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文/北京進(jìn)深 徐迪

8月初，北京購(gòu)房政策進(jìn)一步松綁，五環(huán)外買房不限套數(shù)。

新政落地一個(gè)月，應(yīng)了那句古詩(shī)：明月彎彎照五環(huán)，幾家愁來(lái)幾家歡。

眾所周知，在北京，五環(huán)和五環(huán)不一樣，京樓老話講，“南三不如北五”。

當(dāng)然，隨著近些年麗澤和亦莊的崛起，南城的的房?jī)r(jià)也水漲船高——這里的“水”是什么？

產(chǎn)業(yè)。

麗澤的金融、亦莊的高端制造業(yè)，正在形成它們獨(dú)有的產(chǎn)業(yè)集群，拉動(dòng)地段價(jià)值躍升的同時(shí)，也成為樓市的壓艙石。

一個(gè)有趣的現(xiàn)象：新盤的銷講，但凡提到三環(huán)四環(huán)的，基本都是南邊的項(xiàng)目。

北五環(huán)很少出現(xiàn)在營(yíng)銷口徑中。這是因?yàn)?span style="color: #C00000;">海淀北、昌平南一帶，作為產(chǎn)業(yè)強(qiáng)區(qū)，其區(qū)位價(jià)值早就超越了傳統(tǒng)的環(huán)線價(jià)值。

產(chǎn)業(yè)集群形成的背后，是高素質(zhì)人才和企業(yè)的入駐，衍生新的職住需求，進(jìn)而帶來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套的完善，提升居住質(zhì)量。

也因此，真正能薅到這波新政紅利的，主要還是在東、北五環(huán)外：

①發(fā)展較好的成熟板塊；②規(guī)劃兌現(xiàn)較快的潛力板塊。

產(chǎn)業(yè)是必須的，這是板塊升級(jí)保持活躍的動(dòng)力源。地鐵、書包、商業(yè)……加分項(xiàng)越多，確定性越強(qiáng)。

能同時(shí)滿足這些要求的不多，不得不提的就是昌平C位，朱辛莊。

三看朱辛莊，海淀北最具確定性的黃金板塊

會(huì)說(shuō)到確定性，是因?yàn)楸本┱叩?，土拍市?chǎng)也持續(xù)供地，購(gòu)房人在擔(dān)心“背刺”和擔(dān)心“下行”間反復(fù)猶豫。

這時(shí)候，能夠迅速入手更具備“確定性”的板塊很重要。

朱辛莊板塊作為昌平“一核”布局的核心區(qū)域，不僅是昌平樓市的第一梯隊(duì)，也是整個(gè)京北區(qū)域最具確定性的品質(zhì)住區(qū)。

這個(gè)確定性體現(xiàn)在三個(gè)方向：

一看發(fā)展現(xiàn)狀。

朱辛莊位于昌平區(qū)南部，地處北五環(huán)至北六環(huán)之間，緊鄰海淀區(qū)，屬于海淀產(chǎn)業(yè)群的輻射圈。

如果是堅(jiān)定的產(chǎn)業(yè)論者，到這兒就不用再往下看了，全昌平毋能出其右者。

作為海淀北最后成片開(kāi)發(fā)的職住平衡板塊，享受產(chǎn)城融合+資源聚合雙重紅利，具備不可復(fù)制的地段稀缺性。

憑借與海淀區(qū)的產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)以及自身的發(fā)展?jié)摿?，朱辛莊成為海淀功能和人口外溢的自然承接地。匯聚了學(xué)鐵商等幾乎全部的購(gòu)房增值關(guān)鍵要素。

二看價(jià)值預(yù)期。

今年上半年，北京土地供應(yīng)整體延續(xù)“城六區(qū)及軌道交通節(jié)點(diǎn)主導(dǎo)、平原多點(diǎn)協(xié)同”的供地策略，優(yōu)質(zhì)地塊層出不窮。

海淀，永豐之后有朱房、樹(shù)村；朝陽(yáng)，酒仙橋之后有太陽(yáng)宮；通州，八里橋之后又上了運(yùn)河八子。開(kāi)發(fā)商拿地拿的都PTSD了……

