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上海進(jìn)深 嚴(yán)明會 售樓處樣板間已開放，長寧聯(lián)動價新盤西郊云廬主力建面約101-220㎡2-4房即將入市。約101-105㎡小戶型。

2023年10月，新長寧通過搖號競得長寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊，該地塊總價27.11億元，成交樓板價75350元/㎡，房地聯(lián)動價11.8萬/㎡。

目前，長寧區(qū)待上市的公寓全新盤，同時還“受制于”房地聯(lián)動價的僅剩1個——新長寧集團(tuán)程家橋項目西郊云廬。

A1-103㎡2室2廳2衛(wèi)

南向兩開間，客餐廳橫廳設(shè)計（面寬約5米）并連接陽臺，采光通風(fēng)良好；廚房配備小吧臺，增添生活場景；主臥帶步入式衣帽間，收納功能升級；主臥、次臥、次衛(wèi)均設(shè)飄窗，拓展空間利用率。

空間規(guī)整，雙衛(wèi)設(shè)計提升居住便利性，適合二人世界或小家庭。

A2-105㎡2 +1室2廳2衛(wèi)

整體布局與A1相似，功能區(qū)完整，可靈活改造北側(cè)“ 1”空間（如書房、兒童房）。

北側(cè)次臥面積較小，更適合作為功能間使用，居住舒適性略遜于常規(guī)臥室。

A3-101㎡3室2廳2衛(wèi)

三開間朝南“飛機(jī)戶型”，客餐廳一體化設(shè)計，動線流暢；南向雙臥室客廳全采光，空間明亮。

無獨立玄關(guān)設(shè)計，入戶直面室內(nèi)，且易與鄰居產(chǎn)生對視，隱私性較弱；北向房間面積緊湊，適合作為兒童房或書房。

在上海市場100㎡面積段普遍設(shè)計為三房的趨勢下，西郊云廬部分戶型反其道而行之，推出大兩房產(chǎn)品，客群更偏向商務(wù)社交需求或兩口之家。

項目小面積戶型（約101-105㎡）預(yù)計單價或下探至10萬/㎡以內(nèi)，總價段約950-1000萬，該面積段總計154套房源，占總戶數(shù)比重超60%。

在西郊板塊以200㎡起步的改善型產(chǎn)品為主流的背景下，西郊云廬的小戶型為預(yù)算相對有限的購房者提供了難得的低門檻入駐機(jī)會。

B-146㎡3室2廳2衛(wèi)

南向三開間全部規(guī)劃為臥室，保障休憩空間的采光與私密性；入戶即見超大餐客廳一體化空間，搭配大面積窗戶，整體采光通透。

主臥配備浴缸，提升居住舒適度；廚房外接家政陽臺，拓展家務(wù)操作空間。

次衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)與采光條件有限，可能影響使用體驗。

C-169㎡3室2廳3衛(wèi)

該戶型三開間朝南，面寬約12.55米，類飛機(jī)戶型設(shè)計，客餐廳一體化，空間開闊；餐廳利用墻體預(yù)留雙開門冰箱位，提升實用性。

主臥配備獨立衣帽間與浴缸，營造酒店式奢享；南次臥采用套間設(shè)計，保障家庭成員隱私。

南次臥配套衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風(fēng)與采光受限，可能影響使用便利性。

D-184㎡4室2廳3衛(wèi)

獨立玄關(guān)設(shè)計保障入戶隱私；客餐廳分區(qū)明確且均有采光面，空間通透感強(qiáng)；北側(cè)臥室采用套間設(shè)計，靈活適配多代居住或客臥需求。

主衛(wèi)配置雙臺盆與浴缸，提升使用便捷性與舒適度；廚房外接工作陽臺，可拓展儲物或家務(wù)空間。

主衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風(fēng)與采光依賴設(shè)備輔助，可能影響衛(wèi)浴體驗。

E-220㎡4室2廳3衛(wèi)

四開間朝南，客廳雙面采光，餐廳獨立開窗，整體采光面寬充足；主臥配置獨立衣帽間、主衛(wèi)雙臺盆浴缸，營造奢闊居住體驗；廚房外接工作陽臺，提升家務(wù)效率。

室內(nèi)走廊面積約8㎡，存在一定空間浪費，影響實際得房率；南向次衛(wèi)為暗衛(wèi)。

該戶型占據(jù)了兩棟樓，是真正的一層一戶平層產(chǎn)品，且是小高層。

該項目周邊被上海動物園、外環(huán)生態(tài)綠道環(huán)繞，自然景觀豐富，居住環(huán)境靜謐。項目北側(cè)是上海動物園，東側(cè)是龍柏飯店，南側(cè)穿過虹橋路是別墅群，生態(tài)環(huán)境好。

項目處于高架旁，被高架立交包圍，噪音問題不可避免，外環(huán)高架與虹橋機(jī)場的存在，可能對居住造成一定程度的噪音干擾。

但是項目方表示，西郊云廬在細(xì)節(jié)設(shè)計上注重居住體驗，采用4玻2腔窗戶，具備更強(qiáng)的隔音、隔熱性能，有效阻隔外界噪音與熱量傳導(dǎo)。同時，項目針對周邊交通環(huán)境特點，對外環(huán)區(qū)域進(jìn)行了多重降噪處理，包括：

外環(huán)抬高，通過抬高道路基座，減少地面噪音反射；

頂棚構(gòu)筑，在道路上方設(shè)置隔音頂棚，形成物理隔音屏障；

隔音擋板，安裝高密度隔音擋板，進(jìn)一步降低車流噪音對社區(qū)的影響。這些設(shè)計共同提升了居住空間的靜謐性，緩解了臨近高架可能帶來的噪音干擾。

項目步行范圍內(nèi)商業(yè)氛圍比較一般，缺乏近距離的日常休閑、娛樂、消費場所，吃喝玩樂需要前往南側(cè)的愛琴海購物公園或者市區(qū)。

競品方面，在上海西中環(huán)附近，西郊云廬主要面臨越秀招商長寧項目以及海上清和璽這兩大競品。

越秀招商長寧項目位于內(nèi)中環(huán)，無聯(lián)動價，總價約21.8億，樓板價88495元/㎡，裝修標(biāo)準(zhǔn)4千/㎡，周邊商業(yè)成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)，受長寧北新涇產(chǎn)業(yè)園輻射，且沿北橫通道可接收浦西各大CBD外溢需求，但價格預(yù)計較高。

海上清和璽前期均價約11.36萬/㎡，緊貼中環(huán)線，距離前灘、徐匯濱江等核心CBD近，產(chǎn)業(yè)輻射濃郁，周邊有多個高能級產(chǎn)業(yè)環(huán)繞，但小區(qū)位上北側(cè)是中環(huán)，周邊多老舊小區(qū)。

西郊云廬聯(lián)動價約11.8萬/㎡，周邊居住環(huán)境靜謐，北側(cè)為上海動物園，東側(cè)是龍柏飯店，南側(cè)多別墅群，交通便捷，可快速連接外環(huán)、北橫通道及延安路高架，但產(chǎn)業(yè)加持力度相對較弱。