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文/北京進(jìn)深 林振興

六月，北京樓市沖出一匹“黑馬”——御湯山熙園。

這個(gè)六環(huán)外的項(xiàng)目，短短30天網(wǎng)簽了102套別墅，收金8.3億元。

七月第一周（6.30-7.06），御湯山熙園繼續(xù)發(fā)力，登頂北京住宅網(wǎng)簽套數(shù)冠軍。

7天網(wǎng)簽51套別墅，成交金額3.79億元。

在帝都，普通住宅都很難能做到這樣的成績(jī)，更何況它還是一個(gè)別墅項(xiàng)目。

將時(shí)間線拉長(zhǎng)，從去年至今年5月，御湯山熙園的成交量幾乎都在個(gè)位數(shù)，甚至還有3個(gè)月“掛0”。

更離奇的是，隨著網(wǎng)簽量蹭蹭上漲，御湯山熙園的成交均價(jià)卻開始腰斬了。

5月，2套別墅的成交均價(jià)為4.25萬/平，套均1569萬；

6月，102套別墅的成交均價(jià)為2.12萬/平，套均814萬；

7月第一周，51套別墅的成交均價(jià)直接跌破2萬，降至1.96萬/平，套均743萬。

在此之前，御湯山熙園的成交均價(jià)維持在3.3-4.5萬/平區(qū)間。甚至去年7月，它的成交均價(jià)還達(dá)到過巔峰，超過6萬/平。

短短一年時(shí)間，是什么原因促使開發(fā)商打骨折賣別墅，是噱頭？還是另有隱情？

不止昌平，門頭溝的“半山別墅”項(xiàng)目——西山源著，更名為瀧悅·玖宸，價(jià)格也從原先一套1500萬起直降至790萬起，近乎“腰斬”。

01

御湯山熙園（別名：御湯山西區(qū),玉湯山, 玉湯山莊園）是一個(gè)老盤。

據(jù)資料介紹，它是北京規(guī)模最大最純粹的獨(dú)棟現(xiàn)房項(xiàng)目，分東西兩個(gè)區(qū)，共1053套獨(dú)棟現(xiàn)房。其中，東區(qū)基本售磬，（西區(qū)）熙園共664套現(xiàn)房獨(dú)棟。

2014年，陳某花了總價(jià)款1650萬元，向開發(fā)商天時(shí)房地產(chǎn)購買了一套（套內(nèi)建筑面積）374.09平方米房子，彼時(shí)單價(jià)44107.03元/平。

不知道，這批老業(yè)主看到御湯山熙園現(xiàn)在不到2萬/平的房?jī)r(jià)，會(huì)不會(huì)哭暈在廁所。

同年，陳某還與北京偉聯(lián)物業(yè)管理有限公司（簡(jiǎn)稱“偉聯(lián)公司”）簽訂《玉湯山莊園物業(yè)服務(wù)協(xié)議》。

2015年-2019年，偉聯(lián)公司陸續(xù)對(duì)案涉房屋進(jìn)行維修，維修內(nèi)容包含二層兒童房地暖空面板不顯示、一層老人房燈不亮、一層西側(cè)燭型燈口壞、地下娛樂區(qū)吊燈不亮，地下室洗手間前燈不亮等。

2018年1月23日，該房屋地下室自來水管斷裂，造成地下室跑水，屋內(nèi)設(shè)施及物品有損壞。2018年6月26日又發(fā)生第二次跑水。

為了避免損失擴(kuò)大，陳某請(qǐng)北京贏都建筑裝飾工程有限公司，對(duì)被水泡的部分進(jìn)行了維修，該工程總造價(jià)785951元。

于是，陳某將開發(fā)商告上法庭。

該業(yè)主認(rèn)為，天時(shí)公司和偉聯(lián)公司在履行法定及約定的對(duì)其房屋保修及管理義務(wù)時(shí)，因未盡到及時(shí)維修及謹(jǐn)慎管理的義務(wù)，并因此給其造成了巨大的財(cái)產(chǎn)損失，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

除了被業(yè)主狀告，該別墅區(qū)還發(fā)生過作業(yè)事故。

2023年4月1日，在小湯山鎮(zhèn)御湯山熙園1-141號(hào)別墅，作業(yè)人員進(jìn)行下沉式花園擋土墻一側(cè)填土?xí)r墻體倒塌，造成1死2傷。

調(diào)查組認(rèn)定，擋土墻未分步砌筑與回填，未設(shè)置抗傾覆構(gòu)造措施，砌筑完成后在砂漿強(qiáng)度未達(dá)標(biāo)的情況下即進(jìn)行擋土墻背后填土作業(yè)，導(dǎo)致墻體倒塌，是事故發(fā)生的直接原因。

早在7年前，該別墅區(qū)也發(fā)生過類似慘案。2016年4月14日，御湯山別墅區(qū)2-79號(hào)發(fā)生墻體垮塌事故，造成裝修工人1死2傷。

02

御湯山熙園開發(fā)商為北京天時(shí)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2001年，注冊(cè)資本15000萬元。穿透可知，田在瑛和張寶玉分別持股99.9907%和0.0093%。

目前，田在瑛持有天時(shí)房地產(chǎn)價(jià)值1000萬的股權(quán)數(shù)額，被北京市昌平區(qū)人民法院凍結(jié)，凍結(jié)日期自2024-07-30至2027-07-29。

田在瑛名下還投資了霍爾果斯聚通榮貿(mào)易、北京福得偉業(yè)電梯維護(hù)、承德舜日商貿(mào)、霍爾果斯達(dá)觀股權(quán)投資合伙企業(yè)（有限合伙）、北京順天和科技、北京天下生活科技服務(wù)、中財(cái)瑞達(dá)（北京）資產(chǎn)管理和北京揚(yáng)浦科技。

此前，天時(shí)房地產(chǎn)的股東列表中還有一位大佬——田在瑋，他在2019年退出股東序列。雖然退出持股，但田在瑋仍是公司經(jīng)理。

提到田在瑋，不得不說到有著“亞洲最大社區(qū)”之稱的天通苑。

1998年，北京啟動(dòng)首批經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，天通苑社區(qū)為其中之一。

曾任哈爾濱市綜合開發(fā)建設(shè)總公司總經(jīng)理的黑龍江人田在瑋，攜經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)經(jīng)驗(yàn)來到北京，組建了順天通集團(tuán)，投入了天通苑社區(qū)的開發(fā)建設(shè)。

此外，天時(shí)房地產(chǎn)也不僅限于地產(chǎn)領(lǐng)域，它的手向多個(gè)業(yè)務(wù)板塊延伸下去。

它名下投資了北京中宏瑞德投資管理中心（有限合伙）、北京愿悅投資管理、北京地緣天筑房地產(chǎn)、海南瑞廣農(nóng)業(yè)投資、蕪湖信廣誠投資中心（有限合伙）、北京嘉翔盛世投資管理等。

目前，天時(shí)房地產(chǎn)持有上述多家子公司的股權(quán)遭法院凍結(jié)。