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文/北京進(jìn)深 徐迪 

上周，海淀寶山雙子項(xiàng)目相繼公示了設(shè)計(jì)方案。

①東側(cè)金隅地產(chǎn)0017地塊

項(xiàng)目占地2.86公頃，地上建面6萬㎡，容積率2.1。

規(guī)劃13棟6-11F洋房，總計(jì)458戶，套均面積126㎡。

②西側(cè)中建壹品0016地塊

占地約2.4公頃，地上建面約5.04萬㎡，容積率2.1。

規(guī)劃11棟7-11F洋房，總計(jì)414戶，套均面積123㎡。

不同開發(fā)商操盤的雙子星項(xiàng)目是天然的競(jìng)品。

寶山兩個(gè)盤從產(chǎn)品形態(tài)和戶型大小上相似，開發(fā)進(jìn)度又基本一致，注定是一場(chǎng)激烈貼身肉搏。

樓棟排布：點(diǎn)狀VS橫排

兩個(gè)項(xiàng)目地形都比較方正，但不是正南正北，樓棟依地形而建，也有一定傾斜。其中：

金隅0017地塊面寬更大一些，接近200米，且四邊齊整，更有利于樓棟排布。

整體采用了行列式布局。全洋房社區(qū)，南北間距足夠。部分樓棟東西距離過近，橫排樓棟較多，多單元設(shè)計(jì)。

這么做主要是為了保證面寬，南北通透，可以擁有更好的采光和視野。

而中建0016地塊則更接近正方形，進(jìn)深面寬相差不多，且西側(cè)紅線有弧度。

在這種地形下，中建地塊大部分樓棟采用了點(diǎn)狀布局。與隔壁剛好相反，面寬進(jìn)深比較小，容易出現(xiàn)狹長(zhǎng)戶型，通透性相對(duì)差一些。

與此同時(shí)，兩個(gè)項(xiàng)目南排都有一整排樓棟，緊貼南側(cè)用地紅線，幾乎與地塊的東西面寬相等。

金隅地塊南排3棟樓東西間距分別是3.6米和4.45米，且有一定南北錯(cuò)位。

中建地塊南排3棟樓可謂密不透風(fēng)，間距僅有1.8米，一個(gè)陽臺(tái)的進(jìn)深，妥妥的握手樓。

為了保證隱私性，相鄰樓棟中間防火墻無門窗洞口，某種程度上跟連排建筑沒區(qū)別，只是為了滿足設(shè)計(jì)規(guī)范。

因?yàn)椤昂梅孔印睂?dǎo)則中有規(guī)定：當(dāng)建筑高度在 18-36 米時(shí)，住宅單一方向?qū)挾炔灰顺^四個(gè)單元。

中建地塊南排樓棟最高32.85米，如果沒有中間這1.8米的間隔，這一排樓就是七個(gè)單元，不符合新規(guī)要求。

公區(qū)配置：門對(duì)門較量

先出方案的金隅地塊，在小區(qū)東西側(cè)兩側(cè)都做了帶挑空設(shè)計(jì)的景觀大門。

其中東側(cè)1#門占地面積更大，向內(nèi)延伸包含了兩棟配套樓在內(nèi)。

中央廣場(chǎng)位置設(shè)有下沉空間，與室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地和公服配套樓結(jié)合打造成泛會(huì)所空間。

下沉空間里有景觀造型的線條，有點(diǎn)像中海麗金府會(huì)所的那條大金龍。

有消息稱金隅寶山項(xiàng)目會(huì)打造立體式園林，融入大量山海元素。

(金隅寶山項(xiàng)目)

晚了三天公布總平圖的中建地塊，正門在小區(qū)西側(cè)。

東側(cè)有一道人行小門，車庫大門正對(duì)著金隅項(xiàng)目的西大門。

中建寶山項(xiàng)目整體建筑風(fēng)格都偏中式，大門做了傳統(tǒng)的三進(jìn)式，鏤空等裝飾造型。

最里邊還設(shè)置了一道影壁，沿街面奢闊景墻，很典型的中式門庭。

住宅樓和配套樓屋頂有一圈飄檐，可以參考建發(fā)觀宸的樣式。

(中建寶山項(xiàng)目)

兩個(gè)項(xiàng)目都沒有架空層、風(fēng)雨連廊這類新規(guī)配置，但以下沉庭院為中心，打造了大面積的泛會(huì)所空間。

下沉庭院都不在大門口，而在小區(qū)正中央位置，整體景觀也是以中軸對(duì)稱展開。

占地面積來看，金隅項(xiàng)目的下沉庭院更大。

中建項(xiàng)目的下沉庭院被三棟樓王和物業(yè)樓包圍在中間，面積大約900㎡。

南側(cè)是市民花園，面積在7000㎡左右，加上中央花園和北花園，總面積超1萬㎡。

兩個(gè)地塊用于居住公共服務(wù)設(shè)施的配套樓都較多。

根據(jù)出讓文件，金隅0016地塊內(nèi)含1處社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站，建面不低于550㎡；1處社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)驛站，建面約1000㎡。

0017地塊內(nèi)含1處社區(qū)綜合文化室，建面約800㎡；1座10千伏開閉站，占地面積300㎡；另有末端營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、通信接入機(jī)房等合計(jì)建面230㎡。

