文/北京進(jìn)深 林振興
六月,北京樓市沖出一匹“黑馬”——御湯山熙園。
這個(gè)六環(huán)外的項(xiàng)目,短短30天網(wǎng)簽了102套別墅,收金8.3億元。
七月第一周(6.30-7.06),御湯山熙園繼續(xù)發(fā)力,登頂北京住宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。
7天網(wǎng)簽51套別墅,成交金額3.79億元。
在帝都,普通住宅都很難能做到這樣的成績(jī),更何況它還是一個(gè)別墅項(xiàng)目。
將時(shí)間線拉長(zhǎng),從去年至今年5月,御湯山熙園的成交量幾乎都在個(gè)位數(shù),甚至還有3個(gè)月“掛0”。
更離奇的是,隨著網(wǎng)簽量蹭蹭上漲,御湯山熙園的成交均價(jià)卻開始腰斬了。
5月,2套別墅的成交均價(jià)為4.25萬/平,套均1569萬;
6月,102套別墅的成交均價(jià)為2.12萬/平,套均814萬;
7月第一周,51套別墅的成交均價(jià)直接跌破2萬,降至1.96萬/平,套均743萬。
在此之前,御湯山熙園的成交均價(jià)維持在3.3-4.5萬/平區(qū)間。甚至去年7月,它的成交均價(jià)還達(dá)到過巔峰,超過6萬/平。
短短一年時(shí)間,是什么原因促使開發(fā)商打骨折賣別墅,是噱頭?還是另有隱情?
不止昌平,門頭溝的“半山別墅”項(xiàng)目——西山源著,更名為瀧悅·玖宸,價(jià)格也從原先一套1500萬起直降至790萬起,近乎“腰斬”。
01
御湯山熙園(別名:御湯山西區(qū),玉湯山, 玉湯山莊園)是一個(gè)老盤。
據(jù)資料介紹,它是北京規(guī)模最大最純粹的獨(dú)棟現(xiàn)房項(xiàng)目,分東西兩個(gè)區(qū),共1053套獨(dú)棟現(xiàn)房。其中,東區(qū)基本售磬,(西區(qū))熙園共664套現(xiàn)房獨(dú)棟。
2014年,陳某花了總價(jià)款1650萬元,向開發(fā)商天時(shí)房地產(chǎn)購買了一套(套內(nèi)建筑面積)374.09平方米房子,彼時(shí)單價(jià)44107.03元/平。
不知道,這批老業(yè)主看到御湯山熙園現(xiàn)在不到2萬/平的房?jī)r(jià),會(huì)不會(huì)哭暈在廁所。
同年,陳某還與北京偉聯(lián)物業(yè)管理有限公司(簡(jiǎn)稱“偉聯(lián)公司”)簽訂《玉湯山莊園物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。
2015年-2019年,偉聯(lián)公司陸續(xù)對(duì)案涉房屋進(jìn)行維修,維修內(nèi)容包含二層兒童房地暖空面板不顯示、一層老人房燈不亮、一層西側(cè)燭型燈口壞、地下娛樂區(qū)吊燈不亮,地下室洗手間前燈不亮等。
2018年1月23日,該房屋地下室自來水管斷裂,造成地下室跑水,屋內(nèi)設(shè)施及物品有損壞。2018年6月26日又發(fā)生第二次跑水。
為了避免損失擴(kuò)大,陳某請(qǐng)北京贏都建筑裝飾工程有限公司,對(duì)被水泡的部分進(jìn)行了維修,該工程總造價(jià)785951元。
于是,陳某將開發(fā)商告上法庭。
該業(yè)主認(rèn)為,天時(shí)公司和偉聯(lián)公司在履行法定及約定的對(duì)其房屋保修及管理義務(wù)時(shí),因未盡到及時(shí)維修及謹(jǐn)慎管理的義務(wù),并因此給其造成了巨大的財(cái)產(chǎn)損失,應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
除了被業(yè)主狀告,該別墅區(qū)還發(fā)生過作業(yè)事故。
2023年4月1日,在小湯山鎮(zhèn)御湯山熙園1-141號(hào)別墅,作業(yè)人員進(jìn)行下沉式花園擋土墻一側(cè)填土?xí)r墻體倒塌,造成1死2傷。
調(diào)查組認(rèn)定,擋土墻未分步砌筑與回填,未設(shè)置抗傾覆構(gòu)造措施,砌筑完成后在砂漿強(qiáng)度未達(dá)標(biāo)的情況下即進(jìn)行擋土墻背后填土作業(yè),導(dǎo)致墻體倒塌,是事故發(fā)生的直接原因。
早在7年前,該別墅區(qū)也發(fā)生過類似慘案。2016年4月14日,御湯山別墅區(qū)2-79號(hào)發(fā)生墻體垮塌事故,造成裝修工人1死2傷。
02
御湯山熙園開發(fā)商為北京天時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,成立于2001年,注冊(cè)資本15000萬元。穿透可知,田在瑛和張寶玉分別持股99.9907%和0.0093%。
目前,田在瑛持有天時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值1000萬的股權(quán)數(shù)額,被北京市昌平區(qū)人民法院凍結(jié),凍結(jié)日期自2024-07-30至2027-07-29。
田在瑛名下還投資了霍爾果斯聚通榮貿(mào)易、北京福得偉業(yè)電梯維護(hù)、承德舜日商貿(mào)、霍爾果斯達(dá)觀股權(quán)投資合伙企業(yè)(有限合伙)、北京順天和科技、北京天下生活科技服務(wù)、中財(cái)瑞達(dá)(北京)資產(chǎn)管理和北京揚(yáng)浦科技。
此前,天時(shí)房地產(chǎn)的股東列表中還有一位大佬——田在瑋,他在2019年退出股東序列。雖然退出持股,但田在瑋仍是公司經(jīng)理。
提到田在瑋,不得不說到有著“亞洲最大社區(qū)”之稱的天通苑。
1998年,北京啟動(dòng)首批經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),天通苑社區(qū)為其中之一。
曾任哈爾濱市綜合開發(fā)建設(shè)總公司總經(jīng)理的黑龍江人田在瑋,攜經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來到北京,組建了順天通集團(tuán),投入了天通苑社區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
此外,天時(shí)房地產(chǎn)也不僅限于地產(chǎn)領(lǐng)域,它的手向多個(gè)業(yè)務(wù)板塊延伸下去。
它名下投資了北京中宏瑞德投資管理中心(有限合伙)、北京愿悅投資管理、北京地緣天筑房地產(chǎn)、海南瑞廣農(nóng)業(yè)投資、蕪湖信廣誠投資中心(有限合伙)、北京嘉翔盛世投資管理等。
目前,天時(shí)房地產(chǎn)持有上述多家子公司的股權(quán)遭法院凍結(jié)。
來源:進(jìn)深
作者:林振興
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