只有昌平，朱辛莊之后，你想像不到更好的地塊。

伴隨未來(lái)科學(xué)城的擴(kuò)區(qū)，小米智能工廠的落地，帶動(dòng)了區(qū)域科技、制造、醫(yī)藥等龍頭企業(yè)集聚，朱辛莊配套持續(xù)加碼迭代，更多高知、科技人才家庭導(dǎo)入，大型開(kāi)發(fā)商持續(xù)進(jìn)駐，區(qū)域能級(jí)仍處上升通道。

榮升京樓網(wǎng)紅板塊至今，朱辛莊時(shí)不時(shí)就出品個(gè)日光盤，從最早的龍湖云璟，到越秀星樾（期房）、再到大華啟宸府。

大盤頻出的昌平，朱辛莊板塊在售新盤不超過(guò)600套，去化能力可見(jiàn)一斑。

同時(shí)，新房成交均價(jià)長(zhǎng)期保持在6萬(wàn)元/㎡左右，明顯高于昌平區(qū)整體均價(jià)。

三看資源導(dǎo)向。

撐起上述行情的，是稀缺的土地資源。

從土地端來(lái)看，區(qū)域成交的住宅樓面地價(jià)已接近3.2萬(wàn)元/㎡。

朱辛莊當(dāng)前可供開(kāi)發(fā)的住宅地塊，也只剩最近橫空出世的0055地塊了。規(guī)模不大，3萬(wàn)方出頭，按板塊的主流戶型建面計(jì)算，至多能有300套的供應(yīng)。

0055地塊的現(xiàn)身其實(shí)也很值得一品。

時(shí)間點(diǎn)上，恰好在東小口巨無(wú)霸地塊下線之后，0055地塊由工業(yè)用地調(diào)整為居住用地獲批，顯然是承載了全村的希望。

所以說(shuō)，朱辛莊有多穩(wěn)，是官方蓋了章認(rèn)可的。

題外一句，東小口地塊的流拍，不算多么稀奇的事。

有人拿東小口來(lái)杠朱辛莊，先不談旁的，就從供需關(guān)系上來(lái)說(shuō)，東小口40萬(wàn)方的住宅規(guī)模，4000套的供應(yīng)，這是什么量級(jí)？

昌平當(dāng)前的客戶厚度，很難再容納一個(gè)新的天通苑了。

“好房子”尺度收緊，稀缺地塊產(chǎn)出了稀缺產(chǎn)品

近兩年昌平20多個(gè)新盤共逾1.2萬(wàn)套住宅獲預(yù)售，2025年新增供應(yīng)仍然龐大，但市場(chǎng)熱點(diǎn)僅僅聚焦于個(gè)別優(yōu)質(zhì)“點(diǎn)狀”項(xiàng)目。

選對(duì)了板塊，即使用窮舉法，也能找到最靚的仔。

中海未來(lái)之境是朱辛莊目前唯一在售的“好房子”項(xiàng)目。

位置上，未來(lái)之境是整個(gè)朱辛莊板塊唯一可以稱為地鐵盤的項(xiàng)目，并且是雙軌換乘站。

配套上，超級(jí)合生匯+萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)雙商業(yè)環(huán)繞，還有101中九年一貫制公辦學(xué)校加持，算得上全昌平最高配。

這么一個(gè)完全可以賣地段的項(xiàng)目，非要把產(chǎn)品卷上天。

只一項(xiàng)開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)，就羨煞了南邊幾公里外的一眾海淀新盤。

特別值得一提的是，北京新盤贈(zèng)送尺度，近期隱約呈現(xiàn)出收緊態(tài)勢(shì)。

有項(xiàng)目總平圖公示7天后，連夜給出了反饋意見(jiàn)，天一亮搶著拿下規(guī)證。

而后報(bào)規(guī)的幾個(gè)項(xiàng)目，擴(kuò)容空間可謂平平無(wú)奇。包括最新出圖的海淀寶山項(xiàng)目，還是沒(méi)有陽(yáng)臺(tái)贈(zèng)送。

海淀作為優(yōu)質(zhì)地塊，贈(zèng)送尺度收緊或在意料中。

按照此前邏輯，好地塊贈(zèng)送低；位置較偏、配套一般的地塊贈(zèng)送高，已是市面上心照不宣的做法。

但是地處昌平南和沙河高教園中間過(guò)渡地帶的北四村板塊，最新報(bào)規(guī)的國(guó)譽(yù)星城，也是只做了南陽(yáng)臺(tái)，北向沒(méi)有任何贈(zèng)送。

