩類(lèi)，建設(shè)748套保障性租賃住房。龍湖冠寓以全周期專(zhuān)業(yè)服務(wù)，滿(mǎn)足周邊創(chuàng)業(yè)者、企業(yè)白領(lǐng)和新畢業(yè)大學(xué)生等不同群體的不同居住需求。

梳理龍湖冠寓過(guò)往的案例可以看到，其合作方式已覆蓋全周期管理、運(yùn)營(yíng)咨詢(xún)服務(wù)、輕資產(chǎn)合作委托、加盟合作、承租合作、政企平臺(tái)合作平臺(tái)、股權(quán)合作等模式，構(gòu)成了一套覆蓋資管需求的協(xié)作鏈條。

一個(gè)趨勢(shì)是，成熟的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，正加速將過(guò)往沉淀的經(jīng)驗(yàn)轉(zhuǎn)化為面向不同客戶(hù)、不同需求的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品，在落地更多案例的同時(shí)，也將在這條長(zhǎng)坡厚雪的賽道中，以“重”帶“輕”激活新的發(fā)展動(dòng)能。

在評(píng)價(jià)長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商的能力時(shí)，大體量長(zhǎng)租社區(qū)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)通常被認(rèn)為是一個(gè)典型的試金石。

不同于一般公寓普遍單店300-600間的規(guī)模，大體量長(zhǎng)租社區(qū)不局限于解決住的需求，而是構(gòu)建一個(gè)微型的生態(tài)。而動(dòng)輒超千個(gè)房間的體量規(guī)模，則是對(duì)運(yùn)營(yíng)商資管能力的極致考驗(yàn)——一部分項(xiàng)目困于巨大的房源，深陷漫長(zhǎng)的爬坡期經(jīng)營(yíng)慘淡，另一部分項(xiàng)目則依托強(qiáng)大的運(yùn)營(yíng)能力率先突圍，打造出全新租住生活的典范。

在冠寓落地的大型租賃社區(qū)項(xiàng)目中，擁有著1009間房源的龍湖冠寓福州上渡九里晴川旗艦店，從開(kāi)業(yè)到滿(mǎn)租僅用時(shí)約5個(gè)月；擁有著1797間房源量的龍湖冠寓杭州九堡豐收湖店，也僅用7個(gè)月便實(shí)現(xiàn)了滿(mǎn)租，與一般公寓平均6個(gè)月的爬坡時(shí)長(zhǎng)幾乎持平。

(龍湖冠寓福州上渡九里晴川旗艦店)

一方面有賴(lài)于龍湖冠寓現(xiàn)有用戶(hù)規(guī)模即自有渠道用戶(hù)累計(jì)達(dá)到600萬(wàn)，APP日活近6萬(wàn)，“冠企薈”深度合作企業(yè)近30000家的龐大資源加持，以及一線(xiàn)門(mén)店構(gòu)建以小紅書(shū)、抖音平臺(tái)為主的2+N新媒體運(yùn)營(yíng)體系的低成本拓流，所帶來(lái)的商機(jī)。

另一方面，也得益于在數(shù)智化賦能上，依托于oms數(shù)據(jù)底座，龍湖冠寓已形成一套從員工到客戶(hù)，從經(jīng)營(yíng)端到業(yè)主端的全周期、全業(yè)態(tài)數(shù)字化管理工具體系，從而縮短了項(xiàng)目爬坡的“尷尬期”，并保障了項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)的穩(wěn)定性和服務(wù)能力的多樣性。

比如，在面向經(jīng)營(yíng)端時(shí)，冠寓的駕駛艙系統(tǒng)可實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)全景洞察，精準(zhǔn)決策；面向客戶(hù)端，App或小程序可統(tǒng)一運(yùn)營(yíng)全場(chǎng)景服務(wù)，提升用戶(hù)體驗(yàn)；而算法決策和流程的自動(dòng)化，又能實(shí)現(xiàn)智能輔助預(yù)判，自動(dòng)推進(jìn)流程落實(shí)，優(yōu)化資產(chǎn)質(zhì)量，保障經(jīng)營(yíng)安全。

可以看到，在頭部運(yùn)營(yíng)商之中，一整套成熟的“資管”運(yùn)營(yíng)策略已然成型。例如，通過(guò)調(diào)用資源池的客戶(hù)資源，利用自有渠道獲客及對(duì)新興平臺(tái)的流量探索，縮短項(xiàng)目漫長(zhǎng)的爬坡期；利用長(zhǎng)短租產(chǎn)品的靈活矩陣搭建，在項(xiàng)目穩(wěn)定期將房屋空置率壓縮到極致，以及通過(guò)數(shù)字化底座完善運(yùn)營(yíng)人效，進(jìn)一步提升人房比，等等。

