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中金發(fā)布研報(bào)稱，基于對中海物業(yè)(02669)細(xì)分業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)及毛利率調(diào)整，下調(diào)2025年和2026年盈利預(yù)測5%和6%至16.0億元和17.1億元(同比分別增長6%和7%)。維持跑贏行業(yè)評級和目標(biāo)價6.5港元(對應(yīng)12倍2025年市盈率，隱含22%上行空間)，主要考慮到市場風(fēng)險(xiǎn)偏好變化，公司當(dāng)前交易于10倍2025年市盈率。

中金主要觀點(diǎn)如下：

1H25業(yè)績略低于市場預(yù)期

公司公布1H25業(yè)績：收入同比增長4%至70.9億元，歸母凈利潤同比增長4%至7.7億元，略低于市場預(yù)期，主要系其他收入下降、減值撥備有所新增等原因所致;公司中期每股派息0.1港元(普通派息0.09港元+特別派息0.01港元)，對應(yīng)派息比例40%(2024年36%，1H24 35%)。

外拓大體平穩(wěn)，在管項(xiàng)目持續(xù)換倉保持良性發(fā)展

2025年上半年公司外拓年合約額約9.8億元(其中城市運(yùn)營占比超過60%)，與去年同期大體持平;其中千萬元級項(xiàng)目的年化合約額均值提升17%，外拓質(zhì)量保持平穩(wěn)提升態(tài)勢。上半年末在管面積較2024年末凈增加500萬平米，主要原因系上半年退盤2,680萬平米，對應(yīng)包干制下的基礎(chǔ)物業(yè)毛利率小幅提升0.1個百分點(diǎn)至13.6%。

增值服務(wù)整體承壓，細(xì)分資產(chǎn)運(yùn)營及工程服務(wù)仍有韌性

2025年上半年公司住戶及非住戶增值服務(wù)收入體量均出現(xiàn)不同程度下行，主要系整體環(huán)境影響。住戶增值服務(wù)方面，上半年收入同比下降12%至6.1億元，其中房屋租售等社區(qū)資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)收入同比實(shí)現(xiàn)增長6%，居家生活服務(wù)及商業(yè)運(yùn)營收入同比則下降26%;非住戶增值服務(wù)端，與地產(chǎn)行業(yè)較為相關(guān)的交付前查驗(yàn)等業(yè)務(wù)拖累整體收入增速，工程服務(wù)收入則保持雙位數(shù)左右的增長。

綜合收繳率略有改善，賬款管理維持良性

該行測算1H25綜合回款率同比小幅提升，其中當(dāng)年回款率同比上行、往期回款率則小幅下行。貿(mào)易應(yīng)收款原值同比增長1%，低于上半年收入增速。

料下半年經(jīng)營趨勢平穩(wěn)中或略有改善

上半年公司經(jīng)營面臨一定壓力，展望下半年該行預(yù)計(jì)或略有改善：一方面經(jīng)歷過去一年半的集中退盤，公司低效項(xiàng)目規(guī)模恢復(fù)至合理水平，后續(xù)退盤壓力邊際減弱;另一方面，住戶增值服務(wù)端，公司加大在資產(chǎn)運(yùn)營服務(wù)以及部分居家生活服務(wù)的推進(jìn)力度和業(yè)務(wù)覆蓋范圍，預(yù)計(jì)對下半年的業(yè)務(wù)進(jìn)展有一定支撐。

風(fēng)險(xiǎn)提示：增值業(yè)務(wù)發(fā)展不及預(yù)期，項(xiàng)目拓展成果或前端利潤率不及預(yù)期。