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文/北京進深 嚴(yán)明會

時間就是金錢，這點招商蛇口北京公司牢記在心。

取證僅一天，朝棠攬閱二期就在8月30日火速開盤了。

本來開盤儀式是要在售樓處解決的，但因為購房者太多轉(zhuǎn)戰(zhàn)到了希爾頓酒店

當(dāng)晚，招商蛇口北京公司沒有披露具體銷售數(shù)字，只官宣了“二開二罄”。

二期的網(wǎng)簽速度也堪稱神速，開盤后的第一個工作日就出爐了。它網(wǎng)簽了一套86㎡房源，成交均價5.93萬元/㎡。

作為北京流量神盤，朝棠攬閱一期（西區(qū)）于7月20日已開盤，官宣銷售額18.6億元，首開去化近九成。

招商蛇口深諳通州樓市打法，直擊剛需痛點，不打高端牌，主打一個低總價高周轉(zhuǎn)，快速回流，落袋為安。

此次朝棠攬閱二期取證的，除2#、6#樓以外的5棟，共256套。

備案價6.6萬元/㎡，較一期每平米高了將近1000元。

二期漲價的底氣，除了因為一期爆火，還歸咎于調(diào)規(guī)了。

8月6日，朝棠攬閱二期（東區(qū)）重新公示了一版總平圖。

把原來的120㎡大戶型，都改成69㎡和89㎡的，此還有110㎡四居，樓棟數(shù)改為7棟，總戶數(shù)增至394戶。

同時調(diào)整了園區(qū)部分，將樓棟整體外移，更貼近用地紅線，南北排樓棟間距拉大，中央園林空間增加。

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此前，北京三居的最小建面出現(xiàn)在順義，青年ONE72㎡。朝棠攬閱則打破了前者的記錄，做到了69㎡小三居。

該戶型也因為上車總價低，成為北京當(dāng)前最熱的剛需神戶型。

不僅在產(chǎn)品上大膽創(chuàng)新，招商蛇口北京在偷面積上也毫不手軟。

朝棠攬閱二期南北均有擴展空間可封入室內(nèi)，其中北面是設(shè)備平臺，南面是陽臺。

在二期上，招商蛇口北京卻遮遮掩掩，戶型圖甚至連尺寸都不標(biāo)注。

據(jù)項目二期反饋意見提及，“本項目規(guī)劃為開敞陽臺，陽臺建筑面積按全面積計算報規(guī)?！?/span>

如果按照全面積計算，相當(dāng)于南面整體沒有贈送空間。

但一期戶型圖上卻白紙黑字寫到，南面陽臺計一半產(chǎn)權(quán)面積。

令購房者不解的是，朝棠攬閱二期加價后，為何還“收緊”了贈送？

二期戶型圖上不愿意標(biāo)數(shù)字，招商蛇口北京或許還有另一層意圖。

參照一期69㎡尺寸，北向兩個小臥室確實略顯局促，最小一間面積不足7㎡。

樣板間做的打通，配上特定的迷你家具，更顯得壓抑。

如若拆成兩居之后，其中一間連7個平方都不到，墻體和門還得占一部分空間。

小兩口住，沒太大問題，隨著家庭人口的增加，新的居住需求也就產(chǎn)生了。

02

朝棠攬閱一期已于7月開盤，目前網(wǎng)簽了268套，成交額超14億元，成交均價5.8萬元/㎡，位列北京7月份成交套數(shù)榜首，堪稱京城樓市的流量神盤。

一期規(guī)劃建面5.35萬㎡，7棟11-18F住宅樓，共540戶。

6月26日和7月20日兩批次501套住宅取證，擬售均價6.5萬元/㎡。面積段69/86/89/101/124㎡五種戶型，產(chǎn)權(quán)得房率在76.2%-80.2%區(qū)間。

但一期并不是所有戶型都受到熱捧。

一期頂配124㎡戶型，共108套，房源占比近五分之一，目前僅有11套網(wǎng)簽，以及6套網(wǎng)上聯(lián)機備案。

眼下，京城樓市火藥味最重的莫過于通州。這里，正在上演“三國殺”。

中建運河玖院的面世，讓朝棠攬閱等通州剛需盤感到了危機。

無論是地段景觀優(yōu)勢、河景資源、社區(qū)規(guī)模，還是贈送尺度，運河玖院在整個通州樓市都可謂一騎絕塵。

面積段上，運河玖院采取了高低搭配的打法，前排河景大戶型做利潤，后排中小戶型做流量保成本。

它不沿河的小戶型，90㎡起步，主力為108㎡三居和120㎡四居，層高3米-3.1米之間。

除了運河玖院，朝棠攬閱還有一個勁敵——中鐵建花語璟云，后者也在不斷靠“讓利”吸引購房者。

花語璟云于8月24日開盤，首批推售房源113套，官宣開盤去化率80%，也就是90套左右。

目前，花語璟云已完成9套網(wǎng)簽，成交均價5.87萬元/㎡，甚至不及朝棠攬閱二期的成交均價。

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朝棠攬閱所在地塊是在4月8日完成出讓，成交總價27.08億元，折合樓面價3.12萬元/㎡，溢價率超過16%。

由招商蛇口競得，后續(xù)引入貝好家、中海地產(chǎn)合作開發(fā)。

在地產(chǎn)圈，貝好家已不再神秘，它是貝殼找房旗下的住宅開發(fā)服務(wù)平臺。

它可以幫助開發(fā)商在項目設(shè)計階段就考慮到實際客戶群體的需求，來進行產(chǎn)品定位和產(chǎn)品設(shè)計，從而真正做到“以人定房”。

此外，貝好家在剛需客群渠道上的推盤還具有帶客優(yōu)勢。

有了貝好家這位神隊友的助攻，朝棠攬閱不想火都難。

當(dāng)前，通州區(qū)每成交三套新房，便有一套出自招商蛇口。

繼兩年前摘得璀璨公元地塊之后，招商蛇口又拿下云璟攬閱和朝棠攬閱，在通州已經(jīng)連落三子，展示了其重倉通州的決心。

眼下，招商通州第一子——璀璨公元，也到了檢驗“果實”的時候。

但在社交平臺上，有業(yè)主吐槽，“璀璨公元繼續(xù)下雨，從交房開始修漏水，小區(qū)修了2個月了，鄰居家今天廚房開始下雨了”“原來北京可以在家看海，住璀璨公元，享海邊風(fēng)光”“足不出戶，公元看?！?。