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北京進深 徐迪 8月15日，華潤溫榆河項目取處建設工程規(guī)劃許可證。

建設項目包括后沙峪200708地塊11#住宅樓等29項。

此前，2#地下車庫等2項也取得規(guī)證。

項目總平圖于8月4日-12日進行公示，公示期結(jié)束次日通告采信情況，隨后取得規(guī)劃許可證，關鍵進度節(jié)點近期明顯提速。

不過，從設計方案來看，華潤溫榆河項目僅住宅樓就規(guī)劃有111棟，目前還有大量工程待取證。

整體規(guī)劃：19棟洋房+92棟雙拼

建設單位為華潤置地開發(fā)（北京）有限公司，設計單位為浙江綠城建筑設計有限公司。

項目規(guī)劃用地面積17.04萬㎡，總建面約36.78萬㎡，容積率1.01。其中：

地上建面約17.27萬㎡，計容建面17.21萬㎡。

規(guī)劃111棟住宅樓，共483戶：19棟8層洋房 92棟雙拼別墅。

一條東西走向的街坊路，將北側(cè)洋房與別墅之間隔離開來。

鳥瞰圖↓

總平圖↓

洋房立面效果示意圖↓

19棟洋房沿小區(qū)西北側(cè)外圍排列，層高超3.3米，有錯層轉(zhuǎn)角露臺。

其中5棟為躍層空墅，建面329m2左右：6#、7#、8#、26#和36#樓；

其余均為大平層產(chǎn)品，建面269m2/325m2。

別墅立面效果示意圖↓

別墅形式均為雙拼，深淺咖灰配色，直角線條勾勒出羅馬柱造型，歐式莊園質(zhì)感。

一二層貫通式落地窗，超大窗體。

層層有退臺，部分還做了實用的玻璃頂蓋，無懼雨雪天氣的大露臺。

坡屋頂設計，頂層有帶天窗的閣樓，沐光觀星。

采光井面積不小，地下光廳應該頗為出彩。

別墅預計4個面積段：339m2/389m2/439m2/489m2。

起步戶型套總價預計在2800萬級別。

此前網(wǎng)上流出過一版戶型分布的平面圖，洋房部分排列完全一致，最南邊的別墅減實際報規(guī)時減少了幾棟。

網(wǎng)傳戶型分布圖↓

公區(qū)配置：54321

5條風雨連廊+4座大門+3棟鄰里共享空間+2處下沉庭院+1個架空層。

整體打造了南北兩條景觀軸，洋房區(qū)雙會所體系，別墅區(qū)中央廣場帶。

1#大門位于小區(qū)北側(cè)，為車行出入口。

2#大門位于東側(cè)兩排洋房之間，門前設有出租汽車站。

進門直行兩棟配套樓為鄰里共享公共空間，北邊1#住宅樓首層局部架空，也是項目唯一有架空層的樓棟，以小型商服功能為主。

風雨連廊將鄰里空間和架空層串聯(lián)，再往前為大面積的下沉庭院，形成社區(qū)主會所。

4#大門也在洋房區(qū)，位于小區(qū)西側(cè)，街坊路與安悅路交口。

進門為另一處面積較小的下沉庭院 社區(qū)管理服務用房，形成第二會所空間。

356平米的室外活動場地也在西門入口處。

3#大門在別墅區(qū)正中央的位置，南北兩側(cè)各6排樓。

與風雨連廊圍合成中央廣場，居中設有迎賓水系。

白色廊柱和墻體，對襯式設計，呈現(xiàn)法式古典建筑風格。

再往里是物業(yè)服務用房和鄰里共享空間，向內(nèi)連接一整條景觀軸，結(jié)合兩側(cè)莊園式別墅，凱旋門延伸至香榭麗舍大道的即視感。

拿地回溯：兩地塊“合二為一”

2月27日，華潤置地以底價60.24億元摘得順義溫榆河2101-2007、2008地塊，折合樓面價約3.5萬元/㎡。

項目地上建面合計17.21萬㎡，限高24米（局部27米），容積率僅1.01，堪稱北京容積率最低的宅地之一。

目前市場上能與這個容積率對標的項目是懋源云紀，在后沙峪板塊，兩個項目距離5公里左右。

位置上，華潤置地溫榆河地塊更靠近市區(qū)，且緊鄰溫榆河，周邊有成熟的社區(qū)及生活配套。

懋源云紀占地17.11公頃，1.1的容積率，規(guī)劃16棟洋房和135棟別墅，其中有15套獨棟。5月28日取得預售證，銷售指導價6.1萬/㎡。目前網(wǎng)簽22套，成交價6.2萬 ，超過了預售均價。

在正式掛牌的半個月后，溫榆河地塊進行了一次調(diào)規(guī)，優(yōu)化調(diào)整內(nèi)部道路位置。

原本應該修建在2008地塊內(nèi)部的街坊路，可以由建設單位根據(jù)項目設計需求，自行調(diào)整到一個更為合理位置上。

6月25日，地塊又一次調(diào)規(guī)公示，兩幅子地塊正式“合二為一”。

不僅是之前街坊路的優(yōu)化，而是“結(jié)合建設單位提出的申請，要求落實兩地塊規(guī)劃指標整體核算”，2007、2008兩地塊調(diào)整為一宗用地。

這個調(diào)整給予建設單位更大的規(guī)劃自由，不再受限于每塊地的指標，讓原本不夠規(guī)則的地塊，能夠合理利用到極致。

北京東北郊溫榆河是北京唯一一條四季長流的河流，沿河建有200米寬的綠化帶，以外輻射形成1至1.5公里寬的綠色生態(tài)走廊。

溫榆河與機場高速路相交圍合而成的區(qū)域，是北京最早的高檔別墅群落。現(xiàn)已成為名副其實的CVD(中央別墅區(qū))，形成了一處高端居住帶。

距離2007、2008地塊最近的優(yōu)山美地項目，魯能地產(chǎn)2001年起開發(fā)的豪宅，分為ABCD四個區(qū)，數(shù)百套別墅和少量公寓產(chǎn)品，面積從777到1788平米不等，售價在7000萬到3億之間。

地塊附近有北京順義國際學校、北京大學第三醫(yī)院首都國際機場院區(qū)、中糧祥云小鎮(zhèn)大型商辦綜合體等，配套完善。

2024年5月1日，北京市發(fā)改委批復，同意實施順義區(qū)后沙峪鎮(zhèn)溫榆河生態(tài)走廊周邊用地土地一級開發(fā)項目。

項目規(guī)劃總用地面積約45.05萬平方米，其中建筑控制規(guī)模約25.85萬平方米（不含地下面積），建設內(nèi)容為住宅、基礎教育等。