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上海進深 嚴明會 售樓處樣板間已開放，長寧聯(lián)動價新盤西郊云廬主力建面約101-220㎡2-4房即將入市。約101-105㎡小戶型。

2023年10月，新長寧通過搖號競得長寧區(qū)程家橋街道248街坊8丘41-17地塊，該地塊總價27.11億元，成交樓板價75350元/㎡，房地聯(lián)動價11.8萬/㎡。

目前，長寧區(qū)待上市的公寓全新盤，同時還“受制于”房地聯(lián)動價的僅剩1個——新長寧集團程家橋項目西郊云廬。

A1-103㎡2室2廳2衛(wèi)

南向兩開間，客餐廳橫廳設(shè)計（面寬約5米）并連接陽臺，采光通風良好；廚房配備小吧臺，增添生活場景；主臥帶步入式衣帽間，收納功能升級；主臥、次臥、次衛(wèi)均設(shè)飄窗，拓展空間利用率。

空間規(guī)整，雙衛(wèi)設(shè)計提升居住便利性，適合二人世界或小家庭。

A2-105㎡2 +1室2廳2衛(wèi)

整體布局與A1相似，功能區(qū)完整，可靈活改造北側(cè)“ 1”空間（如書房、兒童房）。

北側(cè)次臥面積較小，更適合作為功能間使用，居住舒適性略遜于常規(guī)臥室。

A3-101㎡3室2廳2衛(wèi)

三開間朝南“飛機戶型”，客餐廳一體化設(shè)計，動線流暢；南向雙臥室客廳全采光，空間明亮。

無獨立玄關(guān)設(shè)計，入戶直面室內(nèi)，且易與鄰居產(chǎn)生對視，隱私性較弱；北向房間面積緊湊，適合作為兒童房或書房。

在上海市場100㎡面積段普遍設(shè)計為三房的趨勢下，西郊云廬部分戶型反其道而行之，推出大兩房產(chǎn)品，客群更偏向商務(wù)社交需求或兩口之家。

項目小面積戶型（約101-105㎡）預計單價或下探至10萬/㎡以內(nèi)，總價段約950-1000萬，該面積段總計154套房源，占總戶數(shù)比重超60%。

在西郊板塊以200㎡起步的改善型產(chǎn)品為主流的背景下，西郊云廬的小戶型為預算相對有限的購房者提供了難得的低門檻入駐機會。

B-146㎡3室2廳2衛(wèi)

南向三開間全部規(guī)劃為臥室，保障休憩空間的采光與私密性；入戶即見超大餐客廳一體化空間，搭配大面積窗戶，整體采光通透。

主臥配備浴缸，提升居住舒適度；廚房外接家政陽臺，拓展家務(wù)操作空間。

次衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風與采光條件有限，可能影響使用體驗。

C-169㎡3室2廳3衛(wèi)

該戶型三開間朝南，面寬約12.55米，類飛機戶型設(shè)計，客餐廳一體化，空間開闊；餐廳利用墻體預留雙開門冰箱位，提升實用性。

主臥配備獨立衣帽間與浴缸，營造酒店式奢享；南次臥采用套間設(shè)計，保障家庭成員隱私。

南次臥配套衛(wèi)生間為暗衛(wèi)，通風與采光受限，可能影響使用便利性。

D-184㎡4室2廳3衛(wèi)

獨立玄關(guān)設(shè)計保障入戶隱私；客餐廳分區(qū)明確且均有采光面，空間通透感強；北側(cè)臥室采用套間設(shè)計，靈活適配多代居住或客臥需求。

主衛(wèi)配置雙臺盆與浴缸，提升使用便捷性與舒適度；廚房外接工作陽臺，可拓展儲物或家務(wù)空間。

主衛(wèi)為暗衛(wèi)，通風與采光依賴設(shè)備輔助，可能影響衛(wèi)浴體驗。

E-220㎡4室2廳3衛(wèi)

四開間朝南，客廳雙面采光，餐廳獨立開窗，整體采光面寬充足；主臥配置獨立衣帽間、主衛(wèi)雙臺盆浴缸，營造奢闊居住體驗；廚房外接工作陽臺，提升家務(wù)效率。

室內(nèi)走廊面積約8㎡，存在一定空間浪費，影響實際得房率；南向次衛(wèi)為暗衛(wèi)。

該戶型占據(jù)了兩棟樓，是真正的一層一戶平層產(chǎn)品，且是小高層。

該項目周邊被上海動物園、外環(huán)生態(tài)綠道環(huán)繞，自然景觀豐富，居住環(huán)境靜謐。項目北側(cè)是上海動物園，東側(cè)是龍柏飯店，南側(cè)穿過虹橋路是別墅群，生態(tài)環(huán)境好。

項目處于高架旁，被高架立交包圍，噪音問題不可避免，外環(huán)高架與虹橋機場的存在，可能對居住造成一定程度的噪音干擾。

但是項目方表示，西郊云廬在細節(jié)設(shè)計上注重居住體驗，采用4玻2腔窗戶，具備更強的隔音、隔熱性能，有效阻隔外界噪音與熱量傳導。同時，項目針對周邊交通環(huán)境特點，對外環(huán)區(qū)域進行了多重降噪處理，包括：

外環(huán)抬高，通過抬高道路基座，減少地面噪音反射；

頂棚構(gòu)筑，在道路上方設(shè)置隔音頂棚，形成物理隔音屏障；

隔音擋板，安裝高密度隔音擋板，進一步降低車流噪音對社區(qū)的影響。這些設(shè)計共同提升了居住空間的靜謐性，緩解了臨近高架可能帶來的噪音干擾。

項目步行范圍內(nèi)商業(yè)氛圍比較一般，缺乏近距離的日常休閑、娛樂、消費場所，吃喝玩樂需要前往南側(cè)的愛琴海購物公園或者市區(qū)。

競品方面，在上海西中環(huán)附近，西郊云廬主要面臨越秀招商長寧項目以及海上清和璽這兩大競品。

越秀招商長寧項目位于內(nèi)中環(huán)，無聯(lián)動價，總價約21.8億，樓板價88495元/㎡，裝修標準4千/㎡，周邊商業(yè)成熟，產(chǎn)業(yè)發(fā)達，受長寧北新涇產(chǎn)業(yè)園輻射，且沿北橫通道可接收浦西各大CBD外溢需求，但價格預計較高。

海上清和璽前期均價約11.36萬/㎡，緊貼中環(huán)線，距離前灘、徐匯濱江等核心CBD近，產(chǎn)業(yè)輻射濃郁，周邊有多個高能級產(chǎn)業(yè)環(huán)繞，但小區(qū)位上北側(cè)是中環(huán)，周邊多老舊小區(qū)。

西郊云廬聯(lián)動價約11.8萬/㎡，周邊居住環(huán)境靜謐，北側(cè)為上海動物園，東側(cè)是龍柏飯店，南側(cè)多別墅群，交通便捷，可快速連接外環(huán)、北橫通道及延安路高架，但產(chǎn)業(yè)加持力度相對較弱。