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北京進(jìn)深 徐迪 地段相同的兩個(gè)樓盤(pán)，同期入市，生而為敵，注定要吃同一波客群。

花開(kāi)兩朵，各自燦爛，湊在一塊兒，就難免要被比較一番。

產(chǎn)品如果做不到天差地別，大概率就要拼價(jià)格，比如剛剛開(kāi)盤(pán)的三間房雙子。

距離不到1公里的兩個(gè)項(xiàng)目，賣出了近6000元的價(jià)格差。

01

每平米6000塊的價(jià)差，都是開(kāi)發(fā)商實(shí)打?qū)嵉睦麧?rùn)。

僅從樓面價(jià)來(lái)看，金茂滿曜地塊4.8萬(wàn)/㎡，朝觀天珺是5.6萬(wàn)/㎡，差出了8000元，金茂滿曜反而比朝觀天珺多了2000塊利潤(rùn)。

不過(guò)購(gòu)房者大概率是不想看這筆賬的。

兩個(gè)項(xiàng)目相距1公里左右，同在地鐵6號(hào)線沿線。

金茂滿曜靠近黃渠站，距離朝陽(yáng)路更近一些；

保利朝觀天珺則緊鄰朝陽(yáng)北路，比金茂滿曜更靠近地鐵，出大門(mén)幾十米就是褡褳坡站。

一個(gè)是2分鐘到地鐵，一個(gè)是10分鐘到地鐵，除此之外，周邊配套資源基本一致。

這種情況下，100平米的房子差出大幾十萬(wàn)，換誰(shuí)都要掐著錢(qián)包好好尋思尋思。

今年2月11日，保利金茂聯(lián)合拿下的三間房組合地塊，總價(jià)87.3億元。

包括兩幅住宅地塊：

1、南區(qū)06地塊，保利操盤(pán)，案名為朝觀天珺。

地上建面7.71萬(wàn)㎡，容積率2.8，控高60米（局部80米），折合樓面價(jià)約5.6萬(wàn)元/㎡。

首批次397套，擬售價(jià)格在8.84萬(wàn)-9.25萬(wàn)元/㎡區(qū)間。

6月10日開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽33套，成交均價(jià)8.4萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽金額總計(jì)3.56億元。

2、D區(qū)07地塊，由金茂操盤(pán)，打造為北京首個(gè)滿系產(chǎn)品：金茂滿曜。

地上建面9.21萬(wàn)㎡，容積率2.5，控高80米，折合樓面價(jià)4.8萬(wàn)元/㎡。

住宅建面9.1萬(wàn)㎡，共719戶，戶均建面約127㎡。

6月16日，金茂滿曜開(kāi)盤(pán)，目前網(wǎng)簽76套，成交均價(jià)7.82萬(wàn)/㎡，金額總計(jì)7.59億元。

兩個(gè)項(xiàng)目面積段大部分重合，但金茂滿曜主力面積段更小一些，建面140㎡以下的房源占比近八成。朝觀天珺則是拿出了朝青板塊首個(gè)140面積段的四居三衛(wèi)雙套房。

定價(jià)邏輯上，兩個(gè)項(xiàng)目形成“高低配”錯(cuò)位入市，金茂滿曜主打“質(zhì)價(jià)比”吸引預(yù)算有限的客群，千萬(wàn)級(jí)上車朝青金茂豪宅，還是比較有吸引力的。

使用率方面，金茂滿曜94%-98%，朝觀天珺則是朝陽(yáng)區(qū)第一個(gè)得房率達(dá)到99%的樓盤(pán)。

除了南向通面寬陽(yáng)臺(tái)+北向設(shè)備平臺(tái)的贈(zèng)送，為了增加房子的實(shí)用面積，朝觀天珺所有的窗戶都是緊貼外墻安裝，向外凸出了20厘米。

別看只有20厘米，但是空間感的放大還是非常明顯的。全屋窗戶面寬算下來(lái)，加總之后套內(nèi)實(shí)際使用率不止99%。

02

與其它競(jìng)品樓盤(pán)不同，三間房雙子盤(pán)，保利和金茂互為股東。

雖然兩個(gè)項(xiàng)目比鄰而居，規(guī)劃條件相似，雙方卻是競(jìng)合關(guān)系，不搞明爭(zhēng)暗斗，一心撲在產(chǎn)品上。

有人評(píng)價(jià)，三間房共識(shí)，給當(dāng)下動(dòng)輒拼到刺刀見(jiàn)紅的北京樓市，吹來(lái)一股清流。

兩個(gè)新盤(pán)一前一后亮相，也讓朝陽(yáng)樓市徹底熱鬧了起來(lái)。

但眼下，朝陽(yáng)開(kāi)發(fā)商不得不面對(duì)一個(gè)現(xiàn)實(shí)：朝陽(yáng)樓市新房壓力真的無(wú)比巨大。

三間房附近的主要新盤(pán)有保利和光煦境、三元嘉業(yè)的璽悅朝陽(yáng)，目前均已售罄。

保利和光煦境期房2023年4月開(kāi)盤(pán)，共310套，網(wǎng)簽均價(jià)接近8.4萬(wàn)/㎡，到2024年9月末，96套現(xiàn)房入市時(shí)，網(wǎng)簽均價(jià)卻降到了7.6萬(wàn)元/㎡。

