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北京進(jìn)深 徐迪 順義新城東風(fēng)商場(chǎng)項(xiàng)目西側(cè)096地塊項(xiàng)目方案反饋意見(jiàn)出來(lái)了。

7月22日方案公示期結(jié)束，7月25日公示反饋意見(jiàn)，速度還是很快的。

共11條采信意見(jiàn)，其中：

有7條提到該項(xiàng)目布局影響北面龍湖御湖境二期部分房源的采光。

主要是096地塊北側(cè)的3#、4#樓，受影響樓棟是龍湖御湖境二期南排的17號(hào)樓和21號(hào)樓。

3#、4#樓規(guī)劃高度52.8米，共16層，接近北部已有小區(qū)樓層數(shù)的兩倍。

業(yè)主認(rèn)為，北面樓高1.2倍的距離不符合國(guó)家要求，嚴(yán)重侵害了龍湖御湖境二期17棟和21棟業(yè)主的日照采光權(quán)益。

要求降低3#、4#樓的高度，或者把這兩棟樓再往南移動(dòng)，增加與龍湖項(xiàng)目的南北樓間距。

建設(shè)單位表示，設(shè)計(jì)方案符合國(guó)家及地方相關(guān)日照標(biāo)準(zhǔn)。

原因是：3#樓及4#樓根據(jù)相關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)高比小于１，為塔式建筑。

相鄰塔式建筑的間距小于單棟塔式建筑的長(zhǎng)度時(shí)，塔式居住建筑長(zhǎng)高比的長(zhǎng)度，應(yīng)按各塔式居住建筑的長(zhǎng)度和間距之和計(jì)算，根據(jù)不同的長(zhǎng)高比采用不同的建筑間距系數(shù)。

3#樓與4#樓的長(zhǎng)度和間距之和與高度比值在1.0～2.0之間，建筑間距系數(shù)按照1.2倍執(zhí)行，滿足通則設(shè)計(jì)要求。

規(guī)劃高度52.8米。棟樓，影響17號(hào)樓和21號(hào)樓請(qǐng)樓高1.2倍的距離無(wú)法保證龍湖御湖近17號(hào)樓和21號(hào)樓的采光。

另有3條集中反映096地塊的擴(kuò)容空間問(wèn)題。

一是針對(duì)挑空空間，“公示項(xiàng)目挑空空間很多（不同戶型有3-5個(gè)挑空空間），是否符合要求？挑空空間是否能封閉？”

按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》，第二點(diǎn)，套內(nèi)建筑面積超過(guò)140平方米的住宅，可在起居室（廳）設(shè)置1處挑空空間。其挑空部分不大于兩層層高，水平投影面積不超過(guò)住宅套內(nèi)建筑面積的25%且不大于50平方米的，按其水平投影面積計(jì)算容積率，超出部分按2倍計(jì)算容積率。

建設(shè)單位解釋稱，本項(xiàng)目挑空區(qū)域?yàn)槭彝庋b飾架構(gòu)圍合空間，旨在完善樓棟外立面完整性，保證立面效果與周邊現(xiàn)狀建筑更為契合，僅為美觀裝飾使用，與上述文件提到的室內(nèi)挑空設(shè)置不同。

同時(shí)明確，挑空區(qū)域?qū)?yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。

二是針對(duì)得房率過(guò)高的問(wèn)題。

“陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深1.8，挑空進(jìn)深1.8，贈(zèng)送多個(gè)挑空，加上花池，得房率突破100%，加大了當(dāng)前順義城區(qū)還在售的新盤(pán)如芳華里，菩提潤(rùn)府等的銷(xiāo)售壓力。

而且整個(gè)北京其他他區(qū)，目前還維持在90%，請(qǐng)規(guī)劃委深入了解一下整個(gè)北京的趨勢(shì)，結(jié)合順義當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)現(xiàn)狀，合理規(guī)劃審批?！?/span>

建設(shè)單位明確，本項(xiàng)目陽(yáng)臺(tái)設(shè)置滿足相關(guān)文件規(guī)定：

每戶陽(yáng)臺(tái)水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米……花池設(shè)計(jì)旨在營(yíng)造生態(tài)、綠色、立體的景觀體驗(yàn)，提升居住品質(zhì)。

