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北京進深 徐迪 7月21日，北京住宅成交金額周榜出爐（7.14-7.20）。

首鋼璟悅長安以1.4億元的成績排名全市第四位、石景山區(qū)首位，操盤手為杜林巍。

單周網(wǎng)簽22套，成交面積0.23萬㎡，成交均價6.12萬元/㎡。 

首鋼璟悅長安7月5日開盤，16棟住宅樓共計700套房源，擬售均價7.2萬元/㎡。

開盤1周后即有網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，目前累計網(wǎng)簽72套，全盤去化超10%；

成交均價6.1萬元/㎡，網(wǎng)簽金額總計4.51億元。

單看網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化速度，全北京除了海淀功德寺雙子，首鋼璟悅長安算是最快的。

按這個流量，有望拿下本月單盤成交套數(shù)榜。

快速成交的背后，是價格方面的讓步。

每平米6.1萬的均價，比預售價足足低了1萬多。

可次看到，小區(qū)均價最低的12#樓為6.9萬/㎡，首層房源6.64萬元/㎡，也高于目前的成交均價。

而均價最高的6#樓，超過7.57萬元/㎡，次頂層房源單價接近7.76萬元/㎡。

所以85折是相對保守的說法了。

從成交房源來看，集中在13#、14#樓，97戶型為主，除了已簽約部分，還有40套左右的預訂。

這兩棟樓在南側(cè)大門邊，樓間距大，采光和視野是全小區(qū)最開闊的。

為了開門紅造勢，好位置好戶型都只能賣到這個價位水平，后續(xù)房源的價格更難扛信。

璟悅長安所在首鋼設備處收儲項目1617-0001、0003地塊成交于今年2月8日，由首鋼房地產(chǎn)以28.01億元底價摘得，住宅樓面價約3.2萬元/㎡。

住宅地塊規(guī)劃16棟6-18F洋房+小高層，層高3米-3.1米。

產(chǎn)品面積段83㎡-133㎡區(qū)間，做出了11種戶型。

剛需產(chǎn)品為主，133戶型只在中央兩棟18層小高層邊戶，總共70多套；

其余均為110以下戶型，97㎡/107㎡兩種建面占比約80%。

在“好房子”打造上，璟悅長安創(chuàng)造了“開敞式內(nèi)凹陽臺”的新名詞，實際上就是將封閉陽臺按開敞陽臺報規(guī)，做成半賣半送的產(chǎn)品，增加建面使用率。

作為新規(guī)產(chǎn)品，項目有4棟樓做了首層局部架空層，兩道景觀大門，央景下沉會所，外加1000平米室內(nèi)健身房。

配置基本將“好房子”屬性拉滿了，但部分樓棟排布過密，18層總高近55米的樓層，南北間距僅10米左右，北排甚至只有9米出頭。

此外，小區(qū)里還罕見地出現(xiàn)了兩棟東西朝向的廂房：東西通透，南/北無窗，是老式塔樓常見的戶型。

分別是西南角的8#樓和東南角的16#樓，其中8#樓是項目里唯一的6層洋房。

16#樓西側(cè)還有十幾套階梯式戶型，東邊沒窗戶，北邊只有衛(wèi)生間和廚房有窗；客廳西向陽臺。

產(chǎn)品方面，整體看來贈送面積不少。

根據(jù)戶型不同，東南西北均有陽臺，進深約1.7米，從戶型圖來看，完全是結(jié)構(gòu)內(nèi)建筑；另有側(cè)邊飄窗+轉(zhuǎn)角飄窗等。

陽臺雖然沒做到通面寬，但南北都有，加上大尺度飄窗，端戶房源為轉(zhuǎn)角飄窗、一整面?zhèn)冗咃h窗。

使用率預計能達到85-90%，當前石景山新盤的天花板，80平戶型可做出小三居。

項目開發(fā)主體北京首景房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年3月，注冊成本1億元，北京首鋼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%持股。

首鋼地產(chǎn)主要在建房地產(chǎn)項目在北京、重慶、貴陽，總投資額為187.11億元，已投資額113.57億元。

璟悅長安所在地塊屬于新首鋼高端產(chǎn)業(yè)綜合服務區(qū)東南區(qū)范圍，是未來石景山區(qū)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要載體空間和文化、體育、休閑活動集聚區(qū)。

商業(yè)方面有京西大悅城、環(huán)宇薈、喜隆多、六工匯、山姆會員店等；

醫(yī)療方面有石景山醫(yī)院、朝陽醫(yī)院京西分院、301、302醫(yī)院等三甲醫(yī)院；

教育方面，一諾國際幼兒園、北京市豐臺一幼、北京市十一學校石景山學校、石景山區(qū)北辛安小學、北京市石景山區(qū)實驗中學等。

以首鋼為核心，石景山擁有大量的老破小，且商品房較少。

隨著近幾年的城市更新，城市界面改善的同時，板塊新房出現(xiàn)集中放量，包括中海長安源境和長安玖章，都是中海新城操盤的項目。

稍遠一點的還有中海寰宇天下天鏡、首鋼建投+招商蛇口+香港置地聯(lián)合開發(fā)的元璽等項目。

流量都比較一般，開盤一年多快兩年，去化一半左右。

成交均價長安源境在6.2萬左右，長安玖章7.7萬，另外兩個項目在7.2萬左右。

璟悅長安位置上離地鐵更近，又是好房子產(chǎn)品，單價6.1萬，算是給中海新城這個區(qū)位壟斷者當頭一棒。