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長寧僅剩1個聯(lián)動價新房西郊云廬,小戶型占據(jù)主力

<{$news["createtime"]|date_format:"%Y-%m-%d %H:%M"}>  進(jìn)深 10.0w閱讀 2025-07-10 17:36

上海進(jìn)深 嚴(yán)明會 售樓處樣板間已開放,長寧聯(lián)動價新盤西郊云廬主力建面約101-220㎡2-4房即將入市。約101-105㎡小戶型。

2023年10月,新長寧通過搖號競得長寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊,該地塊總價27.11億元,成交樓板價75350元/㎡,房地聯(lián)動價11.8萬/㎡。

目前,長寧區(qū)待上市的公寓全新盤,同時還“受制于”房地聯(lián)動價的僅剩1個——新長寧集團(tuán)程家橋項目西郊云廬。

A1-103㎡2室2廳2衛(wèi)

南向兩開間,客餐廳橫廳設(shè)計(面寬約5米)并連接陽臺,采光通風(fēng)良好;廚房配備小吧臺,增添生活場景;主臥帶步入式衣帽間,收納功能升級;主臥、次臥、次衛(wèi)均設(shè)飄窗,拓展空間利用率。

空間規(guī)整,雙衛(wèi)設(shè)計提升居住便利性,適合二人世界或小家庭。

A2-105㎡2 +1室2廳2衛(wèi)

整體布局與A1相似,功能區(qū)完整,可靈活改造北側(cè)“ 1”空間(如書房、兒童房)。

北側(cè)次臥面積較小,更適合作為功能間使用,居住舒適性略遜于常規(guī)臥室。

A3-101㎡3室2廳2衛(wèi)

三開間朝南“飛機(jī)戶型”,客餐廳一體化設(shè)計,動線流暢;南向雙臥室客廳全采光,空間明亮。

無獨立玄關(guān)設(shè)計,入戶直面室內(nèi),且易與鄰居產(chǎn)生對視,隱私性較弱;北向房間面積緊湊,適合作為兒童房或書房。

在上海市場100㎡面積段普遍設(shè)計為三房的趨勢下,西郊云廬部分戶型反其道而行之,推出大兩房產(chǎn)品,客群更偏向商務(wù)社交需求或兩口之家。

項目小面積戶型(約101-105㎡)預(yù)計單價或下探至10萬/㎡以內(nèi),總價段約950-1000萬,該面積段總計154套房源,占總戶數(shù)比重超60%。

在西郊板塊以200㎡起步的改善型產(chǎn)品為主流的背景下,西郊云廬的小戶型為預(yù)算相對有限的購房者提供了難得的低門檻入駐機(jī)會。

B-146㎡3室2廳2衛(wèi)

南向三開間全部規(guī)劃為臥室,保障休憩空間的采光與私密性;入戶即見超大餐客廳一體化空間,搭配大面積窗戶,整體采光通透。

主臥配備浴缸,提升居住舒適度;廚房外接家政陽臺,拓展家務(wù)操作空間。

次衛(wèi)為暗衛(wèi),通風(fēng)與采光條件有限,可能影響使用體驗。

C-169㎡3室2廳3衛(wèi)

該戶型三開間朝南,面寬約12.55米,類飛機(jī)戶型設(shè)計,客餐廳一體化,空間開闊;餐廳利用墻體預(yù)留雙開門冰箱位,提升實用性。

主臥配備獨立衣帽間與浴缸,營造酒店式奢享;南次臥采用套間設(shè)計,保障家庭成員隱私。

南次臥配套衛(wèi)生間為暗衛(wèi),通風(fēng)與采光受限,可能影響使用便利性。

D-184㎡4室2廳3衛(wèi)

獨立玄關(guān)設(shè)計保障入戶隱私;客餐廳分區(qū)明確且均有采光面,空間通透感強(qiáng);北側(cè)臥室采用套間設(shè)計,靈活適配多代居住或客臥需求。

主衛(wèi)配置雙臺盆與浴缸,提升使用便捷性與舒適度;廚房外接工作陽臺,可拓展儲物或家務(wù)空間。

主衛(wèi)為暗衛(wèi),通風(fēng)與采光依賴設(shè)備輔助,可能影響衛(wèi)浴體驗。

E-220㎡4室2廳3衛(wèi)

四開間朝南,客廳雙面采光,餐廳獨立開窗,整體采光面寬充足;主臥配置獨立衣帽間、主衛(wèi)雙臺盆浴缸,營造奢闊居住體驗;廚房外接工作陽臺,提升家務(wù)效率。

室內(nèi)走廊面積約8㎡,存在一定空間浪費,影響實際得房率;南向次衛(wèi)為暗衛(wèi)。

該戶型占據(jù)了兩棟樓,是真正的一層一戶平層產(chǎn)品,且是小高層。

該項目周邊被上海動物園、外環(huán)生態(tài)綠道環(huán)繞,自然景觀豐富,居住環(huán)境靜謐。項目北側(cè)是上海動物園,東側(cè)是龍柏飯店,南側(cè)穿過虹橋路是別墅群,生態(tài)環(huán)境好。

項目處于高架旁,被高架立交包圍,噪音問題不可避免,外環(huán)高架與虹橋機(jī)場的存在,可能對居住造成一定程度的噪音干擾。

但是項目方表示,西郊云廬在細(xì)節(jié)設(shè)計上注重居住體驗,采用4玻2腔窗戶,具備更強(qiáng)的隔音、隔熱性能,有效阻隔外界噪音與熱量傳導(dǎo)。同時,項目針對周邊交通環(huán)境特點,對外環(huán)區(qū)域進(jìn)行了多重降噪處理,包括:

外環(huán)抬高,通過抬高道路基座,減少地面噪音反射;

頂棚構(gòu)筑,在道路上方設(shè)置隔音頂棚,形成物理隔音屏障;

隔音擋板,安裝高密度隔音擋板,進(jìn)一步降低車流噪音對社區(qū)的影響。這些設(shè)計共同提升了居住空間的靜謐性,緩解了臨近高架可能帶來的噪音干擾。

項目步行范圍內(nèi)商業(yè)氛圍比較一般,缺乏近距離的日常休閑、娛樂、消費場所,吃喝玩樂需要前往南側(cè)的愛琴海購物公園或者市區(qū)。

競品方面,在上海西中環(huán)附近,西郊云廬主要面臨越秀招商長寧項目以及海上清和璽這兩大競品。

越秀招商長寧項目位于內(nèi)中環(huán),無聯(lián)動價,總價約21.8億,樓板價88495元/㎡,裝修標(biāo)準(zhǔn)4千/㎡,周邊商業(yè)成熟,產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá),受長寧北新涇產(chǎn)業(yè)園輻射,且沿北橫通道可接收浦西各大CBD外溢需求,但價格預(yù)計較高。

海上清和璽前期均價約11.36萬/㎡,緊貼中環(huán)線,距離前灘、徐匯濱江等核心CBD近,產(chǎn)業(yè)輻射濃郁,周邊有多個高能級產(chǎn)業(yè)環(huán)繞,但小區(qū)位上北側(cè)是中環(huán),周邊多老舊小區(qū)。

西郊云廬聯(lián)動價約11.8萬/㎡,周邊居住環(huán)境靜謐,北側(cè)為上海動物園,東側(cè)是龍柏飯店,南側(cè)多別墅群,交通便捷,可快速連接外環(huán)、北橫通道及延安路高架,但產(chǎn)業(yè)加持力度相對較弱。

來源:進(jìn)深

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