現(xiàn)房比期房還便宜，據(jù)說(shuō)不少老業(yè)主為此討要過(guò)說(shuō)法。

隔壁的璽悅朝陽(yáng)（熹悅苑）的開(kāi)發(fā)商是首農(nóng)集團(tuán)旗下，對(duì)，和三元牛奶是一個(gè)爸爸。

這個(gè)是2023年8月入市的，6棟樓、296套房源，成交均價(jià)8.3萬(wàn)元/㎡。

相較于這兩個(gè)基本售罄的項(xiàng)目，價(jià)格上對(duì)保利金茂三間房項(xiàng)目打壓最狠的是御翠園。

這是和記黃埔去年10月底新開(kāi)的盤(pán)，在三間房雙子往西5公里處，位置在五環(huán)內(nèi)，接近東四環(huán)，姚家園板塊，周邊城市界面比三間房好太多。

御翠園共3棟高層近400套房源+77套聯(lián)排別墅，目前網(wǎng)簽：90套高層，均價(jià)7.8萬(wàn)/㎡；24套別墅，成交價(jià)8.3萬(wàn)/㎡。

這個(gè)價(jià)格對(duì)三間房地塊來(lái)說(shuō)壓力很大。

不過(guò)御翠園房子本身差點(diǎn)意思，短面寬、長(zhǎng)進(jìn)深，十多年前的老戶型。保利和金茂在產(chǎn)品上還是有后發(fā)優(yōu)勢(shì)的。

純看產(chǎn)品，頂豪市場(chǎng)眼見(jiàn)又來(lái)一匹兇獸。中建智地在朝陽(yáng)的第三座宸園——黃杉木店項(xiàng)目即將入市。

除此之外，上個(gè)月，朝陽(yáng)國(guó)資委推出新北苑世華泊郡的300套房產(chǎn)，單價(jià)6萬(wàn)左右。

最近又把晨光家園C區(qū)300多套房源拿出來(lái)，單價(jià)不到6萬(wàn)。

三間房區(qū)域還有大量安置房，次新單價(jià)僅4萬(wàn)；再往東一點(diǎn)到管莊，柏林愛(ài)樂(lè)、萬(wàn)象新天的二手房?jī)r(jià)也已經(jīng)降到5萬(wàn)出頭，對(duì)剛需客群非常有吸引人。

價(jià)格屠夫一個(gè)接一個(gè)，三間房雙子8萬(wàn)+的成交價(jià)能否招架得??？

03

地塊規(guī)模過(guò)大不好成交，北京近兩年頻現(xiàn)雙子地塊，有些被同一開(kāi)發(fā)商吃掉，有些則是分落兩家；

還有一些像三間房雙子這種，聯(lián)合拿地，分開(kāi)操盤(pán)。

股東層面再怎么利益一致，對(duì)基層營(yíng)銷人員來(lái)講，兩個(gè)項(xiàng)目仍是正面交鋒。

板塊熱、客群足，賣方市場(chǎng)，雙盤(pán)都能快速去化，比如功德寺雙子。

反之就是冰火兩重天，比如永豐雙子、郭公莊雙子。

1、拿地半年多，功德寺雙子基本都到了尾盤(pán)階段，成交價(jià)堅(jiān)挺，和樾望雲(yún)網(wǎng)簽均價(jià)甚至高于指導(dǎo)價(jià)。

功德寺雙子都有越秀參股，某種程度上還可以有商有量。

2、永豐雙子，半點(diǎn)親戚沒(méi)有，剛起來(lái)不帶手軟的。

嘉華天珺離地鐵太遠(yuǎn)，2公里，腳程快的也要半小時(shí)。就這一點(diǎn)足可以被頤海澐頌按在地上摩擦。

嘉華天珺入市半年，賣了179套，去化率14%，均價(jià)8.55萬(wàn)/㎡；

頤海澐頌3個(gè)多月網(wǎng)簽460套，去化超六成，均價(jià)9萬(wàn)+。

這兩個(gè)盤(pán)也可以說(shuō)地段上略有差距，導(dǎo)致流速和價(jià)格差距明顯。

3、郭公莊雙子距離300多米，去年3月入市，指導(dǎo)價(jià)同為9.2萬(wàn)。

中海豐和叁號(hào)院，均價(jià)賣到8.66萬(wàn)/㎡，網(wǎng)簽75套；

中建云境則是賣了200多套，成交價(jià)只有8萬(wàn)出頭。