戶型設(shè)計(jì)：剛改為主，贈(zèng)送加碼

相較于海淀動(dòng)轍140㎡起步的大平層豪宅，寶山雙子沒有貪大，定位做出了差異化。

金隅項(xiàng)目面積段預(yù)計(jì)105/130/145㎡。

其中130戶型是主力，房源占比45%左右。

三面寬起步，剛改屬性明確，目標(biāo)客群純粹。

中建項(xiàng)目起步建面更小一些，95㎡-130㎡區(qū)間，同時(shí)還有少量180㎡大戶型產(chǎn)品。

感覺中建壹品對(duì)于在海淀做豪宅還是有執(zhí)念。

確實(shí)近些年在海淀還沒有單獨(dú)操盤過項(xiàng)目。學(xué)府公館是與兄弟單位中建信和聯(lián)手開發(fā)的，三年前的棲海澐頌更是被海開打上了“頌”系LOGO。

今年3月份參拍樹村地塊無果后，寶山這塊地顯得更為來之不易。

當(dāng)初寶山雙子土拍的時(shí)候，中建壹品兩塊地都舉了牌，合計(jì)千套左右的住宅體量，分區(qū)開發(fā)，可發(fā)揮空間顯然更為充裕。

但是現(xiàn)場(chǎng)友商的拿地姿態(tài)也很足，加上當(dāng)前中建壹品在大興的幾個(gè)項(xiàng)目去化壓力不小，最終還是沒敢太冒進(jìn)，只拿了其中一塊。

中建壹品寶山這個(gè)體量有限的項(xiàng)目想法很多，多少有點(diǎn)關(guān)心則亂的意思。

一個(gè)400戶的小區(qū)，既想讓剛需上車，又要成全終極改善，開局就是高難度LEVEL。

總體來說寶山兩個(gè)項(xiàng)目大部分房源面積段是重疊的，考驗(yàn)各自戶型設(shè)計(jì)能力的時(shí)候到了。

層高方面，寶山項(xiàng)目是近期新盤里比較低的。

大部分房源剛好達(dá)到3米標(biāo)準(zhǔn)線，也有少量層高不足3米的。差得不多，或可通過首層下沉設(shè)計(jì)等方式解決。

雖然還是沒有陽臺(tái)，但飄窗尺度驚人。重點(diǎn)是側(cè)邊飄窗。

要知道一般進(jìn)深是大于面寬的，側(cè)邊贈(zèng)送一整面的飄窗，這個(gè)尺度基本上達(dá)到海淀天花板了。

中建項(xiàng)目比金隅項(xiàng)目飄窗更大一些，南向做到了通面寬。但是否全部樓棟都這個(gè)尺度，有輪廓線遮擋，不太能確定。

金隅項(xiàng)目南向飄窗戶均兩段，集中在臥室位置，大約是一半面寬的尺度。

此外，兩個(gè)項(xiàng)目都有一部分樓棟帶頂退設(shè)計(jì)，即便不能上人，做個(gè)花臺(tái)也不錯(cuò)。

中建項(xiàng)目中央樓王棟周圍有大量窗井，首層大概率有下躍產(chǎn)品。

拿地回溯：雙子分家，貼臉開大

6月5日，海淀四季青雙子地塊完成出讓。

①寶山0016地塊由中建壹品以27.78億元總價(jià)競(jìng)得，溢價(jià)率1.76%，住宅樓面價(jià)約5.68萬元/㎡。

項(xiàng)目建設(shè)單位北京京麓雅頌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月23日，注冊(cè)資本1000萬元。

由中建壹品投資發(fā)展有限公司100%持股，中建壹品北方分公司執(zhí)行總經(jīng)理武文龍出任項(xiàng)目公司法人、董事、經(jīng)理。

去年底，中建壹品北方分公司迎來重大調(diào)整，原中建壹品北方區(qū)總經(jīng)理田植釗離開，劉尚元接任。近日又有消息稱，中建壹品北方分公司營(yíng)銷總也將換防，曹秋良離任，原南方分公司副總經(jīng)理劉紅接棒。

②寶山0017地塊由金隅地產(chǎn)以33.64億元總價(jià)摘得，溢價(jià)率1.48%，住宅樓面價(jià)約5.73萬元/㎡。

開發(fā)主體北京海隅建業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年6月13日，注冊(cè)資本2000萬元，由北京金隅地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)100%持股。

項(xiàng)目公司法定代表人、總經(jīng)理為王亮，他是金隅地產(chǎn)北京管理中心總經(jīng)理，同時(shí)也是北京隅東序的項(xiàng)目總。

地塊位于四季青鎮(zhèn)西南部，西五環(huán)內(nèi)，臨近阜石路及地鐵6號(hào)線廖公莊站。

兩塊地規(guī)模適中，與今年成交的海淀朱房、樹村等地塊相比，入手門檻較低，適合打造低總價(jià)剛需產(chǎn)品。

周邊整體生活配套資源完善，但是城市界面一般，缺乏大型的商業(yè)綜合體。

1公里內(nèi)有規(guī)劃九年一貫制學(xué)校，有消息說將引入首師大附中，但沒確定文件；2公里內(nèi)有北京十一晉元中學(xué)、首師大附屬小學(xué)，在海淀屬于墊底梯隊(duì)；

商業(yè)配套除了錦繡大地物流港之外，基本要靠石景山資源，包括山姆會(huì)員店、萬達(dá)廣場(chǎng)等，開車要10分鐘左右。距離石景山游樂園不到2公里。

整體來看海淀西四環(huán)至西五環(huán)一帶新盤不少：

東北3公里左右，靠近西四環(huán)的田村地塊比寶山雙子更早完成出讓，目前還沒出方案。

建筑規(guī)模約5.8萬㎡，容積率1.4，由保利發(fā)展 北京建工聯(lián)合體以45.45億元摘得該地塊，折合樓面價(jià)約7.84萬元/㎡，溢價(jià)率11.95%。

此外，地塊北側(cè)的西郊機(jī)場(chǎng)雙子地塊在從第五輪供地清單延續(xù)到第六輪，目前仍未被激活。