可見(jiàn)主管部門已經(jīng)意識(shí)到“尺度大撒把”對(duì)于存量房的傷害，開(kāi)始出手干預(yù)，不再讓各種臺(tái)子“肆意生長(zhǎng)”。

照此發(fā)展，中海未來(lái)之境的贈(zèng)送尺度，或許要成為朱辛莊樓市起步即巔峰的存在。

這種稀缺性，加上6萬(wàn)+的價(jià)格，讓不少海淀北置業(yè)的意向客群開(kāi)始隔空觀望。

中海未來(lái)之境總共6棟樓，342戶，3棟洋房+3棟小高層。

三居起步，自然篩選改善用戶，鎖定高質(zhì)量鄰里圈層。

因著固有的客群結(jié)構(gòu)，朱辛莊定位改善板塊，這也是只有6棟樓的中海未來(lái)之境，花了大心思把社區(qū)公共配置拉滿的原因。

地上建面4.22萬(wàn)㎡，公共服務(wù)設(shè)施配套建面超2600㎡，鄰里中心、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老驛站、泛會(huì)所架空層一應(yīng)俱全。

開(kāi)盤1個(gè)月，中海未來(lái)之境網(wǎng)簽81套，成交均價(jià)6.17萬(wàn)元/㎡。

其中，8月份完成網(wǎng)簽40套，成交面積0.45萬(wàn)㎡，月內(nèi)成交金額合計(jì)2.77億元，拿下昌平8月商品住宅成交金額+面積榜雙料冠軍。

四個(gè)主力戶型中，頂配129㎡戶型首開(kāi)房源最少，成交占比反而最高。目前已完成網(wǎng)簽的有17套，還有不少房源為預(yù)訂狀態(tài)，整個(gè)3#樓開(kāi)出的2單元房源基本出清。

項(xiàng)目緊急加推了3#樓1單元，還有1#樓的109㎡戶型。

北京近期流量較高的幾個(gè)項(xiàng)目，包括東邊的朝棠攬閱，大興重啟網(wǎng)簽的元啟，成交都以小戶型剛需產(chǎn)品為主，朝棠攬閱更是在嘗到甜頭之后，把東區(qū)的120㎡大戶型，都改成了69㎡和89㎡的。

那么，大戶型熱銷，算是中海未來(lái)之境的獨(dú)立行情嗎？

放在新政之后，不是。

跟著有錢人買房，讓家庭資產(chǎn)穿越周期

數(shù)據(jù)顯示，新政出臺(tái)后，五環(huán)外新房樓盤咨詢量較政策出臺(tái)前增加近兩成。

這其中，改善型和有意“置換”或“多置業(yè)”的購(gòu)房者占比提升，頂部購(gòu)買力的空間逐漸被釋放。

在北京這樣的超大城市，樓市的兩極分化現(xiàn)象日益明顯。品質(zhì)好、板塊優(yōu)的項(xiàng)目供不應(yīng)求，而條件較差的項(xiàng)目則供應(yīng)過(guò)剩。

朱辛莊占據(jù)“資源型改善為主”優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品品質(zhì)不斷提升，吸引力高于昌平更外圍板塊。

新政后市場(chǎng)表現(xiàn)良好，流動(dòng)性和市場(chǎng)活躍度都比較高，有望率先受益于“二線改善板塊復(fù)蘇”。

從中長(zhǎng)期來(lái)看，隨著未來(lái)科學(xué)城建設(shè)推進(jìn)和海淀產(chǎn)業(yè)外溢，朱辛莊的產(chǎn)業(yè)支撐將不斷增強(qiáng)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)施將進(jìn)一步完善，提升居住品質(zhì)。同時(shí)，高凈值人群的聚集將優(yōu)化區(qū)域人口結(jié)構(gòu)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供穩(wěn)定需求。

隨著城市功能疏解和產(chǎn)業(yè)布局調(diào)整，北京的城市空間布局也從單中心到多中心轉(zhuǎn)變。朱辛莊之于昌平，是妥妥的核心C位、一線學(xué)區(qū)、高端住區(qū)。

對(duì)于注重資產(chǎn)安全性的購(gòu)房者而言，無(wú)疑是理想選擇。

優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目保值增值能力更為突出，稀缺資源的價(jià)值性，有時(shí)會(huì)超越單純的住宅屬性，成為一種資產(chǎn)配置的產(chǎn)品。

中海未來(lái)之境大戶型的逆市熱銷，進(jìn)一步印證了這個(gè)觀點(diǎn)。