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文/北京進深 徐迪 

8月18日，中建智地黃杉木店新盤紫京宸園設計方案公示。

項目所在朝陽區(qū)平房鄉(xiāng)黃杉木店2107-03地塊，占地5.43公頃，總建面約21.43萬㎡，其中地上建面14.14萬㎡。

住宅建面約14.03萬㎡，架空層面積300㎡。

規(guī)劃15棟7-25層洋房、小高層和高層產品，共815戶，戶均建面172㎡，層高3.16-3.4米。

建設單位為北京興昶房地產開發(fā)有限公司，設計單位為北京維拓時代建筑設計股份有限公司。

01、小高層為主，洋房遮擋嚴重

正門位于小區(qū)西側，超5米高帶挑空的景觀設計。

內接大面積下沉庭院，另一側就是首層架空的中央樓王棟6#樓。

三重禮序，儀制歸家。

架空層建面300㎡，與下沉庭院形成貫通的會所體系。

據悉，整體會所面積將達3200㎡。聯袂世界品牌資源，前置運營業(yè)主圈層平臺“晨雅會”，打造山水會所，引入五星級酒店式服務標準、辰系定制服務。

一條11米寬南北走向街坊路自小區(qū)東側穿過，將1#、7#和12#樓單獨隔離在小區(qū)東排。

鳥瞰圖上看這條街坊路的存在感很弱，也沒有明顯的機動車入口。

按之前幾個新盤的做法，紫京宸園這條街坊路或可效法金茂滿曜，做成景觀大道，未來僅供步行和應急車行。

車行出入口在小區(qū)北側，南門為人行次出入口。

此外在東側的亮馬廠東路上也設有人車和消防出入口，主要是方便街坊路以東的三棟樓住戶。

小區(qū)共設有1190個機動車位，全部位于地下。

住宅樓周邊有大量采光井，地庫預計有不錯的光廳設計，北京豪宅近來很卷地庫。

樓棟點狀對稱式排布，共15棟，大部分為17F小高層。

西北角3#樓、中央位置的6#樓及南側10#樓為20層以上的高層產品；

西北角2#樓和西南角15#樓為10層以下洋房。

最高的3#樓為25層，最矮的2#樓為7層，這兩棟樓并排于小區(qū)西北角位置。

2#樓東北方向的4#樓總高18層，預計采光會受到一定遮擋。

報規(guī)總平圖上沒有標注樓間距的具體數字。

02、頂層復式，景觀露臺出挑

戶型方面，130㎡-400㎡精妝大平層，起步即改善。

主力145/165㎡，230/270㎡升階尺度，400㎡云端墅級頂配。

豪宅屬性明確，部分戶型房源將提供定制服務。

之前就有傳聞說，黃杉木雙子由于贈送尺度問題延遲報規(guī)。

從公示的總平圖來看，紫京宸園贈送手段非常簡單。

南向通面寬內嵌陽臺，有弧形轉角設計，金屬邊框 玻璃幕墻組合經典大氣；

北向設備平臺，有兩個房間的面寬，部分房型是拆成兩個平臺贈送。

層高3.1-3.4米，在近期幾個熱門豪宅中也不算出彩。

得房率比海淀的肯定高，跟順義沒有可比性，對比朝陽當地新盤，沒有明顯優(yōu)勢。

最驚艷的是這部分設計：

中央樓王棟6#樓，主體23層，兩端20層。

21-23層邊戶預計為三層復式，21層有寬敞的露臺贈送，玻璃圍擋環(huán)繞，空間非常開闊。

這棟樓西側露臺正對小區(qū)大門和下沉庭院；北側是被大片綠地，減少了臨街感。

此外在7#樓和15#樓北側也有部分退臺設計，從效果圖來看也是做成了景觀露臺。

但是僅有幾套頂層房源，占比非常小。

黃杉木店項目是中建智地的第三座宸園，從望京到東四環(huán)，全部落子北京朝陽。

隨著酒仙橋的北京宸園的售罄，宸園已成為流量豪宅的代名詞。

紫京宸園在宣傳片中透露，項目將以“紫宸東方，潮領世界”的中國審美作品亮相，打造雅宋大宅。

03、拿地回溯：朝陽單價地王

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地 中國金茂 越秀地產 朝陽城發(fā)聯合體，以126億元的底價摘得。

