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中報(bào)季，越秀地產(chǎn)（00123.HK）又一次成為行業(yè)焦點(diǎn)。

2025年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整與轉(zhuǎn)型的關(guān)鍵階段，盡管商品房銷(xiāo)售降幅有所收窄，但開(kāi)發(fā)投資仍呈雙位數(shù)下滑，市場(chǎng)整體承壓明顯。8月18日國(guó)務(wù)院全體會(huì)議上，李強(qiáng)總理明確提出“采取有力措施鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)，多措并舉釋放改善性需求”，進(jìn)一步釋放政策托底信號(hào)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

8月26日，越秀地產(chǎn)以一份亮眼中報(bào)回應(yīng)市場(chǎng)。作為首批披露財(cái)報(bào)的房企之一，越秀地產(chǎn)展示出其對(duì)經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)實(shí)力的充分自信，報(bào)告顯示：報(bào)告期內(nèi)越秀地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)475.7億元營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)34.6%；核心凈利潤(rùn)15.2億元、歸母凈利潤(rùn)13.7億元；合同銷(xiāo)售額615億元，同比上升11%，在克而瑞行業(yè)排名穩(wěn)居第8位。

精準(zhǔn)投資推動(dòng)高效去化 營(yíng)收連續(xù)7年穩(wěn)定增長(zhǎng)

在房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)型期，多數(shù)房企仍面臨銷(xiāo)售下滑的困境。中指院數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售總額同比下降11.8%。越秀地產(chǎn)卻在行業(yè)逆勢(shì)中保持銷(xiāo)售雙位數(shù)增長(zhǎng)，1-6月實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額615億元，同比增長(zhǎng)11%，不僅是行業(yè)TOP10房企中唯三的正增長(zhǎng)房企之一，增速更是排名第二。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家判斷，越秀地產(chǎn)銷(xiāo)售逆勢(shì)增長(zhǎng)主要得益于其堅(jiān)定深耕一二線城市的精準(zhǔn)投資策略。年報(bào)顯示，越秀地產(chǎn)2025年上半年新增土儲(chǔ)面積約148萬(wàn)平方米，全部位于一二線核心城市，其中68%位于一線城市；總土地儲(chǔ)備達(dá)2043萬(wàn)平方米，一二線核心城市占比達(dá)94%，其中半壁江山位于一線城市。

同期，越秀地產(chǎn)在核心一線城市的市場(chǎng)占有率同樣表現(xiàn)突出：上半年一線核心城市的銷(xiāo)售額為495億，占總銷(xiāo)售額80.5%。其中，越秀地產(chǎn)在北京上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額197.2億元，同比大幅上升255.1%，晉升為上半年北京市場(chǎng)占有率最高的房企。同時(shí)，大本營(yíng)廣州仍然是越秀地產(chǎn)的主力糧倉(cāng)，實(shí)現(xiàn)157.56億元銷(xiāo)售額，排名第二；在上海也實(shí)現(xiàn)了144.92億元銷(xiāo)售額，位居第六名。

核心城市貢獻(xiàn)增大的另一面，是越秀地產(chǎn)積極把握新周期市場(chǎng)結(jié)構(gòu)變化趨勢(shì)，提升產(chǎn)品力，布局核心城市中高端改善產(chǎn)品。年初，越秀發(fā)布的“4×4好產(chǎn)品理念”不僅被行業(yè)認(rèn)為是“好房子”的引領(lǐng)標(biāo)準(zhǔn)，多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目銷(xiāo)售表現(xiàn)更是突出，其中北京海淀和樾望云、和樾玉鳴雙項(xiàng)目2025年開(kāi)盤(pán)勁銷(xiāo)152億元、上海靜安天玥項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)即售罄，銷(xiāo)售額達(dá)23億元；廣州大本營(yíng)“廣府系”瓏悅西關(guān)、熙悅江灣等項(xiàng)目熱銷(xiāo)頻現(xiàn)、先鋒系產(chǎn)品東山云起項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)去化近9成，各地“好房子”全面開(kāi)花。體現(xiàn)在年報(bào)上，則是其銷(xiāo)售均價(jià)從2024年中期的29,500元/平方米提升至42,100元/平方米，約是行業(yè)均值的2.5倍。

有行業(yè)專(zhuān)家表示，越秀地產(chǎn)之所以能連續(xù)七年保持營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)、并在2025年上半年逆勢(shì)再增34.6%，核心在于它把“拿地”做成了“去化”的前置環(huán)節(jié)——土儲(chǔ)鎖定一線及強(qiáng)二線城市核心地塊，貨值兌現(xiàn)周期短、溢價(jià)高；同時(shí)以“好房子”產(chǎn)品拉高售價(jià)、縮短去化周期。精準(zhǔn)投資與高效回款形成閉環(huán)，現(xiàn)金流持續(xù)正流入，既對(duì)沖行業(yè)銷(xiāo)量下滑，又放大單盤(pán)利潤(rùn)，最終體現(xiàn)為營(yíng)收的穩(wěn)健擴(kuò)張。