這些策略與打法，在中小體量的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目打磨、積累，再投入大體量中進(jìn)一步完善、驗(yàn)證，進(jìn)而再回到中小體量的項(xiàng)目之中，形成了運(yùn)營(yíng)能力提升的良性閉環(huán)。截至2024年中期期末，龍湖冠寓累計(jì)開(kāi)業(yè)超300家門(mén)店，開(kāi)業(yè)房間數(shù)超12.3萬(wàn)間，基于運(yùn)營(yíng)層面的持續(xù)創(chuàng)新，客戶(hù)滿(mǎn)意度達(dá)96%，期末出租率達(dá)95.6%，始終維持在行業(yè)高位。

當(dāng)然，在極致的運(yùn)營(yíng)之中，另一個(gè)不可或缺的元素則是“人”的參與。在數(shù)字化底座為服務(wù)升級(jí)開(kāi)辟出源源不斷渠水的同時(shí)，一線(xiàn)門(mén)店死磕細(xì)節(jié)的強(qiáng)運(yùn)營(yíng)，則實(shí)現(xiàn)了強(qiáng)運(yùn)營(yíng)的精準(zhǔn)滴灌。

比如在西安的冠寓門(mén)店中，門(mén)店的一線(xiàn)服務(wù)人員，發(fā)現(xiàn)熱水系統(tǒng)耗電量龐大，導(dǎo)致運(yùn)營(yíng)成本中的能源費(fèi)用居高不下后，便第一時(shí)間與區(qū)域運(yùn)營(yíng)工程、地產(chǎn)工程及物業(yè)工程的同事及維修人員商討對(duì)策，并更換熱水儲(chǔ)水箱、空氣源泵等設(shè)備的方案。據(jù)冠寓介紹，小小的改造僅使用了1.96萬(wàn)的成本，便取得了月度電費(fèi)降本8000度，運(yùn)營(yíng)成本能源費(fèi)從4.5萬(wàn)/月降至3.4萬(wàn)/月、年度降本約12萬(wàn)的效果。

當(dāng)下，長(zhǎng)租公寓正在從“講好故事”向“做好運(yùn)營(yíng)”加速換擋。一方面，市場(chǎng)存量的壓力以及激烈的競(jìng)爭(zhēng)，倒逼管理方做好服務(wù)，創(chuàng)新獲客；另一方面，當(dāng)代年輕人在租房趨勢(shì)上，對(duì)能夠?qū)崿F(xiàn)第一空間（居住）、第二空間（工作）、第三空間（社交娛樂(lè)）相互交融的長(zhǎng)租公寓產(chǎn)品的青睞，也進(jìn)一步加快了管理方要做好服務(wù)的進(jìn)程。

產(chǎn)品的創(chuàng)新迭代是在變化中尋找確定性的一大有力抓手。在2023年，龍湖冠寓落地首個(gè)4.0項(xiàng)目杭州后，僅在今年一年里，4.0項(xiàng)目又相繼開(kāi)出了成都東安天街店、合肥高新天街店、武漢德銳大廈店等，未來(lái)全國(guó)還將有更多的4.0項(xiàng)目陸續(xù)落地。

相較前三代產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念，4.0在保留了精工、強(qiáng)大收納優(yōu)點(diǎn)的同時(shí)，在公共社交空間、裝修美學(xué)和室內(nèi)生活場(chǎng)景等三方面進(jìn)行了更精細(xì)的打磨。透過(guò)一些4.0升級(jí)中的“魔鬼細(xì)節(jié)”，可以清楚地看到龍湖冠寓對(duì)產(chǎn)品的不懈追求。

（龍湖冠寓成都東安天街店）

在冠寓成都東安天街店， 35㎡的房間內(nèi)，收納空間高達(dá)3000升，相等于75個(gè)20寸行李箱的容量，為了方便女性住戶(hù)，能夠輕松美觀的收納從夏季的運(yùn)動(dòng)鞋到冬季的長(zhǎng)筒靴等不同尺寸的鞋履，東安天街店的鞋柜采取了隱形斜切拉手保持設(shè)計(jì)美觀的同時(shí)，在鞋柜內(nèi)部增設(shè)可調(diào)節(jié)板層，讓鞋柜高度調(diào)節(jié)更加靈活。

