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北京進(jìn)深 徐迪 10月23日，調(diào)規(guī)后的北投云帆汀瀾取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

與此同時(shí)，也傳說(shuō)該項(xiàng)目即將更名為“北投棲橒灣”的消息。

項(xiàng)目所在北京城市副中心1102-6003、6004地塊成交2023年6月20日，由北投置業(yè)以25.9億元底價(jià)摘得，樓面價(jià)2.57萬(wàn)元/㎡。

其中，西區(qū)6003地塊已于今年1月26日取得預(yù)售許可證，但一直未開(kāi)盤。

8月12日，調(diào)整后的設(shè)計(jì)方案在網(wǎng)上公示，北投置業(yè)表示，本次調(diào)規(guī)是為打造綠色、低碳智能、安全、舒適的“好房子”。

調(diào)整涉及總平面圖、戶型、立面配套、技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)調(diào)整，修改后各項(xiàng)規(guī)劃指標(biāo)符合原規(guī)劃要求。

相較前一版方案，最新總平圖調(diào)整主要內(nèi)容如下：

1、取消東西向住宅，全部調(diào)整為南北向住宅；

2、根據(jù)“好房子”政策調(diào)整總體布局、戶型等；

3、配套商業(yè)原方案設(shè)于地上，現(xiàn)方案全部集中布置，圍繞下沉廣場(chǎng)，設(shè)于地下一層；

4、結(jié)合社區(qū)入口位置設(shè)置鄰里共享空間；

5、根據(jù)最新樓棟布置，調(diào)整滿足規(guī)范，控規(guī)要求的建筑出入口，小區(qū)內(nèi)的道路，地下車庫(kù)出入口等；

6、根據(jù)調(diào)整后方案，技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作相應(yīng)調(diào)整。

項(xiàng)目總占地4.59公頃，建筑規(guī)模10.09萬(wàn)㎡，容積率2.2。

調(diào)整后，地上不計(jì)容建面增至499㎡；建筑高度由此前的36米調(diào)高至45米。

規(guī)劃24棟住宅樓，東西區(qū)各12棟，包括4F-15F洋房及小高層。

兩幅地塊的西北角2#樓，西側(cè)3個(gè)單元為15F小高層；

其余22棟樓均為11F及以下洋房產(chǎn)品，多數(shù)樓棟帶頂退設(shè)計(jì)。

典型的行列式排布，多單元設(shè)計(jì)，最長(zhǎng)2#樓東西長(zhǎng)78.71米，分了4個(gè)單元，每單元兩戶，戶均面寬不足10米。

最大的調(diào)整還是將南向飄窗改為可封閉的陽(yáng)臺(tái)，但不是全部，只把客廳的飄窗改成了陽(yáng)臺(tái)；

部分邊戶增加側(cè)邊飄窗/轉(zhuǎn)角飄窗；北向設(shè)備平臺(tái)保留。

整體戶型使用率將有所增加，小戶型擴(kuò)容有限，邊戶和大戶型贈(zèng)送面積增加較為明顯。

北投云帆汀瀾首批取證房源共495套，備案均價(jià)5.5萬(wàn)元/㎡。

戶型包括建面75㎡兩居、85㎡/96㎡三居、120㎡/140㎡四居，產(chǎn)權(quán)得房率在75-82%區(qū)間。

從原戶型圖來(lái)看，可擴(kuò)展空間不大。

項(xiàng)目沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)，南向?yàn)橥鎸掞h窗，北側(cè)有設(shè)備平臺(tái)。

戶型調(diào)整后，客廳0.5米的飄窗，改為1.5-1.8米的陽(yáng)臺(tái)。

75㎡戶型的贈(zèng)送面積至少增加1.6㎡。

云帆汀瀾的開(kāi)發(fā)主體北京北投宏象房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，成立于2023年7月13日，注冊(cè)資本5000萬(wàn)元。

今年8月底，該公司高管團(tuán)隊(duì)變更，李國(guó)輝接替曹山山，成為項(xiàng)目公司新經(jīng)理；屈晨從執(zhí)行董事變更為董事。

北投宏象是北投置業(yè)全資子公司，隸屬于北京市國(guó)資委。

屈晨作為北投置業(yè)的總經(jīng)理，同時(shí)擔(dān)任云帆汀瀾和通州另一個(gè)項(xiàng)目晟景汀瀾的項(xiàng)目公司法人。

這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)度都不算太快。

晟景汀瀾取證至今已經(jīng)兩年多，還有一半房源沒(méi)網(wǎng)簽，成交均價(jià)從最初的5萬(wàn)元/㎡一路下行，到今年4月份的6套網(wǎng)簽，均價(jià)已跌破4.2萬(wàn)/㎡。

云帆汀瀾從拿地到首次取證用了一年半的時(shí)間，取證半年后又進(jìn)行了大幅調(diào)整，周轉(zhuǎn)雖然慢，總歸是向“好房子”靠攏了一步。

但從當(dāng)前進(jìn)度來(lái)看，預(yù)計(jì)也不會(huì)很快開(kāi)盤，畢竟還有兄弟盤的去化要兼顧。

位置上，北投云帆汀瀾處于東六環(huán)外，張家灣古鎮(zhèn)片區(qū)。

距離現(xiàn)有地鐵1、7號(hào)線花莊站約2.4公里，基本很難步行前往；距離正在建設(shè)的M101線（張家灣站）直線200米左右，該線路于2024年開(kāi)工建設(shè)一期工程，預(yù)計(jì)于2027年開(kāi)通運(yùn)營(yíng)。

張家灣古鎮(zhèn)地區(qū)是城市副中心“一河三城”歷史文化體系的重要支撐，將打造古今記憶交匯地區(qū)、漕運(yùn)文化展示窗口、文化功能融合節(jié)點(diǎn)、文化旅游休閑勝地，為北京環(huán)球影城主題公園及度假區(qū)提供重要補(bǔ)充，形成一動(dòng)一靜、錯(cuò)位互補(bǔ)的發(fā)展格局。

在2022年發(fā)布的《北京城市副中心張家灣古鎮(zhèn)地區(qū)規(guī)劃綜合實(shí)施方案》（草案）中公示，項(xiàng)目西臨北京環(huán)球影城主題公園，東臨張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，北臨城市綠心，南臨涼水河。用地面積4.27平方公里。