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北京進(jìn)深 徐迪 截至9月19日，中鐵建花語(yǔ)璟云開(kāi)盤(pán)近一個(gè)月。

共完成12套網(wǎng)簽，簽約面積1300.36㎡，成交均價(jià)5.86萬(wàn)元/㎡，約為預(yù)售均價(jià)的89折。

已簽約房源，1#、2#樓各2套，3#、4#樓各4套。

這其中，只有2#樓房源低于小區(qū)6.6萬(wàn)元的均價(jià)水平。

3#樓為中央樓王棟，售價(jià)也是小區(qū)最高的，20套房源的擬售均價(jià)超過(guò)6.78萬(wàn)元/㎡。次頂層層房源最高達(dá)到6.97萬(wàn)元/㎡。

1#樓和4#樓的備案均價(jià)也都在6.7萬(wàn)元/㎡左右。

這也意味著，花語(yǔ)璟云開(kāi)盤(pán)給出的優(yōu)惠，實(shí)際上要低于89折。

最早網(wǎng)簽的3套房源，有兩套在3#樓：

建面94.16㎡，擬售單價(jià)67810.6元/㎡；建面105.66㎡，擬售單價(jià)68510.6元/㎡；

另外一套為4#樓次頂層，建面110.3㎡，擬售單價(jià)69510.6元/㎡。

這3套3套房的預(yù)售均價(jià)6.87萬(wàn)元/㎡，實(shí)際網(wǎng)簽均價(jià)是5.89萬(wàn)元/㎡，相當(dāng)于每平米優(yōu)惠了將近1萬(wàn)元。

然而，大幅讓利的結(jié)果并沒(méi)有迎來(lái)預(yù)期中的開(kāi)門(mén)紅。

項(xiàng)目首批推售113套，官宣開(kāi)盤(pán)去化率80%，也就是90套左右。

將近1個(gè)月的時(shí)間，只有13%的網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化，總價(jià)600萬(wàn)級(jí)別的房子，這個(gè)速度不算太快。

花語(yǔ)璟云建設(shè)用地約1.27公頃，總建筑規(guī)模約3.38萬(wàn)㎡，其中地上計(jì)容建面2.17萬(wàn)㎡，容積率1.7。

規(guī)劃6棟4-16F住宅樓，8月2日取得預(yù)售許可證，備案均價(jià)6.6萬(wàn)元/㎡。

面積段94㎡/105㎡/110㎡/124㎡，產(chǎn)權(quán)得房率77%-82.7%。

依托通州最低的容積率，項(xiàng)目打造了通州罕有的4層洋房，僅兩個(gè)單元16套，單套面積100㎡左右。

隔壁的云璟攬閱有大約一半的房源是90平米以下戶型。

1.7的容積率原本是項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)之一，但因?yàn)榈貕K南向有遮擋，樓棟距離用地紅線過(guò)遠(yuǎn)，導(dǎo)致小區(qū)實(shí)際容積率被拉高。

當(dāng)然，相較云璟攬閱和花溪云錦2.2的容積率，花語(yǔ)璟云還是更加低密。

樓棟朝向偏西南，樓間距比較寬裕。南北兩側(cè)樓棟距離用地紅線較遠(yuǎn)，減少了臨街感。

室內(nèi)擴(kuò)容空間方面，南向有通面寬跑道式陽(yáng)臺(tái)，進(jìn)深1.5米；北面有設(shè)備平臺(tái)；部分端戶房源有側(cè)邊飄窗。

得房率BUFF三件套也配齊了，整體贈(zèng)送尺度不輸云璟攬閱。

通州梨園板塊的三個(gè)新盤(pán)的案名皆占了云字，產(chǎn)品上也不乏相似之處，都是為“好房子”量身打造。

三個(gè)項(xiàng)目合計(jì)為北京城市副中心供應(yīng)了近千套四代宅。

招商云璟攬閱樓面價(jià)是2.86萬(wàn)/㎡，金隅花溪云錦2.5萬(wàn)/㎡。銷售指導(dǎo)價(jià)都是6.2萬(wàn)/㎡。

目前，兩個(gè)項(xiàng)目的成交均價(jià)分別是：5.8萬(wàn)/㎡、5.5萬(wàn)/㎡。

如果追求差不多的利潤(rùn)水平，花語(yǔ)璟云至少需要賣(mài)到6.5萬(wàn)元/㎡。

八里橋的朝棠攬閱，西區(qū)開(kāi)盤(pán)不到半個(gè)月，已網(wǎng)簽191套，成交均價(jià)5.83萬(wàn)/㎡。

此外還有中建玖合副中心站8合1地塊，住宅總體量23.7萬(wàn)㎡，約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。

日前，這個(gè)超級(jí)大盤(pán)部分地塊的設(shè)計(jì)方案也出來(lái)了，前排河景大戶型做利潤(rùn)，后排中小戶型做流量保成本。

花語(yǔ)璟云新的四個(gè)面積段，直接與中建玖合后排小戶型產(chǎn)品“撞車(chē)”。

地段上，“運(yùn)河八子”的河景房基因領(lǐng)先花語(yǔ)璟云。

從體量上來(lái)看，中建玖合項(xiàng)目23.7萬(wàn)㎡的規(guī)模，約等于10個(gè)花語(yǔ)璟云。

產(chǎn)品設(shè)計(jì)上，中建玖合也拿到了更好的資源，各種花式贈(zèng)送，使用率預(yù)計(jì)能拿下全通州乃至整個(gè)北京新盤(pán)的TOP1。