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北京進(jìn)深 徐迪 截至7月27日，招商蛇口通州八里橋新盤朝棠攬閱開盤首周，已有2套網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

【1】4#樓建面88.35㎡房源，成交價(jià)59307.95元/㎡。

這套房源的備案預(yù)售價(jià)為65848.2元/㎡，約為9折成交。

【2】7#樓建面86.66㎡房源，成交價(jià)57857.95元/㎡。

這套房源的備案預(yù)售價(jià)為65598.22元/㎡，88折成交。

除上述已簽約房源外，樓盤銷售表顯示，朝棠攬閱還有200多房源的狀態(tài)為“已預(yù)訂”，預(yù)計(jì)本周開始將陸續(xù)完成網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

營銷角度來看，也可以控一下節(jié)奏，過幾天集中放量，與西邊的首鋼璟悅長安爭奪8月份套數(shù)銷冠。

兩個(gè)項(xiàng)目一東一西，是北京近期最熱門的剛需盤。

都是“好房子”產(chǎn)品，低總價(jià)+臨鐵+綜合性強(qiáng)，是這兩個(gè)項(xiàng)目斬獲高流量的砝碼。

璟悅長安7月5日開盤，網(wǎng)簽86套，目前為止是7月份北京單盤網(wǎng)簽套數(shù)最多的項(xiàng)目。均價(jià)6.11萬元/㎡，約為預(yù)售價(jià)的85折。

從取證時(shí)間來看，璟悅長安比朝棠攬閱還晚了一周。

但是璟悅長安取證次日就開盤了，同樣是首周就有網(wǎng)簽轉(zhuǎn)化。

朝棠攬閱要是能在剩下的幾天里大力出奇跡，直接反超璟悅長安，就很抓馬了。

不過從預(yù)訂情況來看，璟悅長安也有不少儲(chǔ)備。

從樓盤表來看，璟悅長安的網(wǎng)簽房源集中在13#、14#樓，以97㎡戶型為主。

朝棠攬閱的熱銷戶型則集中在5#樓和7#樓。

5#樓主要是69小三居網(wǎng)紅戶型；7#樓以86/89三居兩衛(wèi)戶型。

朝棠攬閱所在地塊成交于今年4月8日，由招商蛇口以27.08億元競得，折合樓面價(jià)3.12萬元/㎡，溢價(jià)率超過16%。

拿地不到1個(gè)月，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案公示；5月底，貝好家方面宣布，招商蛇口、中海地產(chǎn)、貝好家正式簽約，合作開發(fā)通州八里橋新盤朝棠攬閱項(xiàng)目。

項(xiàng)目地上建面8.68萬㎡，容積率2.5，規(guī)劃建設(shè)13棟9-18F洋房+小高層，共902戶。

其中西區(qū)6049地塊，建面5.35萬平方米。擬建7棟11-18F住宅樓，共540戶。

6月26日和7月20日西區(qū)（一期）兩批次501套住宅取證，擬售均價(jià)6.48萬-6.54萬元/㎡區(qū)間。

主推69㎡/86㎡/89㎡/99㎡/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

7月20日，項(xiàng)目正式開盤。官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

往南5公里梨園板塊的兄弟盤云璟攬閱，4個(gè)月前開盤時(shí)的官宣銷售額是11.46億元。

官宣口徑上，兩個(gè)項(xiàng)目首開銷售額相差超7億元。

位置來看朝棠攬閱更靠近朝陽，疊加配套成熟、河景房等概念，或更具熱銷潛力。

另外從營銷層面來講，貝好家和中海的參股也為項(xiàng)目帶來一定助力，特別是貝好家在剛需客群渠道上的推盤帶客優(yōu)勢。

朝棠攬閱炒得最熱的剛需神戶型：69㎡小三居。

此前北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義青年ONE，72㎡。眾所周知，順義樓盤一貫的大尺度贈(zèng)送面積。

而通州今年入市新盤大有反超之勢，包括得房率102%的北京城建國譽(yù)頌、戶均10%贈(zèng)送面積的招商云璟攬閱等。

朝棠攬閱南北均有擴(kuò)展空間可封入室內(nèi)，69㎡贈(zèng)送面積超10㎡：

南陽臺(tái)通面寬6.8米，約1.7米進(jìn)深，計(jì)一半面積；北面設(shè)備平臺(tái)4.6㎡全贈(zèng)送。

擴(kuò)容后，南向主臥近12㎡，北面臥室面積接近15㎡，可以拆分成兩個(gè)，滿足多成員家庭居住需求。

但是坦白說，它就算給你再多的陽臺(tái)，隔出再多間臥室，還是只有69平米，舒適度上不要有太高期街坊。

如果只是小兩口當(dāng)婚房住，沒太大問題，家庭成員增加的話，日?；顒?dòng)和收納空間都會(huì)顯得擁擠。

69戶型樣板間↓

戶型圖上感受不到的小面積壓抑感，看樣板間就比較直觀了。

北向兩個(gè)小臥室，樣板間做的打通，配上特定的迷你家具，還是非常局促。

唯一能支撐這個(gè)空間做成兩個(gè)臥室的原因，就是有兩個(gè)窗戶。

特地縮小了窗墻比，方便床的擺放。

而且69三居戶型占比僅10%，朝棠攬閱的主力戶型還是105-125㎡四居。

這個(gè)面積段的戶型優(yōu)勢就沒那么明顯了，市場上同類產(chǎn)品還是有的，談不上稀缺。

兄弟盤云璟攬閱，物資學(xué)院板塊的國譽(yù)朝華，這個(gè)面積段都能做到四居兩衛(wèi)。同樣的總價(jià)，在國譽(yù)頌?zāi)苜I到四葉草。

項(xiàng)目南側(cè)隔著一片綠地就是通惠河，高層房源可享一線河景。

出讓文件中，地塊建筑高度為48米，設(shè)計(jì)方案里調(diào)整到局部54米。

48米只能做到16層，現(xiàn)在北排中間位置的3棟樓可以做到17層、18層。

加高之后，后排又多了十幾二十戶能夠看到南邊的通惠河景，整體上也符合北高南低的設(shè)計(jì)管控。

八里橋地塊位于通州區(qū)永順鎮(zhèn)，地處東五環(huán)至東六環(huán)之間，臨近通惠北路，距離建地鐵22號(hào)線永順站步行約500米左右，六站到國貿(mào)CBD。

商業(yè)配套目前主要是萬達(dá)廣場，規(guī)劃運(yùn)河商務(wù)區(qū)會(huì)帶來不少濱水商業(yè)、街區(qū)商業(yè)；

醫(yī)療方面有中國人民解放軍第二六三醫(yī)院，北側(cè)臨近北京胸科醫(yī)院，配套資源較為完善。

周邊主要在售項(xiàng)目為東邊的縵云ONE，共6棟9層洋房，建面約199-350㎡大平層。

去年5月首開四棟，今年3月4日剩余兩棟取證，共268套房源，目前網(wǎng)簽143套，去化過半，成交均價(jià)接近7萬元/平米，其中二批次網(wǎng)簽的3套成交均價(jià)超7.3萬元/平米。