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文/上海進深 魏薇

上海的六批次土拍，量質齊升。

作為今年以來土拍數(shù)量最多的一批，此次推出的8宗地塊覆蓋浦東、徐匯、靜安等8個區(qū)域，總起始價約236.7億元。更因核心區(qū)稀缺宅地集中供應而未拍先火。

具體來看，出讓地塊既包括徐匯區(qū)衡復歷史文化風貌區(qū)、靜安區(qū)東斯文里、虹口區(qū)北外灘核心區(qū)、普陀區(qū)真如等核心地段珍稀宅地，還網(wǎng)羅了浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)、閔行區(qū)莘莊、青浦新城、奉賢新城的優(yōu)質地塊。

出讓節(jié)奏上，7月24日出讓5幅、7月25日出讓3幅。

中海成“最忙”房企，一共報名了5宗地塊。今日上午一口氣拿下靜安東斯文里、普陀真如兩宗地塊，總金額118.88億元。

聯(lián)發(fā)、中建三局聯(lián)合體以21.95億元的底價拿下青浦區(qū)商住混合地塊；國貿&象嶼7.58億元拿下奉賢低密度純宅地，溢價率11.8%；安徽高速36.89億拿下閔行莘莊地塊，溢價率30%。

市區(qū)雙響炮，中海“撿漏”

對中海而言，此次連獲兩宗市區(qū)地塊意義重大，彌補了其今年尚未在上海土拍市場有所收獲的空白。

若后續(xù)動作夠快，這兩個項目有望在年底前形成有效供應。

兩地塊的溢價率在市區(qū)地塊中來看都不算高，主要原因在于兩個地塊都不是純住宅地，需配建一部分商業(yè)。

尤其是靜安東斯文里地塊，住宅占比79%、商業(yè)占比21%（需100%自持），規(guī)劃還要求恢復西斯文里歷史肌理，后期報建、報規(guī)需與住宅同步進行，對開發(fā)商的要求很高。

1、靜安東斯文里地塊

靜安區(qū)C050202單元053-b-1地塊，共有四家房企參與：招商&象嶼、中海、保利發(fā)展、華潤，整個競拍過程中主要是中海與招商&象嶼聯(lián)合體持續(xù)出價。

經(jīng)過34輪角逐后，中海以53.63億奪下地塊，溢價率10.1%，樓板價90390元/㎡，可售樓板價約11.44萬/㎡，預計未來售價大約在16-17萬/㎡。

上架之前，這塊地經(jīng)歷了兩次關鍵調整：

4月底，由100米限高的商辦用地調整為150米限高的住宅商業(yè)綜合用地。6月獲批的規(guī)劃方案進一步明確，將053b街坊開發(fā)地塊主導功能由商辦為主調整為住宅為主。

根據(jù)出讓文件，地塊內將配置約3500㎡的社區(qū)級公共服務設施，包括人民坊、居委會、老年活動室和文化活動室等。

“超高層住宅風貌商業(yè)”的組合，意味著地塊的開發(fā)周期也會較長。

就市場環(huán)境而言，地塊周邊新房項目稀缺。

去年9月成交的靜安區(qū)曹家渡社區(qū)地塊距本次地塊約2.5公里，對應的項目康定壹拾玖，一批次于今年5月28日開盤，首批92套房源開盤41分鐘即售罄，二期48套房源開盤12分鐘就宣告售罄，三期入市在即。

2、普陀真如商住地塊

普陀區(qū)W060401單元A03D-01、A03D-03地塊吸引了上海城建、中海兩家房企報名參拍，最終由中海以總價65.25億元競得，樓面價58823元/㎡，溢價率14.17%。

該地塊由兩個子地塊組成。其中A03D-01地塊為居住用地，出讓面積34340.46㎡，容積率2.5，建筑面積85851.2㎡；A03D-03地塊為商業(yè)用地，出讓面積12858.65㎡，容積率1.95，建筑面積25074.4㎡。

住宅部分中小套型占比30%，裝修標準不低于5000元/㎡（集采價），限高100米。需配建不小于1500㎡的室內菜場及不小于10000㎡的公益性應急樓，商業(yè)部分需100%自持（含1500㎡菜場）。

出讓文件要求，競得人負責需出資建設A03D-02地塊，用地性質為公共綠地。土地面積3770.16㎡，建設標準2000元/㎡。

真如可以說是中海的老地盤了。近些年，中海在這里成功進行了“偉大一平方公里”改造，引入了優(yōu)質商業(yè)、住宅和教育資源，讓真如板塊“改頭換面”，推動區(qū)域發(fā)展和升級。

真如板塊已斷供五年以上，區(qū)域內品尊國際三期在2023年12月開盤均價約10.98萬元/㎡，目前還剩余少量房源在售。

安徽高速“有米下鍋”

