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2025年3月17日，越秀房地產投資信托基金(00405.HK，以下簡稱“越秀房產基金”)發(fā)布2024年度業(yè)績：整體經(jīng)營穩(wěn)定，全年實現(xiàn)經(jīng)營收入20.32億元，物業(yè)收入凈額約14.45億元，整體期末出租率達84.5%，在商業(yè)地產結構性調整的變局中，以“戰(zhàn)略定力+運營深耕”實現(xiàn)價值突圍。

面對外部市場挑戰(zhàn)，越秀房產基金2024年仍交出穩(wěn)健“答卷”，旗下重點項目表現(xiàn)亮眼，為行業(yè)注入“強心劑”。其中，作為核心資產的廣州國際金融中心（廣州IFC）全年貢獻10.08億元收入，占比近半，廣州IFC超甲級寫字樓全年續(xù)約率超八成；商場廣州IFC國金天地客流量同比增長7.4%，期末出租率高達98.3%；廣州四季酒店平均入住率81.5%，同比上升1.6個百分點；廣州IFC雅詩閣服務公寓收入1.20億元，平均房價1,119元/間/晚，創(chuàng)開業(yè)以來新高，經(jīng)營收入和營業(yè)毛利（GOP）連續(xù)九年穩(wěn)居雅詩閣中國區(qū)榜首，持續(xù)凸顯競爭優(yōu)勢。

此外，專業(yè)市場項目廣州白馬服裝市場持續(xù)深化“中國品牌服裝國際交易中心”定位，實現(xiàn)租金收入同比提升12.1%，出租率高達97.1%，收入貢獻率也提升至10%。

在融資管理上，管理人把握人民幣利率市場地位，持續(xù)研究多種融資工具積極調整融資結構，降低利率市場沖擊；實現(xiàn)越秀房產基金全年平均付息率4.53%，較2023年同期下降7個基點。

2024年，隨著中國證監(jiān)會、國家發(fā)展改革委系列重要政策的出臺，中國REITs市場不斷擴容，帶動市場活躍度與投資者參與度提升，也越發(fā)考驗基金管理人的主動管理和價值創(chuàng)造能力。越秀房產基金以“多元資產協(xié)同、精準化產品、數(shù)智化提質及主動管理風險”等多重舉措，堅守資產價值最大化初心，緊抓中國品牌出海趨勢、消費復蘇契機及政策機遇，在“低增長”的全球經(jīng)濟環(huán)境中，為投資者交出了一份來之不易的成績單。

打造線上業(yè)績增長第二曲線，廣州白馬服裝市場期末出租率達97.1%

在消費分級與數(shù)字化轉型的雙重浪潮中，商業(yè)地產的運營邏輯正經(jīng)歷深刻重構。2024年，廣州白馬服裝市場轉型升級效果尤為明顯，期末出租率攀升至97.1%，租金收入同比增長12.1%。

報告年內，廣州白馬服裝市場持續(xù)夯實“中國品牌服裝國際交易中心”定位，積極把握全球化市場下的跨境電商新機會，發(fā)揮供應鏈廠家及品牌商服貿產業(yè)優(yōu)勢，以品質筑基，擴寬國際市場，內外貿一體化助力客戶出?！皳層唵巍?；并通過動態(tài)優(yōu)化租戶結構、創(chuàng)新場景化客流動線設計，持續(xù)強化品牌聚合勢能。

同時，2024年廣州白馬服裝市場還進行數(shù)智化升級，發(fā)布“白馬智選平臺”，目前已吸引276個優(yōu)質品牌進駐，借助AI試衣、VR逛店、直播下單等前沿技術，提供線上選品、供應鏈服務、海外營銷等全鏈路綜合服務，打造線上成交的第二業(yè)績增長曲線。

強化底層資產“四維”能力，多維驅動資產價值可持續(xù)增長?

作為香港及新加坡上市房產基金中持有中國資產組合規(guī)模最大的REIT，越秀房產基金獨創(chuàng)了商業(yè)經(jīng)營與物業(yè)管理一體化、資本提升與資產提升一體化、資產管理與基金管理一體化“三位一體”的經(jīng)營模式，不斷強化底層資產的“四維能力”——產品力、招商力、運營力和服務力，靈活升級商業(yè)模式，提升資產的吸引力，創(chuàng)造新的業(yè)績增長點，獲得市場的良好反饋。

在提升寫字樓產品力方面，越秀房產基金聚焦當下靈活高效辦公趨勢以及Z世代辦公需求，在旗下多個寫字樓項目實施“一客一策+產品調改”策略，精準匹配企業(yè)需求，成功引入多家優(yōu)質租戶，為租戶提供高性價比辦公方案的同時保障資產長效收益：廣州國際金融中心全年推出7,200㎡精裝中小戶型單元，去化率達82%；越秀金融大廈推出的1.4萬㎡帶裝修單元達成92%去化率；上海越秀大廈以9,900㎡新簽面積創(chuàng)2020年以來新簽面積紀錄；武漢越秀財富中心推出更多中小戶型產品，帶動全年新簽面積超過2.7萬㎡；財富廣場和城建大廈以貼心服務體系，引入和續(xù)租多家優(yōu)質租戶，期末出租率均超92%。

