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文/樂居財(cái)經(jīng) 李?yuàn)檴?/p>

“上半年房地產(chǎn)總體朝著持續(xù)回穩(wěn)的方向邁進(jìn)，我們堅(jiān)持高質(zhì)量發(fā)展、穩(wěn)健經(jīng)營，深化經(jīng)營管理，推進(jìn)城市變革，大力實(shí)施產(chǎn)品福利升級(jí)，推動(dòng)經(jīng)營業(yè)績(jī)穩(wěn)中有進(jìn)，財(cái)務(wù)狀況保持健康?！?/p>

在8月26日下午的中期業(yè)績(jī)會(huì)上，越秀地產(chǎn)（00123.HK）董事長林昭遠(yuǎn)對(duì)上半年的經(jīng)營如是表示。

業(yè)績(jī)會(huì)當(dāng)天，越秀地產(chǎn)發(fā)布了2025年半年報(bào)，期內(nèi)，公司實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入475.7億元，同比上升34.6%。毛利率約為1.06%，權(quán)益持有人應(yīng)占盈利約為13.7億元，核心凈利潤15.2億元。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整、多數(shù)房企承壓前行的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)通過精益營銷、精準(zhǔn)投資推動(dòng)庫存去化，是為數(shù)不多銷售額上漲的房企。

期內(nèi)，“三道紅線”綠檔、正向現(xiàn)金流和低融資成本，為越秀地產(chǎn)筑起了三道財(cái)務(wù)護(hù)城河。

在公布半年報(bào)的前一天，越秀地產(chǎn)還收獲了來自標(biāo)普的投資級(jí)評(píng)級(jí)上調(diào)，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定，成為行業(yè)唯一獲得標(biāo)普投資級(jí)評(píng)級(jí)的地方國企。

一、精益銷售跑贏同行，商住并舉穩(wěn)定增量

為積極應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來的影響，越秀地產(chǎn)抓住市場(chǎng)“筑底企穩(wěn)”的機(jī)會(huì)，靈活精準(zhǔn)施策，深化實(shí)施“一盤一策”營銷策略，加快去庫存，并強(qiáng)化庫存去化考核機(jī)制，數(shù)字營銷全面發(fā)力，交出了一份亮眼的銷售成績(jī)單。

2025年上半年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售(連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司項(xiàng)目的銷售)金額615億元，同比上升11%。

公司上半年已完成全年合同銷售目標(biāo)1205億元的51%，成為上半年TOP10房企中三家實(shí)現(xiàn)同比正增長的企業(yè)之一，整體跑贏同行。

分地區(qū)來看，越秀地產(chǎn)大灣區(qū)銷售占比約為21%，華東占比28%，北方區(qū)域占比有所上升，達(dá)34%，中西部占比11%。得益于北方銷售占比提升，入賬銷售均價(jià)大幅提升至3.51萬元/平方米。

按城市能級(jí)劃分，越秀地產(chǎn)上半年銷售額主要集中在一線核心城市，495億元銷售額占總銷售額比重的80.5%。

其中，在北京上半年實(shí)現(xiàn)合同銷售額197.2億元，同比大幅上升255.1%；大本營廣州仍然是越秀地產(chǎn)的主力糧倉，實(shí)現(xiàn)157.56億元銷售額；此外，在上海也實(shí)現(xiàn)了144.92億元銷售額。

根據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，越秀地產(chǎn)上半年銷售金額排名保持全國前 8，其中在廣州排名第2，北京首次排名第1及上海排名第6。

副董事長朱輝松在會(huì)上表示，越秀上半年從營銷角度提高銷售質(zhì)量取得初步效果，下半年會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)去庫存的力度，包括對(duì)銷售質(zhì)量和價(jià)格的管理，通過一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)策略，精準(zhǔn)研判每一個(gè)項(xiàng)目的銷售計(jì)劃，對(duì)完成年度銷售目標(biāo)充滿信心。

值得關(guān)注的是，除了房地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)營收增長，越秀地產(chǎn)在商業(yè)、服務(wù)、康養(yǎng)等大商業(yè)經(jīng)營也持續(xù)發(fā)力。

2025年上半年，越秀地產(chǎn)商業(yè)物業(yè)租賃收入約為2.68億元；房托收入9.66億元，整體期末出租率(不含酒店及公寓的出租率)約82%；越秀服務(wù)收入19.62億元，在管面積約7,231萬平方米；越秀康養(yǎng)入住率持續(xù)提升至74%，在營床位達(dá)7762個(gè)，醫(yī)養(yǎng)結(jié)合項(xiàng)目數(shù)量達(dá)24個(gè)。

