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文/上海進深 魏薇

前不久，中鐵建地產松江新城項目正式公布案名——西派云間。

5月初拿地，20天公布規(guī)劃，7月底出案名，西派云間的推進速度很快。目前，項目已在松江萬達、印象城及青浦山姆等核心商圈鋪設展臺，啟動前期宣傳。

按照計劃，項目售樓處將于8月中旬正式開放接待，同步公開125㎡與148㎡主力戶型樣板間，預計在9月首次開盤。

“西派云間” 這四個字，總讓人覺得格外熟悉。

西派是中鐵建地產的TOP級產品系，之前浦東的紅盤“西派海上”也是用的這個產品系。“云間”則和一路之隔的星樾云澗有關，星樾云澗是中鐵建地產首入松江打造的項目。

可以說，西派云間其實是把這兩個項目的名字結合了起來。這一次，中鐵建地產想在松江再造一個西派海上那樣的“神話”。

西派海上和星樾云澗都是曾經的熱銷盤。

2024年10月以來，西派海上9個月5次推盤5次售罄，已然成為了中鐵建地產的一張“金字招牌”。

西派海上主力戶型面積段88-142㎡，均價9.2萬/㎡。這是中鐵建地產與國貿地產的合作項目，中鐵建地產在該項目的持股比例為45%。而對于西派云間，中鐵建的持股比例是100%。

項目的建設單位為上海京澗房地產有限公司，成立于今年5月20日，該公司由中鐵房地產集團華東有限公司100%持有，法定代表人為靳騰。

星樾云澗主力戶型為99-155㎡高層&疊加，聯(lián)動價5.54萬/㎡，2023年3月首次開盤入市，目前已售罄，項目在2024年交付。

細節(jié)調整

根據設計方案，西派云間將打造7棟4F疊加別墅和10棟10-17F的小高層&高層，其中部分高層樓棟的首層做了架空設計，10號樓南側做了下沉庭院。總戶數(shù)共760戶。

這份方案公示半個月后，做出了一些細節(jié)方面的調整：

1、15#樓右單元右邊戶首層、二層設置為物業(yè)管理用房

2、9#樓由12層調整為13層

3 、11#樓入戶方式由南入戶調整為北入戶

4、面積調整：總建筑面積增加723.97㎡，其中地上不計容建筑面積增加223.97㎡、地下不計容建筑面積增加500.00㎡。

上述調整不會對計容建筑面積和容積率造成影響。

兩次公示的規(guī)劃圖中，樓間距都未標明。

項目在整體容積率2.3的條件下做了高低配，疊墅高度15.75米，若優(yōu)先保障疊墅區(qū)域超1:1的樓間距，小高層區(qū)域的樓間距會被壓縮。

西派云間的戶型圖目前尚未公開，據目前透露的信息來看：

小高層建面約125-148-188㎡，全系一梯一戶，精裝交付。疊墅建面約153㎡-158㎡，總高4層，毛坯交付。

125㎡的起步面積段，明顯是面向改善型客戶。疊墅在松江新城屬于稀缺產品，數(shù)量也不多。

西派升級

西派系堅持“非核心不選、非標志不建、非創(chuàng)新不做”，首次進入松江，新項目有了新高度。

西派云間不僅保持了西派系的高標準，還在建筑、園林景觀、園林水系、社區(qū)會所、裝修標準方面做了升級：

1、項目南側和西側臨河，所以在南側做了小區(qū)出入口，打造了雙橋跨水入戶，橋上行人進入小區(qū)，橋下車輛進入地庫，既顯檔次又保證了私密性。

2、松江首個中央車站歸家系統(tǒng)，車輛進地庫后有個中轉站，業(yè)主大熱天、下雨天或者需要車接送時，直接在地庫等就行，不用到路邊，從地庫就能直接回家。

3、松江首個雙層立體會所，相當于把五星級酒店會所搬到小區(qū)了，有恒溫泳池，健身館，私會廳，茶吧，書吧，應該是松江目前最大的社區(qū)會所。

4、松江新規(guī)后做的首個改善產品，層高、陽臺等都有調整，具體需要等戶型圖出來才能明了。

業(yè)績沖刺

西派云間所在地塊，是中鐵建地產2025年至今在上海摘得的唯一一宗地塊。

5月9日的上海四批次土拍中，中鐵建地產以成交總價24.7億拿下松江區(qū)SJC10006單元C03A-04號地塊，溢價率20.42%，折合樓板價25288元/㎡，裝修標準不小于2500元/㎡，容積率2.3，中小套型比例45%。

地塊還要求配置一處公共空間，面積不小于1500㎡；同時配置一處日間照料中心200㎡，一處老年活動室200㎡、一處養(yǎng)育托管點360㎡等。

即使是在這樣的高溢價之下，西派云間的樓板價仍比三年前的星樾云澗（29571元/㎡）便宜大約4200元/㎡。

但在高品質、強配套的加持下，西派云間的價格只會比星樾云澗更貴。

實際上，在此次拿下松江地塊前，中鐵建地產還曾有意上海第三批次出讓的浦東新區(qū)北蔡地塊。地塊上架前，中鐵建地產就對地塊提前進行了招標計劃公告。

今年上半年，中國鐵建在上海實現(xiàn)79.11億元的全口徑銷售額，不及2024年全年銷售額（200.83億元）的一半。

可以見得，西派云間的高端策略，既是中鐵建地產對松江改善市場潛力的押注，也暗含通過“單盤突破”帶動業(yè)績增長的考量。