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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 魏薇

“西貴”的北京海淀，一直是開(kāi)發(fā)商的角逐之地。

6月4日的一場(chǎng)土拍卻意外“遇冷”。這天，北京海淀區(qū)西北旺鎮(zhèn)永豐產(chǎn)業(yè)基地地塊正式出讓?zhuān)蚓o鄰地鐵16號(hào)線(xiàn)永豐南站，因此也被業(yè)內(nèi)稱(chēng)為“永豐南地塊”。

截至開(kāi)拍，僅有北京海開(kāi)控股（集團(tuán)）股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海開(kāi)控股”）、瓊海南洋瑞華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“瓊海南洋瑞華”）兩家房企參與。線(xiàn)上報(bào)價(jià)環(huán)節(jié)，該地塊收獲了4次出價(jià)。最終，僅海開(kāi)控股抵達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，并以79.17億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)35588元/平方米，溢價(jià)率1.5%。

如此低的溢價(jià)，在當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)看來(lái)頗為理性。

連面都未露的瓊海南洋瑞華，在此次土拍中似乎只是單純充當(dāng)了“陪跑”的角色。實(shí)際上，參拍的兩家房企之間有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。

拿下該地塊后，海開(kāi)控股在公眾號(hào)發(fā)布了一則喜報(bào)：地塊的獲取進(jìn)一步完善了海開(kāi)控股“一核兩翼多元”的戰(zhàn)略布局，推動(dòng)公司規(guī)模實(shí)現(xiàn)跨越式發(fā)展，助力區(qū)域居住品質(zhì)再進(jìn)階。

最近，海開(kāi)控股在海淀區(qū)的拿地勢(shì)頭很是猛。

5月28日，海開(kāi)控股旗下北京海開(kāi)云創(chuàng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限責(zé)任公司剛剛以42.3億元拿下海淀清河的一宗綜合性商業(yè)金融服務(wù)用地，海開(kāi)控股將在這里打造數(shù)字經(jīng)濟(jì)總部園。

短短7天時(shí)間，海開(kāi)控股已經(jīng)斥資超120億將海淀區(qū)兩宗地塊收入囊中。

神秘地產(chǎn)大亨

海開(kāi)控股成立于2001年12月，法定代表人為馬光華，由6名股東共同持有。北京翠微集團(tuán)有限責(zé)任公司持股37.27%、北京市海淀區(qū)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)有限公司持股33.51%、北京京門(mén)興?？萍技瘓F(tuán)有限公司持股25.47%、北京市海淀區(qū)國(guó)有投資經(jīng)營(yíng)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“海國(guó)投”）持股2.56%、北京海淀置業(yè)集團(tuán)有限公司持股0.6%，北京威凱建設(shè)發(fā)展有限責(zé)任公司持股0.6%。

除了海國(guó)投，另外5位股東的實(shí)際控制人均為北京市海淀區(qū)人民政府國(guó)有資產(chǎn)監(jiān)督管理委員會(huì)（簡(jiǎn)稱(chēng)“海淀區(qū)國(guó)資委”）。

最后，海開(kāi)控股的實(shí)際控制人指向海淀區(qū)國(guó)資委，受益股份97.37%。

值得注意的是，2021年2月至今，海開(kāi)控股的注冊(cè)資本經(jīng)歷了6次增加，從最初的19000萬(wàn)元人民幣增加至121830.7204萬(wàn)元人民幣，3年時(shí)間增加了6倍還多。

瓊海南陽(yáng)瑞華成立于2009年9月，法定代表人為陳澤揚(yáng)，由海南萬(wàn)國(guó)投資有限責(zé)任公司和咸陽(yáng)長(zhǎng)濤電子科技有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“長(zhǎng)濤電子”）分別持有99%和1%股份。

再向上穿透發(fā)現(xiàn)，前者的控股股東為八大處控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“八大處控股”），八大處控股由北京京門(mén)興?？萍技瘓F(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“京門(mén)興海”）和北京萬(wàn)景房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“萬(wàn)景房地產(chǎn)”）分別持有51%和49%。而京門(mén)興海由海淀區(qū)國(guó)資委100%持有，萬(wàn)景房地產(chǎn)由張景明和譚中市兩人共同持有，持股比例分別為70%和30%。

長(zhǎng)濤電子對(duì)瓊海南洋瑞華的占股很小，僅有1%，其在瓊海南洋瑞華成立之初就已認(rèn)繳出資，與瓊海南洋瑞華的成立日期是同一天。股權(quán)穿透發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)濤電子的的最終受益人為自然人趙宇飛，其最終受益股份為0.9951%。

最后，瓊海南洋瑞華的實(shí)際控制人也指向了海淀區(qū)國(guó)資委，受益股份50.49%。兩位自然人張景明和譚中市在瓊海南洋瑞華的最終受益股份分別為33.96%和14.55%。

雖然瓊海南洋瑞華的實(shí)際控制人指向國(guó)資，但該公司的受益所有人卻是張景明個(gè)人。張景明、譚中市、趙宇飛三人的受益股份加起來(lái)為49.5%。

