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文/上海進(jìn)深 嚴(yán)明會(huì)

三開三罄的中海云邸玖章，四批次已經(jīng)在路上。

云邸玖章的推盤進(jìn)度把握得很好，從四月開始，基本上一月一次認(rèn)購(gòu)、取證、開盤的節(jié)奏，這種“小步快跑”的策略既能及時(shí)觀察市場(chǎng)反應(yīng)，又能維持項(xiàng)目熱度。

三批次推盤之際，實(shí)景示范區(qū)的開放又為項(xiàng)目增添了不少熱度。這也是板塊內(nèi)首個(gè)有會(huì)所實(shí)景示范區(qū)的樓盤。

四批次預(yù)計(jì)在7月底開始認(rèn)籌。此批次推出了南區(qū)東南角的8幢樓，總高17層，共有68套房源，都是建面約104㎡的3房。

回顧前三批的銷售情況，能看出一些有趣的趨勢(shì)。

整體來看，云邸玖章三個(gè)批次的推盤量越來越少，認(rèn)購(gòu)率逐漸走高，每批次都宣告售罄。

一批次在4月底開盤，推出187套建面約104-148㎡房源，均價(jià)11.49萬/㎡，187套房源首開認(rèn)購(gòu)率205%，備案名“浩陽(yáng)云筑”，截至目前，兩個(gè)多月時(shí)間過去了，網(wǎng)簽169套，網(wǎng)簽去化率90%。

二批次推出105套建面約104-148㎡房源，均價(jià)10.8萬/㎡，認(rèn)購(gòu)率223%，6月11日開盤至今近一個(gè)月時(shí)間，網(wǎng)簽56套，網(wǎng)簽去化率53.3%。此批次是云邸玖章的北區(qū)樓盤，備案名“波陽(yáng)云筑”，也是目前三個(gè)批次中均價(jià)最低的。這個(gè)批次價(jià)格低，可能和地段、地價(jià)以及層高有關(guān)。

三批次推出52套建面約104-148㎡房源，均價(jià)11.66萬/㎡，相比于二批次過會(huì)均價(jià)上漲8600元/㎡，認(rèn)購(gòu)率246%。6月26日開盤至今，網(wǎng)簽38套，網(wǎng)簽去化率73%。

需要說明的是，由于網(wǎng)簽存在滯后性，不能完全反映真實(shí)銷售情況。

四批次雖然只推出了104㎡的入門款，但這個(gè)戶型有不少亮點(diǎn)：

1、經(jīng)典飛機(jī)戶型，南北通透，三開間朝南，采光效果很好；

2、進(jìn)門玄關(guān)收納設(shè)計(jì)，儀式感和實(shí)用性兼具，內(nèi)里做了L型層板，電箱隱藏在內(nèi)，隔板的高度完全可以放得下高跟鞋、靴子等；

3、全屋的收納空間很足，除了入戶的收納柜，次衛(wèi)的一整面墻、主臥門后空間的薄柜都增加收納空間；

4、全屋飄窗設(shè)計(jì)，廚房將飄窗空間做成臺(tái)面，擴(kuò)大了廚房的操作空間，對(duì)百平米戶型的剛需戶型來說非常友好。

項(xiàng)目周邊的土拍溢價(jià)不斷上漲，讓云邸玖章的含金量持續(xù)上升。在這樣的市場(chǎng)背景下，四批次推出的104㎡低總價(jià)小戶型，給人一種格外劃算的感覺。

5月9日的四批次土拍，云邸玖章隔壁的N090602單元L4-02地塊，成交樓板價(jià)8.02萬/㎡，溢價(jià)率26.3%，創(chuàng)下板塊新高。

這個(gè)“面粉價(jià)”，已經(jīng)逼近附近周邊部分在售新房的“面包價(jià)”。比云邸玖章北區(qū)地塊的樓面價(jià)高約1.1萬/㎡，比南區(qū)地塊成交樓面價(jià)還高約7000/㎡，未來售價(jià)預(yù)計(jì)會(huì)沖上13萬/㎡。

群雄激戰(zhàn)的楊浦濱江，容不得開發(fā)商半點(diǎn)懈怠。拿地半個(gè)月后，地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案就公示，入市也提上了日程。

6月中旬的五批次土拍，距離云邸玖章南區(qū)約4公里的楊浦區(qū)C090101單元01C5-02地塊，經(jīng)過95輪競(jìng)價(jià)最終以35億元的價(jià)格成交，成交樓面價(jià)95530元/㎡，溢價(jià)率30.79%。未來售價(jià)預(yù)計(jì)在14萬 /㎡。