財(cái)務(wù)穩(wěn)健持續(xù)領(lǐng)跑，融資成本降至3.61%

報(bào)告顯示，越秀地產(chǎn)在2025年繼續(xù)穩(wěn)居"三道紅線"綠檔陣營(yíng)。截至2025年6月30日，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%；凈借貸比率53.2%；在手現(xiàn)金446.4億元，覆蓋短期債務(wù)的1.7倍。更值得關(guān)注的是，越秀地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流保持凈流入狀態(tài)，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金凈流入41億元，持續(xù)驗(yàn)證其適配新周期的業(yè)務(wù)模式具備強(qiáng)大造血能力。

同時(shí)，越秀地產(chǎn)的債務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)一步優(yōu)化：有息負(fù)債規(guī)?？刂圃?,038.6億元，其中1年內(nèi)短債占比僅24%，債務(wù)期限結(jié)構(gòu)健康合理；且公司加權(quán)平均借貸成本降至3.16%，同比下降41個(gè)基點(diǎn)，期末利率更是首次降至3%以下。

專(zhuān)家分析指出，越秀地產(chǎn)已跑通新周期正循環(huán)機(jī)制，一方面通過(guò)精準(zhǔn)投資持續(xù)在核心城市獲取優(yōu)質(zhì)土地；另一方面正向現(xiàn)金流和穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)融資成本持續(xù)下降。這種“調(diào)結(jié)構(gòu)、提質(zhì)量”的增長(zhǎng)模式恰好踩中政府工作報(bào)告“止跌回穩(wěn)、釋放改善需求”的政策節(jié)拍，成為當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型的標(biāo)桿樣本。

核心指標(biāo)跑贏行業(yè) 機(jī)構(gòu)看好未來(lái)營(yíng)收提升

一天前，國(guó)際三大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)之一的標(biāo)普宣布授予越秀地產(chǎn)投資級(jí)評(píng)級(jí)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。這是繼6月惠譽(yù)上調(diào)其評(píng)級(jí)展望后，越秀地產(chǎn)再度獲得國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的認(rèn)可，也成為行業(yè)內(nèi)當(dāng)前唯一躋身標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí)的地方性國(guó)企。

標(biāo)普?qǐng)?bào)告中指出，越秀地產(chǎn)的評(píng)級(jí)優(yōu)勢(shì)源于多個(gè)核心因素：堅(jiān)實(shí)的政府與國(guó)企背景、優(yōu)質(zhì)且高度集中于高能級(jí)城市的土地儲(chǔ)備，以及多元順暢的融資渠道。公司長(zhǎng)期深耕一線和核心二線城市，憑借良好的市場(chǎng)口碑和經(jīng)濟(jì)韌性較強(qiáng)的區(qū)域布局，為其銷(xiāo)售去化和業(yè)績(jī)穩(wěn)健增長(zhǎng)提供了有力支撐。

早在本次標(biāo)普評(píng)級(jí)授予之前，惠譽(yù)已于6月將越秀地產(chǎn)的評(píng)級(jí)展望上調(diào)至“穩(wěn)定”，并維持“BBB-”投資級(jí)評(píng)級(jí)，這也是惠譽(yù)今年來(lái)首次上調(diào)內(nèi)房企業(yè)評(píng)級(jí)。基于對(duì)越秀財(cái)務(wù)健康狀況和清晰運(yùn)營(yíng)策略的認(rèn)可，多家券商機(jī)構(gòu)同樣給予積極回應(yīng)。里昂證券與中銀證券均維持“買(mǎi)入”評(píng)級(jí)，其中里昂證券將目標(biāo)價(jià)上調(diào)至5.1港元，并看好其年度銷(xiāo)售目標(biāo)的順利達(dá)成；中銀證券則預(yù)計(jì)，越秀地產(chǎn)未來(lái)營(yíng)業(yè)收入將保持逐年增長(zhǎng)。

在行業(yè)新發(fā)展模式下，越秀地產(chǎn)展現(xiàn)出以產(chǎn)品力與服務(wù)創(chuàng)新精準(zhǔn)把握需求結(jié)構(gòu)變化的能力，正持續(xù)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量穩(wěn)健增長(zhǎng)。其發(fā)展路徑對(duì)行業(yè)而言具備重要參考價(jià)值，也進(jìn)一步強(qiáng)化了資本市場(chǎng)對(duì)優(yōu)質(zhì)內(nèi)房股的信心。

越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設(shè)加速落地的關(guān)鍵之年。公司將圍繞“穩(wěn)業(yè)績(jī)、謀突破、精管理、提能力”的工作主題，聚焦深耕核心城市，深化精益管理，力爭(zhēng)全力達(dá)成年度各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，在市場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展模式下，持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值！