陽(yáng)臺(tái)、挑空及花池將嚴(yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。

針對(duì)公眾反饋意見(jiàn)提到的規(guī)劃審批問(wèn)題，北京規(guī)自委順義分局表示：

將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批文件要求進(jìn)行方案審核；

同時(shí)鼓勵(lì)建設(shè)單位按照《北京市平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理》文件要求增加規(guī)劃設(shè)計(jì)方案“好房子”元素設(shè)計(jì)，促進(jìn)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

第三條意見(jiàn)則更為詳細(xì)，分了abcde五個(gè)小點(diǎn)。

對(duì)于花池，提出了“氣候條件限制，實(shí)用性較低”，建議避免不必要的設(shè)計(jì)。

對(duì)于設(shè)備平臺(tái)，則拿出了“數(shù)量過(guò)多可能影響建筑美觀和使用功能”。

如果非要保留，要求開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照“不能封閉”的原則執(zhí)行，同時(shí)要求相關(guān)部門(mén)明確監(jiān)管措施。

同樣的，開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)要求開(kāi)發(fā)商承諾不封閉，且寫(xiě)進(jìn)購(gòu)房合同，交房后不得改變用途。

這條意見(jiàn)更狠的一點(diǎn)是，直接在戶型設(shè)計(jì)上提出了質(zhì)疑。

“如果陽(yáng)臺(tái)和設(shè)備平臺(tái)不能封閉，可能導(dǎo)致臥室和客廳的進(jìn)深不足（如床無(wú)法正常擺放），嚴(yán)重影響居住舒適度?！?/p>

建議開(kāi)發(fā)商重新設(shè)計(jì)戶型，優(yōu)化空間布局，確保臥室和客廳的進(jìn)深滿足基本居住需求。

同時(shí)，若存在封閉陽(yáng)臺(tái)或設(shè)備平臺(tái)的可能性，應(yīng)在設(shè)計(jì)階段明確禁止，并在購(gòu)房合同中予以注明，避免后期爭(zhēng)議。

有關(guān)各類陽(yáng)臺(tái)的反饋意見(jiàn)，在好房子新規(guī)出臺(tái)后屢見(jiàn)不鮮。

建設(shè)單位按照常規(guī)表示，相關(guān)設(shè)置滿足規(guī)范設(shè)計(jì)要求，“無(wú)多余設(shè)計(jì)”，并承諾這三項(xiàng)均嚴(yán)格按規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)，不可封閉。

戶型設(shè)計(jì)也確認(rèn)滿足住宅設(shè)計(jì)規(guī)范中的進(jìn)深尺度需求，空間設(shè)計(jì)合理，確保臥室和客廳的進(jìn)深滿足基本居住需求。

綜上，花池、陽(yáng)臺(tái)及設(shè)備平臺(tái)都將嚴(yán)格按照規(guī)劃許可進(jìn)行建設(shè)。

但同時(shí)也提到一點(diǎn)：

按照《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》第51條要求：“經(jīng)依法審定的建設(shè)工程規(guī)劃許可證附圖不得隨意修改，確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)應(yīng)當(dāng)聽(tīng)取利害關(guān)系人的意見(jiàn)”。

另外還有一條公眾反饋意見(jiàn)是針對(duì)項(xiàng)目自身樓間距和部分功能場(chǎng)地問(wèn)題的。

15、16#樓，3#、4#樓兩處樓間距過(guò)小，形成一線天空間，空間形態(tài)過(guò)差。應(yīng)擴(kuò)大樓間距，避免消極空間的存在。

1#樓、14~17#樓，非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)場(chǎng)地緊貼樓體，影響住戶隱私，后續(xù)這些場(chǎng)地沒(méi)法使用。

13#樓南側(cè)回車(chē)場(chǎng)有樹(shù)，無(wú)法使用。

 建設(shè)單位回復(fù)確認(rèn)，上述提到的建筑間距滿足相關(guān)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)在方案設(shè)計(jì)階段已充分考慮整體空間布局，結(jié)合外立面設(shè)計(jì)優(yōu)化用地內(nèi)建筑之間的空間滲透，不存在消極空間。