面對“非標商業(yè)”走紅，背后所反映的消費者對差異化商業(yè)內容的追求，越秀房產基金通過“品牌煥新+場景運營”組合拳，升級零售商場的招商力：廣州IFC國金天地通過引入烘焙、高端咖啡、潮流零食等商務配套品牌及城市獨家聯(lián)名活動，拉動全年客流量較去年同期增長7.4%、新引入品牌銷售額較原有品牌同比提升均超15%，出租率高達98.3%；廣州VT101維多利廣場聯(lián)動宜家睡眠中心、購書中心、信息時報等聯(lián)合舉辦多元化主題活動，全年客流和出租率同比分別增長5%和增加3.1個百分點，主力租戶「優(yōu)衣庫」全年銷售額再登品牌全國門店榜首；武漢星匯維港購物中心則借勢新興品牌與兒童業(yè)態(tài)升級，達成全年21%客流增幅并完成6,600㎡新簽，出租率保持90%。

通過多業(yè)態(tài)精細化運營與數(shù)字化創(chuàng)新，越秀房產基金持續(xù)強化運營能力。例如，廣州四季酒店緊抓國際商品交易會和假日經(jīng)濟釋放的市場需求，以靈活定價策略搶占高端市場，競爭指數(shù)連續(xù)第十一年在主要競爭群酒店中保持強優(yōu)勢位置。廣州IFC雅詩閣服務公寓精準匹配長租與短租需求，長住續(xù)約率近五成，短租客群顯著增長，全年營收創(chuàng)歷史新高，并連續(xù)九年穩(wěn)居雅詩閣集團中國區(qū)業(yè)績榜首。廣州白馬服裝市場通過深化定位、舉辦多元活動以及主動探索數(shù)字化新模式，引領中國專業(yè)市場轉型升級的創(chuàng)新風向。

在國家“雙碳”目標的指引下，越秀房產基金以國際領先的服務理念，持續(xù)將低碳、綠色、智能、健康理念融合至業(yè)務營運各個環(huán)節(jié)，致力于在多元資產組合中創(chuàng)造更健康、更可持續(xù)的空間。

報告期內，越秀房產基金ESG實踐成效顯著，30%租戶簽訂綠色租約、全年碳排放強度下降約20%、獲LEED鉑金級認證物業(yè)產權面積達68%，賦能租戶可持續(xù)發(fā)展與長期價值增長。

主動優(yōu)化融資結構，降低匯率利率波動風險

融資市場方面，2024年1個月期HIBOR平均利率為4.38%，較2023年同期上漲11個基點。報告期內，基金管理人主動管理融資成本，實現(xiàn)全年平均付息率4.53%，較2023年同期下降7個基點，有效抵御市場融資成本上升沖擊。

2024年，越秀房產基金以“穩(wěn)”為底色、以“靈活”為關鍵動作，把握人民幣利率優(yōu)勢窗口期，期末人民幣融資占比從年初的39%提升至60%，有效降低基金總體融資成本，弱化匯率波動風險，管理外匯敞口。

面對利率環(huán)境的波動，為進一步發(fā)揮財務“靈活性”，管理人決定部分減免管理人費用，以減緩經(jīng)濟下行對基金表現(xiàn)的影響；另外，2024年下半年越秀房產基金將分派比率調整為90%，全年整體分派率約為96%，將余下可分派資金用于2025年內投入資本性改造工程或償還部分借款本金等事宜，為資產的可持續(xù)增長和增強風險抵御力進一步夯實“內功”。

結語：?

面對這一份來之不易的成績單，越秀房產基金董事長及行政總裁林德良先生總結道：“2024年中國宏觀經(jīng)濟面臨諸多挑戰(zhàn)，有效需求不足、消費疲弱。在經(jīng)營壓力面前，管理人堅定信心，強化風險管理，審時度勢地制定資產管理策略，竭力穩(wěn)定經(jīng)營基本面。通過行之有效的資產管理策略成功抓住政策紅利和市場機遇，有效支撐了基金全年經(jīng)營收入?！?/p>

展望2025年，在國家明確GDP增速預期目標為5%的穩(wěn)增長基調，以及“擴內需、穩(wěn)增長、促轉型”的主線下，市場信心持續(xù)夯實，基金旗下商辦、零售、酒店多元業(yè)態(tài)有望深度受益，在服務實體經(jīng)濟與擴大內需戰(zhàn)略中，持續(xù)釋放資產價值，與城市高質量發(fā)展同頻共進，為投資者持續(xù)創(chuàng)造穩(wěn)健的業(yè)績回報。