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文/樂(lè)居財(cái)經(jīng) 張林霞

買房送25萬(wàn)元購(gòu)物卡，西安樓市“各顯神通”促銷。

為加快樓市去化速度，各大開(kāi)發(fā)商紛紛祭出“花式”促銷手段，各類角度新穎、力度不小的賣房“奇招”不斷涌現(xiàn)。

除了直接打折、贈(zèng)送車輛，減免物業(yè)費(fèi)、免費(fèi)封窗封陽(yáng)臺(tái)等也成了常見(jiàn)方式，堪稱八仙過(guò)海，各顯神通。

近日，地處西安市浐灞國(guó)際港的龍湖江宸府推出了購(gòu)房最高返25萬(wàn)元購(gòu)物卡的活動(dòng)。

據(jù)介紹，認(rèn)購(gòu)1號(hào)樓可獲贈(zèng)20萬(wàn)~25萬(wàn)元的銀泰購(gòu)物卡，其中建筑面積約111平方米的戶型對(duì)應(yīng)20萬(wàn)元購(gòu)物卡，約130平方米的戶型則對(duì)應(yīng)25萬(wàn)元購(gòu)物卡。

“出圈”的營(yíng)銷與項(xiàng)目去化緊密相連。5月13日，該項(xiàng)目首次定價(jià)，高層均價(jià)約14785元/平方米，洋房均價(jià)約18925元/平方米。

經(jīng)過(guò)優(yōu)惠后，部分房源首開(kāi)價(jià)低至13000元/平方米左右項(xiàng)目首開(kāi)僅去化約20套，情況不佳。

為推動(dòng)去化，項(xiàng)目進(jìn)一步加大優(yōu)惠力度。一位中介透露，部分房源均價(jià)一度降至12800元/平方米。

項(xiàng)目配套不算差，價(jià)格也有優(yōu)勢(shì)，但正如一位房企人士所說(shuō)：“現(xiàn)在賣得好的房子，不是在某一方面突出就行，而是價(jià)格、產(chǎn)品、地段與配套、品牌、交付等多方面的綜合較量?！?o:p>

龍湖?江宸府的處境正是當(dāng)下西安樓市大部分項(xiàng)目的縮影。

克而瑞西安機(jī)構(gòu)執(zhí)行總經(jīng)理李曉兵分析道：“西安房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷從‘規(guī)模擴(kuò)張’向‘品質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)’轉(zhuǎn)型，市場(chǎng)分化趨勢(shì)愈發(fā)明顯。熱點(diǎn)板塊、核心區(qū)域的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧，比如奧體板塊、曲江板塊的一些項(xiàng)目去化基本沒(méi)壓力。而非核心區(qū)域項(xiàng)目大多都是開(kāi)盤后走平銷的路子?！?o:p>

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)提醒，購(gòu)房者需理性看待此類活動(dòng)：“25萬(wàn)元購(gòu)物卡看似力度驚人，但需注意是否與房?jī)r(jià)捆綁——例如部分項(xiàng)目可能先抬高備案價(jià)再‘返卡’，實(shí)際優(yōu)惠幅度遠(yuǎn)低于宣傳。”

他建議，購(gòu)房時(shí)應(yīng)要求開(kāi)發(fā)商明確“返卡金額是否計(jì)入總房款”“購(gòu)物卡使用范圍及有效期”等細(xì)節(jié)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此類“購(gòu)物卡抵扣”本質(zhì)是開(kāi)發(fā)商在傳統(tǒng)打折、送家電基礎(chǔ)上的營(yíng)銷形式創(chuàng)新，核心仍為通過(guò)變相降價(jià)加速去化。

他提到，當(dāng)前西安部分區(qū)域庫(kù)存壓力較大，尤其改善型房源去化周期拉長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商需要更靈活的促銷手段吸引購(gòu)房者，“購(gòu)物卡既能規(guī)避直接降價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的沖擊，又能精準(zhǔn)觸達(dá)有消費(fèi)需求的家庭客群，比單純讓利更易形成記憶點(diǎn)?！?/p>

西安本地房產(chǎn)研究院專家李哲認(rèn)為，此類營(yíng)銷聚焦特定區(qū)域（如浐灞國(guó)際港）和戶型（111-130㎡改善型），體現(xiàn)了開(kāi)發(fā)商從“全面撒網(wǎng)”到“精準(zhǔn)突圍”的策略轉(zhuǎn)變。

不同區(qū)域、不同產(chǎn)品的去化壓力差異顯著，像浐灞作為新興板塊，需要通過(guò)更具吸引力的政策加速人口導(dǎo)入，而購(gòu)物卡這類與生活消費(fèi)掛鉤的優(yōu)惠，恰好能契合年輕家庭的實(shí)際需求。