閔行莘莊社區(qū)02單元06-05地塊吸引了中海、保利、象嶼、安高四家企業(yè)競拍。

這是一塊純住宅用地，容積率2.5，限高60米，中小套占比30%。地塊起價約28.4億元，起始樓面價43268元/㎡。

從開局的冷淡，到最后的激烈競爭，閔行莘莊地塊不負眾望。

78輪競價后觸發(fā)了中止價。隨后，安高與象嶼進入了競高品質環(huán)節(jié)，中海和保利發(fā)展放棄；第二輪公共配套環(huán)節(jié)，象嶼退出。

最后，安徽高速以36.89億的總價、30%的溢價率成交，樓板價5.62萬/㎡。預計未來售價將超過9萬/㎡。

莘莊板塊近兩年沒有供地。上一批入市的還是中企云啟春申、保利建工海玥錦上。地塊以西直線約1.5公里中企云啟春申少量房源在售，均價約8萬/㎡。

安徽高速上次在上海拿地還是去年5月，地塊后來被打造成了安高申隴院，項目曾紅極一時。

此次拿下的地塊，成為安徽高速在上海唯一待開發(fā)的宅地。

廈門國企聯(lián)手入奉賢

本次奉賢推出低密地塊，地塊起價67824萬元，起始樓面價22000元/㎡，容積率只有1.2，可以打造墅級產品。

這塊地吸引了奉賢新城&奉發(fā)、象嶼&國貿聯(lián)合體2家參與。最后由象嶼&國貿聯(lián)合體以7.58億元的總價、11.8%的溢價率拿下。

地塊周邊直線距離1.5km范圍內近1年未有宅地成交，且基本無新房在售。

聯(lián)合拿地的兩家房企，都是廈門市屬國企。象嶼在奉賢打造過江灣悅府等項目，國貿是首入奉賢。

聯(lián)發(fā)深耕郊區(qū)

本批次土拍的第一個競拍地塊：

青浦區(qū)QPC10004、QPC10005單元47-04、49-01、50-01、52-02、52-04地塊由聯(lián)發(fā)&中建三局聯(lián)合體以底價21.95億元競得，樓面價14925元/㎡。

這是一副綜合地塊，體量很大。三幅為住宅用地，容積率介于1.8-2.5之間，另外兩幅為商業(yè)用地，容積率1.2。

地塊出讓面積70377.23㎡，建筑面積147059.45㎡（其中住宅134797.24㎡，商業(yè)12262.2㎡），容積率2.09。

五批次土拍中，聯(lián)發(fā)集團經(jīng)過67輪競價，以21億元拿下浦東新區(qū)曹路科教園區(qū)地塊，溢價率41.68%，成交樓面價約3.4萬元/㎡。成為上海2020年以來第二幅溢價率超過40%的地塊，也是集中供地以來溢價率最高的地塊。

明日土拍重頭戲

兩天的土拍，重點在明天。

1、浦東新區(qū)PDP0-0405單元C-02C-01地塊

地塊在浦東唐鎮(zhèn)，地塊起價194980萬元，起始樓面價37400元/㎡，大概率會是唐鎮(zhèn)新地王。位于2號線唐鎮(zhèn)站旁，西面華發(fā)半島華庭，西南面是安高·申宸院，近期大熱的保利天奕也位于唐鎮(zhèn)板塊。

吸引了7家參與，分別是：保利發(fā)展、綠城、中海、安徽高速、招商&港中旅、華潤&越秀、國貿。

2、虹口北外灘hk315-11地塊

這是北外灘核心區(qū)近年唯一住宅供應，地塊無風貌限制、無保障房配建、無中小套型要求，適合打造上海第一梯隊的高品質住宅產品。

上架前，該地塊從商辦地標變更為純住宅地塊。規(guī)劃建筑面積約5.1萬m2，容積率2.63，起始價約44.2億元，起始樓面價為86502元/m2；成交樓面價可能突破12萬/㎡，成為虹口新地王。

該地塊吸引了綠城、保利發(fā)展、招商&南通瑞城、中海、金隅、華潤&越秀、金茂7家房企參與。

3、徐匯區(qū)XH-02(TPL)單元051-11地塊

地塊位于衡復風貌區(qū)內，是該區(qū)域十年首宗新增住宅，出讓面積4705.49㎡，容積率1.3，建筑面積6117.14㎡，地上建筑限高15米。將成低密風貌住宅標桿，稀缺屬性拉滿。

地塊起價100100萬元，起始樓面價163639元/㎡。實際住宅部分起拍單價要19.25萬，是公開土地出讓歷史上的最高。

此塊地有兩家企業(yè)報名：徐房&招商、中海。