非機(jī)動(dòng)車(chē)場(chǎng)臨近單元門(mén)入口，是為了方便使用。后續(xù)將在停車(chē)區(qū)地面設(shè)置提示標(biāo)識(shí)，引導(dǎo)非機(jī)動(dòng)車(chē)快速停放，減少人員徘徊對(duì)首層住戶的影響，同時(shí)銷(xiāo)售階段將在合同端進(jìn)行不利因素提示，告知買(mǎi)受人非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)區(qū)域?qū)τ谑讓幼艨赡艽嬖谟绊憽?/p>

13#樓南側(cè)回車(chē)場(chǎng)彩色總圖上體現(xiàn)為樹(shù)冠投影，實(shí)際規(guī)劃設(shè)計(jì)方案中此處消防回車(chē)場(chǎng)未設(shè)置綠化樹(shù)木。

01、戶型設(shè)計(jì)

順義首現(xiàn)花池；得房率突破100%

按照方案，096地塊建設(shè)用地約3.6公頃，容積率1.8，地上計(jì)容建面6.47萬(wàn)㎡。

規(guī)劃17棟5F-17F洋房+小高層住宅，共524戶，戶均建面約123.5㎡。

龍湖集團(tuán)旗下的代建品牌龍智造為096住宅地塊提供代建代銷(xiāo)服務(wù)。

這個(gè)板塊是龍湖的主場(chǎng)，御湖境一、二期合共千套房套，2023年初入市，目前基本售罄，成交均價(jià)4.4萬(wàn)/平米，堪稱順義主城區(qū)的標(biāo)桿產(chǎn)品。

096地塊加碼了“好房子”全套配置，陽(yáng)臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊、鄰里中心一應(yīng)俱全。

僅在陽(yáng)臺(tái)一項(xiàng)上，就做到了多種形式。

1、北邊是設(shè)備平臺(tái)，面積全贈(zèng)送；

南向陽(yáng)臺(tái)有三種：

2、順義首次出現(xiàn)的花池，面積全贈(zèng)送；

3、花池內(nèi)嵌的陽(yáng)臺(tái)報(bào)規(guī)是開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，送一半面積。

4、另外兩段報(bào)規(guī)是挑空平臺(tái)，面積全贈(zèng)送。

盡管反饋意見(jiàn)回復(fù)上述4種臺(tái)子都不可封閉，但從平面圖來(lái)看，南北陽(yáng)臺(tái)都在結(jié)構(gòu)內(nèi)。

基本上除了花池以外都能納入室內(nèi)擴(kuò)展空間，足以讓096地塊的住宅建面實(shí)用率再突破一個(gè)新高度。

順義帶露臺(tái)的項(xiàng)目多了，花池顯得沒(méi)那么稀缺，但同時(shí)做到內(nèi)嵌陽(yáng)臺(tái)+花池的項(xiàng)目還是獨(dú)一份。

而且096地塊有小戶型，房源數(shù)量還不少。

它并非純改善的別墅豪宅項(xiàng)目，而是一個(gè)主打剛改的小區(qū)，140㎡以下房源占比約80%。

洋房預(yù)計(jì)為95/110/115㎡小戶型，中間的小高層房源則是建面135/160㎡兩種改善產(chǎn)品。

看預(yù)計(jì)大部分戶型的建面使用率都將超過(guò)100%。

02、園區(qū)設(shè)計(jì)