能與國(guó)資企業(yè)共同參股八大處控股，張景明的身份不可小覷。其曾對(duì)外投資5家公司，分別為天津潤(rùn)景投資有限公司、長(zhǎng)春康陽(yáng)股份有限公司、北京宏城金泰投資有限公司、北京六里橋藍(lán)景麗家家具城有限公司、天津金宏恒泰科技中心（有限合伙），其中僅第一家公司存續(xù)，張景明在該家公司的持股比例為70%，另外4家公司均已吊銷(xiāo)或注銷(xiāo)。

張景明與八大處相關(guān)公司關(guān)系匪淺。在今年4月之前，張景明還是八大處控股的副董事長(zhǎng)、北京八大處房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“八大處房地產(chǎn)”）的董事。

而去年7月和今年2月，八大處房地產(chǎn)將張景明和萬(wàn)景房地產(chǎn)等方告上法庭，案由是“有限合伙糾紛”。

天眼查顯示，2021年2月，海國(guó)投曾將所持八大處控股51%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給京門(mén)興海，此次轉(zhuǎn)讓為承債式有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)渲泄蓹?quán)轉(zhuǎn)讓款為6.51億元。至此，八大處控股的大股東從海國(guó)投變更為京門(mén)興海。

據(jù)北京市海淀區(qū)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)有限公司2023年度債券報(bào)告，截至期末，其對(duì)八大處控股和海開(kāi)控股的未收回金額分別為242.46億元和59億元，這部分資金均為海淀區(qū)國(guó)有資本運(yùn)營(yíng)有限公司對(duì)上述兩家公司的借款。借款方對(duì)八大處控股的回款安排是：預(yù)計(jì)每年回款不得低于40億元。

遇冷背后

從永豐南項(xiàng)目的地理位置和周邊配套來(lái)看，此地塊屬于海淀區(qū)現(xiàn)存的不可多得的優(yōu)質(zhì)地塊。項(xiàng)目位于海淀區(qū)中關(guān)村科學(xué)城北區(qū)、永豐產(chǎn)業(yè)基地核心區(qū)，地塊配套完善，周邊學(xué)校和醫(yī)療服務(wù)健全，交通便利，毗鄰地鐵16號(hào)線(xiàn)。

土拍遇冷，除了高地價(jià)之外，或許與項(xiàng)目配有大量自持和無(wú)償移交的建設(shè)面積有關(guān)。這不僅考驗(yàn)開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力，對(duì)資金的要求更高。

資料顯示，永豐地塊是由2個(gè)住宅地塊和2個(gè)商業(yè)地塊組成的大型地塊，用地面積約8.95萬(wàn)平方米，建筑規(guī)模約22.2萬(wàn)平方米。其中住宅部分總建筑規(guī)模約為9.86萬(wàn)平方米，容積率為2.2，控高45米，商業(yè)部分總建筑規(guī)模達(dá)到10多萬(wàn)平方米。

首先，開(kāi)發(fā)商需自持公建約8.4萬(wàn)平方米，還需建設(shè)約2.6萬(wàn)平方米公交場(chǎng)站等公服設(shè)施。

另外，競(jìng)得人需建設(shè)1.39萬(wàn)平方米，包括9000平方米公交中心站、1000平方米黨群服務(wù)中心平方米、450平方米社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)、1000平方米社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施、300平方米社區(qū)助殘服務(wù)中心、1400平方米社區(qū)級(jí)公共文化設(shè)施、700平方米社區(qū)管理服務(wù)用房、70平方米公廁，上述設(shè)施均建于地上且不出讓?zhuān)ǔ珊鬅o(wú)償移交相關(guān)部門(mén)。

該地塊的土拍結(jié)構(gòu)有所調(diào)整，溢價(jià)率打破了15%上限，同時(shí)設(shè)定了溢價(jià)率分段指導(dǎo)價(jià)。當(dāng)溢價(jià)率低于15%時(shí)，項(xiàng)目銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格為9.3萬(wàn)元/平方米；觸及地價(jià)上限，溢價(jià)率最高可達(dá)20%，銷(xiāo)售指導(dǎo)價(jià)格則調(diào)整為9.6萬(wàn)元/平方米。

綜合周邊新房和二手房，永豐南地塊9.3萬(wàn)元的指導(dǎo)價(jià)處于中間位置。如中海富華里、幸福里潤(rùn)園、棲海澐頌等新房銷(xiāo)售價(jià)約在每平方米8.2萬(wàn)元-8.5萬(wàn)元左右，二手房如海淀幸福里、首創(chuàng)天閱西山的掛牌價(jià)在每平方米8.3萬(wàn)-10萬(wàn)左右。

有業(yè)內(nèi)人士估算，永豐南地塊可用于出售的面積在十萬(wàn)平方米左右，以9萬(wàn)元/平方米的單價(jià)計(jì)算，總貨值約90億。