其中住宅部分折合樓面價約5.45萬元/㎡，已達到近兩年朝陽宅地單價最高紀錄。

去年成交的41宗住宅地塊中，成交樓面價高于5萬的不多，除了海淀和東城金魚池地塊之外，只有豐臺萬泉寺和東鐵營地塊的成交樓面價高于5.45萬。

距離黃杉木店地塊往東3公里左右的三間房地塊，溢價10.5%成交的樓面價為5.16萬元/㎡。

具體來看，黃杉木店地塊以住宅用途為主，2107-01、03地塊一北一南，均為R2二類居住用地，容積率均2.6，限高80米。

1、北地塊：璞樾（2107-01住宅地塊），金茂+越秀聯合開發(fā)。

項目主體北京茂越置業(yè)成立于2025年5月14日，注冊資本40億元。

大股東北京興鼎房地產持股50%，北京興鼎由中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%；

中國金茂旗下北京方興亦城置業(yè)持股33%；

越秀地產旗下廣州越秀華城房地產持股17%。

公司法定代表人、經理為方興亦城置業(yè)總經理王澍；董事長為中國金茂首席運營官吳進；董事包括越秀地產北方區(qū)總經理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

管理層方面，董事長和總經理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項目，金茂對這一片很熟。

據悉，項目由金茂負責規(guī)劃設計，越秀來做營銷和物業(yè)。

除住宅地塊外，北區(qū)還有一幅托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9，限高16米，位置可結合方案與住宅地塊統(tǒng)籌布置。

在紫京宸園的報規(guī)圖上，透露了璞樾及其東南角幼兒園地塊的設計方案。

盡管只有一部分樓棟，但排布格局、面積段等，與網傳版本基本一致。

總共9棟住宅樓，同樣以小高層為主。

效果圖上甚至能看到小區(qū)西側的環(huán)島式社區(qū)大門。

預計供應400多套房源，面積段150-230㎡，其中150和190㎡為主力戶型。

從南邊四棟樓的平面圖來看，贈送形式與紫京宸園差不多。

2、南地塊：紫京宸園（2107-03住宅地塊），中建智地單獨操盤。

開發(fā)主體北京興昶房地產開發(fā)有限公司，成立于2025年5月13日，注冊資本80億元。

股權結構與北京茂越置業(yè)相同。由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經理李吉擔任新項目公司總經理。

大股東北京興鼎房地產是北京宸園的開發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價拿下了北京首宗“宅產配”地塊“朝陽酒仙橋 前葦溝 朝陽園北區(qū)”項目，分別開發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項目。

紫京宸園地塊體量更大，接近于北地塊的2倍。

3、距離住宅項目15公里以外的孫河商服地塊，開發(fā)主體也是北京興昶。

占地5.87公頃，總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個標段施工，一標段建面7.53萬平方米，二標段5.16萬平方米。投資估算合計約6.34億元。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內限高12米，100-150米內限高24米，沿內環(huán)路可到30米。

04、老牌豪宅區(qū)，圈層屬性明確

黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價在9萬/平。

周邊與星河灣同期或之后建成的樓盤，包括潤楓水尚、華紡易城、國美第一城等，雖然也有名動一時的紅盤，均是主打性價比。

反倒是往北2公里處的姚家園一帶，有逸翠園等低密住宅和別墅產品，豪宅屬性更加明顯。

這一帶發(fā)展較早，但目前住宅樓外觀已顯陳舊，還有不少老公房和經濟適用房，人流量大，交通擁堵問題也比較嚴重，城市界面相對雜亂。

地塊周邊競品主要是和記黃埔在去年10月底新開的御翠園。3棟高層近400套房源 77套聯排別墅，目前網簽120套，均價8萬元/㎡。

御翠園由于戶型設計未能跟上當前市場對產品力的要求，后續(xù)預計在價格上還會繼續(xù)讓步。其拿地較早，成本優(yōu)勢明顯，同時其品牌影響力和地理位置還是具有一定市場競爭力。

往東3公里處，是今年上半年入市的三間房雙子項目：

保利朝觀天珺，共541套，面積段92㎡-157㎡。目前網簽58套，成交均價8.38萬元/㎡。

金茂滿曜，共667套；主推115/116㎡三居，129㎡/133㎡/159㎡四居。目前網簽141套，成交均價7.79萬元/㎡。

位置上來看，黃杉木店地塊和三間房地塊同在朝陽北路、地鐵6號線沿線，黃杉木店地塊在東五環(huán)內，更接近中心城區(qū)；但三間房地塊近年陸續(xù)有新盤入市，周邊小區(qū)外觀看上去比較有品質。

配套方面，黃杉木店地塊距離朝青地標大悅城更近，步行1公里左右；三間房地塊配套范圍內有大悅城、常楹天街，但距離均超過3公里。