圍合式風(fēng)雨連廊；東西樓間距過(guò)密

1、小區(qū)在西、北兩面各設(shè)有一處人行出入口：

西側(cè)弧形景觀大門(mén)退線近十米，紅線內(nèi)有大面積前庭空間，做了門(mén)頭迎賓水景。

圍合式風(fēng)雨連廊是整個(gè)中軸景觀的主線，自大門(mén)圍繞下沉庭院而建。

東西兩側(cè)各有一處鄰里共享空間，北邊通往4#樓架空層，南邊串聯(lián)11#樓的兩個(gè)入口大堂。

這一圈的觀景動(dòng)線，不強(qiáng)勢(shì)也不間斷，可供發(fā)揮的創(chuàng)意空間豐富，歸家體驗(yàn)感也是做足了。

2、除4#樓外，并排的3#樓也做了首層架空，這兩棟樓是妥妥的景觀樓王：

南有中央景軸，北邊是另一處小區(qū)主入口+下沉庭院；西側(cè)是室外活動(dòng)場(chǎng)地，東側(cè)是一片大喬聚集的活氧區(qū)域。

四周無(wú)樓棟，都是景觀，隱私性和視野都非常好。

3、為了留出大面積空地做園林，樓棟東西間距過(guò)近。

最南排的兩棟之間僅隔兩米多，且放置了風(fēng)井設(shè)備，無(wú)法穿行。

相當(dāng)于這兩棟樓是一整排連貫的建筑，總長(zhǎng)將近140米。

03、地塊回溯

西地塊易主；兩塊宅地單獨(dú)開(kāi)發(fā)

順義新城東風(fēng)商場(chǎng)地塊于今年2月26日成交，由順義當(dāng)?shù)貐^(qū)屬國(guó)企北京順義新城發(fā)展和北京天竺房地產(chǎn)以26億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)約2萬(wàn)元/㎡。

地塊位于東北六環(huán)外約2.5公里處，屬于順義主城板塊，周邊配套成熟且有新增規(guī)劃，包括地鐵線路和商業(yè)規(guī)劃，采用了TOD模式商業(yè)體的發(fā)展模式。

項(xiàng)目包含三幅子地塊：

兩幅住宅用地容積率都是1.8，限高54米，局部60米。

1、096地塊用地規(guī)模3.6萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模6.47萬(wàn)㎡；

2、093地塊用地規(guī)模3.62萬(wàn)㎡，地上建筑規(guī)模6.52萬(wàn)㎡；

3、086幼托用地在093地塊東北角，地上建筑規(guī)模4087.5㎡，規(guī)劃為一所12班的幼兒園。

拿地1個(gè)月左右，3月19日，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主體北京興竺房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司成立。

當(dāng)時(shí)的注冊(cè)資本是13億元，順義新城發(fā)展占股99%，北京天竺房地產(chǎn)僅有1%的份額。

5月底，項(xiàng)目公司注冊(cè)資本減少到3.9億元。隨后又重新增至13億元，與此同時(shí)，大股東正式進(jìn)駐。

6月12日，項(xiàng)目公司的投資人完成工商變更：

北京宏琨城市開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司出資9.1億元，持股70%；

順義新城發(fā)展出資3.861億元，持股29.7%；

北京天竺房地產(chǎn)的持股比例則被稀釋至0.3%。

公司的法定代表人、董事長(zhǎng)、經(jīng)理，也由張?jiān)迄i變更為張沖，后者現(xiàn)任北京宏琨董事長(zhǎng)。

北京宏琨成立于5月8日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。股東為淮安浦申企業(yè)管理咨詢合伙企業(yè)（有限合伙）、上海駿瞻企業(yè)管理有限公司，股權(quán)比例未披露。

這兩家法人股東名字看似陌生，但背后都是投資界的熟面孔。

其中，淮安浦申是這個(gè)月初在江蘇省淮安市清江浦區(qū)完成工商注冊(cè)的新公司，由大券商申萬(wàn)宏源（000166.SZ）控股99.9%，其余股份則由清江浦區(qū)國(guó)資和兩家民企各自持有。

上海駿瞻成立時(shí)間也只有1年多，注冊(cè)資本1000萬(wàn)，法人是張沖。這家公司的法人股東乍一看遍布全國(guó)各地，煙臺(tái)、西安、長(zhǎng)沙、南京等等，共有9家，但實(shí)際上都是遠(yuǎn)東宏信（00336.HK）的全資附屬。

遠(yuǎn)東宏信是一家橫跨金融和產(chǎn)業(yè)的綜合集團(tuán)，主要股東包括中國(guó)中化、德弘資本、瑞銀集團(tuán)等。

一個(gè)小細(xì)節(jié)，096地塊項(xiàng)目公司注冊(cè)資本13億元，剛好是拿地成本的一半。

綜合來(lái)看，096與093地塊或由兩家不同的公司完成開(kāi)發(fā)。093地塊和住宅項(xiàng)目南側(cè)的商業(yè)地塊目前還沒(méi)有更多進(jìn)展。