管理層表示，公司會(huì)堅(jiān)持“商住并舉”戰(zhàn)略，大商業(yè)經(jīng)營收入比例保持在10%左右，商業(yè)地產(chǎn)形成開發(fā)、運(yùn)營、金融資產(chǎn)管理體系，擁有寫字樓+零售商場(chǎng)+酒店公寓三大核心業(yè)態(tài)，成為營收持續(xù)增長的“穩(wěn)定器”。

二、精準(zhǔn)投資助高效去存，以銷定投成效可觀

“上半年合同銷售額的提升，主要原因在于投資項(xiàng)目的選擇，包括對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)品的準(zhǔn)確定位，以及對(duì)市場(chǎng)銷售環(huán)節(jié)的把控。”

2025年上半年，土地市場(chǎng)維持分化，越秀重點(diǎn)投資布局核心城市，采取精準(zhǔn)投資策略，獲取多宗優(yōu)質(zhì)地塊。

期內(nèi)，公司分別于北京、上海、廣州、杭州、西安及佛山新增13幅土地，總建筑面積約為148萬平方米，增量投資有力驅(qū)動(dòng)業(yè)績(jī)結(jié)構(gòu)性優(yōu)化，為去存量、增效益提供有力支撐。

截至2025年6月30日，越秀地產(chǎn)擁有總土地儲(chǔ)備約2,043萬平方米，94%分布在一線和二線城市。其中，于大灣區(qū)擁有800.58萬平方米土儲(chǔ)，占總土儲(chǔ)建面的39.2%；在廣州土儲(chǔ)面積為704.34萬平方米。

管理層表示，2021年以后土地已進(jìn)入買方市場(chǎng)，近兩年越秀的拿地策略為避開大的項(xiàng)目，主要拿小的項(xiàng)目。

“項(xiàng)目都集中在老城區(qū)，很難有連片的土地，但是基本上可以快進(jìn)快出，運(yùn)轉(zhuǎn)效率高，投資兌現(xiàn)度也比較高?！?/p>

這樣的策略效果可觀，管理層對(duì)此期望很高，表示會(huì)保持一定程度的投資強(qiáng)度，確保公司在穩(wěn)中求進(jìn)。

三、“三道紅線”穩(wěn)居綠檔，融資成本突破新低

穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，是越秀地產(chǎn)抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、獲得國際評(píng)級(jí)認(rèn)可的“護(hù)城河”。

在行業(yè)普遍面臨流動(dòng)性壓力的當(dāng)下，越秀地產(chǎn)始終將財(cái)務(wù)安全放在首位。報(bào)告顯示，越秀地產(chǎn)在2025年繼續(xù)穩(wěn)居“三道紅線”綠檔陣營。

截至6月30日，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收賬款后的資產(chǎn)負(fù)債率為64.6%，同比下降3.7個(gè)百分點(diǎn)；凈借貸比率53.2%，同比下降5.4個(gè)百分點(diǎn)；在手現(xiàn)金及存款446.4億元，覆蓋短債的1.7倍，財(cái)務(wù)健康穩(wěn)健。

公司嚴(yán)抓回款，上半年實(shí)現(xiàn)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入41.02億元。

在廣州，越秀地產(chǎn)通過被收儲(chǔ)獲得120億元地票，目前已經(jīng)兌現(xiàn)了63億元，還有57億元尚未兌現(xiàn)，投資資金可謂充足，預(yù)計(jì)今年到明年上半年會(huì)使用這筆資金。

債務(wù)結(jié)構(gòu)方面，越秀地產(chǎn)進(jìn)一步優(yōu)化，有息負(fù)債規(guī)?？刂圃?038.6億元，短債占比僅24%。

在融資端，越秀地產(chǎn)同樣優(yōu)勢(shì)顯著。上半年加權(quán)平均借貸利率同比下降 41個(gè)基點(diǎn)至3.16%，期末平均借貸利率首次下降至3%以下，融資成本的持續(xù)優(yōu)化進(jìn)一步提升了公司的盈利空間。

財(cái)務(wù)狀況良好，越秀地產(chǎn)回饋股東，上半年派息6.08億元，占核心凈利潤的40%。

林昭遠(yuǎn)表示，2025年是“十四五”收官之年，也是“好房子”建設(shè)加速落地的關(guān)鍵之年。下半年公司將繼續(xù)圍繞“穩(wěn)業(yè)績(jī)、謀突破、精管理、提能力”工作主題，力爭(zhēng)全力達(dá)成年度各項(xiàng)經(jīng)營目標(biāo)，在市場(chǎng)新的競(jìng)爭(zhēng)格局和發(fā)展模式下，持續(xù)為股東創(chuàng)造價(jià)值。