這種深入到每一處細(xì)節(jié)的精細(xì)打磨，也讓年輕人們把冠寓親切地稱(chēng)為“最懂自己的長(zhǎng)租公寓”。

如果說(shuō)，為年輕人打造舒適的租住空間，是龍湖冠寓貫徹經(jīng)營(yíng)理念的“點(diǎn)”，那么，以冠寓為出發(fā)點(diǎn)的多航道、多業(yè)態(tài)協(xié)同，則勾勒出了龍湖對(duì)于空間資產(chǎn)高質(zhì)量經(jīng)營(yíng)管理的“面”。

比如，通過(guò)與龍湖集團(tuán)旗下智慧營(yíng)造品牌龍湖龍智造的合作，冠寓可以進(jìn)一步將施工層面的綠色與高效落于實(shí)處。已經(jīng)開(kāi)業(yè)的武漢經(jīng)發(fā)龍湖冠寓武漢德銳大廈店，即是由龍湖龍智造與龍湖冠寓分別提供建造、運(yùn)營(yíng)的全周期服務(wù)合力打造而成，其中，龍智精工全流程采用裝配式”6+N”產(chǎn)品體系、精選綠色建材，打造精工品質(zhì)，僅用時(shí)40天即完成200余間公寓從開(kāi)工到交付，不僅縮短了項(xiàng)目的建設(shè)周期，也驚艷了入住其中的租戶(hù)，“很難想象這樣全新的空間里，居然沒(méi)有一點(diǎn)奇怪的味道”。

（經(jīng)發(fā)龍湖冠寓武漢德銳大廈店）

而冠寓與天街的結(jié)合，則將青年人由“住”到“享”的租住生活拓寬到更大的維度。以龍湖冠寓渝高|云領(lǐng)天街店為例，在產(chǎn)品升級(jí)到4.0的同時(shí)，項(xiàng)目緊鄰新開(kāi)的云領(lǐng)天街，讓住進(jìn)冠寓的租戶(hù)，不但能體驗(yàn)到有品質(zhì)的居所，還能出門(mén)即達(dá)天街項(xiàng)目，體驗(yàn)到龍湖集團(tuán)在居住、購(gòu)物、智慧服務(wù)等多領(lǐng)域的產(chǎn)品服務(wù)的無(wú)縫銜接。

伴隨著各大業(yè)務(wù)航道的協(xié)同并進(jìn)，龍湖集團(tuán)30余年沉淀的開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)能力，正在為冠寓打造的租住空間帶來(lái)更多蝶變可能。而在龍湖集團(tuán)各個(gè)航道構(gòu)成豐富的業(yè)務(wù)生態(tài)時(shí)，一場(chǎng)圍繞租住生活的化學(xué)反應(yīng)也在龍湖的內(nèi)部進(jìn)行。

基于龍湖現(xiàn)有的豐富業(yè)務(wù)構(gòu)成，冠寓正在加速兌現(xiàn)想象空間。比如，冠寓與產(chǎn)業(yè)辦公品牌“藍(lán)海引擎”相結(jié)合，形成職住融合；冠寓與頤年公寓進(jìn)行一次組成跨年齡段客戶(hù)的差異結(jié)合；甚至是關(guān)于與活力街區(qū)品牌歡肆組合，形成宜居社區(qū)。在合肥龍湖冠寓柏堰湖項(xiàng)目的樓下，即是全新的“歡肆”街區(qū)，2萬(wàn)㎡左右的開(kāi)放式商業(yè)街區(qū)是為青年人量身打造的社交場(chǎng)，美食、娛樂(lè)應(yīng)有盡有，載起更多生活的歡笑。

伴隨著租住生活跳出單一的樓宇、社區(qū)，冠寓正在構(gòu)建一個(gè)全新的租住范式。

自2016年創(chuàng)立以來(lái)，時(shí)至今日，冠寓已走過(guò)完整的8個(gè)年頭。站在八周年的起點(diǎn)上，冠寓以租住生活為錨點(diǎn)，正在衍生出新的生長(zhǎng)方向，讓不同類(lèi)型客戶(hù)在租房上都能找到“最優(yōu)解”，也在這個(gè)極具挑戰(zhàn)的時(shí)代，以自身的實(shí)踐、探索、創(chuàng)新與不同業(yè)態(tài)的協(xié)同，創(chuàng)造無(wú)限可能。