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金茂璞元，未開先火。

2月拿地，3月公示方案，4月底官宣案名，5月中旬開放展廳，金茂璞元預(yù)熱了很久，但一直沒(méi)有釋放項(xiàng)目具體信息，把外界的胃口吊得足足的。

剛剛過(guò)去的周六，金茂璞元樣板間開放，但依舊神秘：全程禁止拍照，連手機(jī)也要收上去；戶型圖不對(duì)外，只有到現(xiàn)場(chǎng)之后才能申請(qǐng)查看。

這波操作頗有些“開盲盒”的意味。與其說(shuō)是保密，不如說(shuō)是在精準(zhǔn)拿捏，用稀缺感勾起市場(chǎng)的好奇心。

而目前透露的消息，已經(jīng)讓不少人產(chǎn)生購(gòu)房沖動(dòng)了。

產(chǎn)品誠(chéng)意拉滿，打法“激進(jìn)”

項(xiàng)目主力面積段是建面約128-169-200-240㎡的2-5房，一共493套，全部一梯一戶。首開兩種戶型：128㎡和169㎡，一共99套。

落地窗、大橫廳、開放式廚房這些流行元素，也都配齊了。

在產(chǎn)品上，金茂似乎憋了個(gè)大招，與市面上主流的送飄窗和陽(yáng)臺(tái)不同，璞元的玩法更大膽：

實(shí)用面積實(shí)打?qū)嵲黾恿?，一般而言?/span>

陶板鋁板雙拼外立面兼顧質(zhì)感與耐久、全向立面設(shè)計(jì)顏值超高。

再看社區(qū)配置：整個(gè)社區(qū)抬高約1.4米隔絕喧囂、首層全架空挑高5米多的架空層、10米高的垂直原生態(tài)峽谷造景、全域紅外線定制社區(qū)、森林感恒溫泳池、金茂迄今為止最強(qiáng)科技系統(tǒng)……

有很多“上海首個(gè)”，也有很多“金茂首個(gè)”。

主打一個(gè)：人無(wú)我有，人有我優(yōu)，把高端豪宅的“面子”與“里子”都做足了。

高成本壓力下的必然選擇

金茂璞元為何如此拼？

原因很直接：這是金茂首次進(jìn)入上海內(nèi)環(huán)內(nèi)開發(fā)的住宅項(xiàng)目，而且拿地成本很高，是塊名副其實(shí)的“地王”。

在金茂內(nèi)部，金茂璞元的定位是其31年來(lái)集大成的巔峰之作。

2月20日，上海今年第一輪土拍，金茂璞元所在地塊經(jīng)過(guò)184輪激戰(zhàn)，最終被金茂&慶隆聯(lián)合體以38%溢價(jià)率拿下，11.74萬(wàn)/㎡的樓板價(jià)，幾乎追平周邊次新房的售價(jià)。

頂著這樣的地價(jià)，產(chǎn)品不拿出點(diǎn)真本事，市場(chǎng)很難買賬。疊加建安、裝修和科技系統(tǒng)成本，業(yè)內(nèi)估算其保本價(jià)已在17萬(wàn)/㎡左右。

3月27日，金茂公布了地塊設(shè)計(jì)方案。大概在6月中旬，金茂方面申請(qǐng)變更設(shè)計(jì)方案，經(jīng)虹口區(qū)規(guī)劃和自然資源局審核，設(shè)計(jì)方案做出了如下調(diào)整：

1、1號(hào)樓、2號(hào)樓和4號(hào)樓配套用房建筑輪廓及內(nèi)部功能布局調(diào)整；

2、明確沿曲陽(yáng)南路出入口；

3、總平面布局中地面機(jī)動(dòng)車停車位位置、消防流線和回車場(chǎng)地、會(huì)所設(shè)備位置和商業(yè)疏散樓梯等調(diào)整；

4、2號(hào)樓、3號(hào)樓、5號(hào)樓、6號(hào)樓、7號(hào)樓屋頂裝飾構(gòu)架樣式調(diào)整；

5、圍墻長(zhǎng)度調(diào)整。

本次變更不涉及總建筑面積、建筑高度、容積率等調(diào)整。但新版本的設(shè)計(jì)規(guī)劃圖并未公示。

在超高成本的壓力下，金茂靠“高贈(zèng)送”這種突破常規(guī)的策略，再堆上頂配硬件來(lái)提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，這是一步險(xiǎn)棋，但也是最實(shí)在的招。

“豪宅教科書”操盤手坐鎮(zhèn)

金茂璞元的建設(shè)單位是上海沁茂佳置業(yè)有限公司，成立于今年3月，法定代表人薛劍峰，董事長(zhǎng)為關(guān)翀。

沁茂佳置業(yè)由西安葆茂置業(yè)有限公司和沁睿佳（上海）置業(yè)有限公司共同持有，二者的持股比例分別為90%、10%。前者是中國(guó)金茂的全資子公司，后者是新加坡開發(fā)商慶隆集團(tuán)的子公司。

項(xiàng)目的靈魂人物，無(wú)疑是操盤手關(guān)翀，現(xiàn)任中國(guó)金茂華東區(qū)域總經(jīng)理。

關(guān)翀生于1973年，是一位名副其實(shí)的設(shè)計(jì)院科班生，曾在設(shè)計(jì)院工作6年，整個(gè)職業(yè)生涯堪稱一部“豪宅教科書”。

2001年，關(guān)翀加入仁恒置地，親自操刀了仁恒置地上海世紀(jì)公園、河濱花園等標(biāo)桿項(xiàng)目。2013年5月加盟金茂華東后，操盤了上海內(nèi)中環(huán)的神盤大寧金茂府，一戰(zhàn)封神。

即便是20年后，上海豪宅榜上仍然有大寧金茂府的一席之地。該項(xiàng)目不僅創(chuàng)下開盤即罄的銷售神話，更將金茂府系產(chǎn)品推上“科技豪宅”的巔峰。

之后，關(guān)翀轉(zhuǎn)戰(zhàn)杭州后，又打造了杭州金茂府，再度成為長(zhǎng)三角改善市場(chǎng)的現(xiàn)象級(jí)作品。

2023年8月開始，關(guān)翀從中國(guó)金茂華東區(qū)域副總經(jīng)理兼杭州公司總經(jīng)理，升任為中國(guó)金茂華東新區(qū)首。今年5月，關(guān)翀升任中國(guó)金茂副總裁。

有這樣兩位高階操盤手坐鎮(zhèn)，金茂璞元的“巔峰之作”定位，似乎更有了底氣。最終能不能獲得市場(chǎng)認(rèn)可市場(chǎng)，還得看開盤后的表現(xiàn)。

但至少現(xiàn)在，它已經(jīng)成功抓住了所有人的目光。