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文/樂居財經(jīng)  楊宏彬

“白石洲項目一期的正式啟航，意味綠景中國已站在大發(fā)展的起點上。”

在2023年中期業(yè)績報告中，綠景中國給白石洲舊改定下了很高的調(diào)子，而在整份業(yè)績報告中，綠景中國給白石洲舊改留了很大的篇幅，其中最關(guān)鍵的一句話是：“項目一期入市將帶來大規(guī)模的現(xiàn)金回流。”

事實果真如此嗎？

9月16日，是白石洲舊改一期正式入市的日子。樂居財經(jīng)《地產(chǎn)K線》獲悉，白石洲舊改案名為深圳綠景白石洲璟庭。

據(jù)深圳市房地產(chǎn)信息平臺顯示，深圳綠景白石洲璟庭獲批預(yù)售的為項目1棟，推售住宅1257套，商務(wù)公寓1489套，推售的住宅戶型為110-117平方米單位，樓面單價最低8.2萬元/㎡，備案均價約11.39萬/㎡。

據(jù)公開信息，項目附近的波托菲諾純水岸十五期二手房源的成交價大概在13萬-14萬元/m2；而項目緊鄰的香山美墅7月份剛成交了一套房源，單價超14萬；片區(qū)內(nèi)的中信紅樹灣市場成交單價普遍在14萬左右。

深圳綠景白石洲璟庭“8字頭”的最低單價，被置業(yè)者稱為“深圳地產(chǎn)史上最強倒掛新盤”。而11萬的備案均價，與周邊二手房相較也打了8折左右。

以價換量虛實

這一波低價營銷，綠景中國是做到位了。

深圳綠景白石洲璟庭在正式開盤前，多個購房群內(nèi)有疑似中介人員發(fā)布項目8萬銷售均價的消息，還有傳言稱項目“8”字頭的房源會很多，預(yù)計2/3房源會打折賣。

除此之外，綠景中國還推出了多重購買折扣，包括即VIP登記95折、凍資100萬享95折、準簽享98折等。

低價營銷的效果，也很顯著。

開盤當日，深圳綠景白石洲璟庭推出的826套房源，勁銷527套，綠景中國收金61億。粗略計算一下，若826套房源全部售出，綠景中國將收金將近百億。

在財報中，綠景中國稱白石洲項目一期總計2,746套住宅和公寓，若按首次開盤的均價賣出的話，深圳綠景白石洲璟庭一期預(yù)計將會為綠景中國帶來321億元的現(xiàn)金回流。

去年4月底，綠景中國管理層指出，白石洲一期貨值大概為300億左右。雖然均價低于周邊二手房，但實際出售情況明顯符合綠景中國的預(yù)期。

白石洲舊改，是綠景中國在2021年3月所拿下的項目，項目4期的施工主體均為深圳市綠景天盛實業(yè)有限公司（下稱“綠景天盛”）——綠景中國子公司。

根據(jù)規(guī)劃，白石洲項目總用地面積約46萬平方米，總建筑面積約500萬平方米，計容建筑面積約為358萬平方米，以罕見的體量實現(xiàn)了單一項目規(guī)模化。

項目整體完成的時間，長達8-10年。整體來看，項目的簽約率已經(jīng)超過95%，一期開售外，二期至四期已陸續(xù)啟動舊屋拆除工作，預(yù)計2024年具備全面開工條件。

暗流涌動

2022年以來，綠景中國的經(jīng)營并不如意。一年半的時間，公司虧損超14億元。白石洲舊改，或許正是綠景中國翻盤的籌碼。

然而，綠景中國的流動性壓力或許會對白石洲舊改的開發(fā)造成不利影響。

截止2023年末，綠景中國的總有息負債達到357.21億元，其中列為流動負債的有息負債為118.79億元，而公司持有的貨幣資金為30.68億元，債務(wù)壓力可見一斑。

或是為保證白石洲舊改的順利開發(fā)，綠景中國引入了投資者萬科。

去年6月，萬科斥資23億元進入白石洲舊改，獲得了8%的股權(quán)，但在利益分配上，萬科將獲得項目20%利潤分配，但僅關(guān)乎于項目三期及四期。

當然，萬科也不是“吃素”的，其與綠景中國簽下的是一份對賭協(xié)議。

條款之一，即若綠景天盛無法在2025年9月30 日前取得項目第三期和第四期的開發(fā)貸款時，或是綠景天盛出現(xiàn)資金缺口無法解決時，綠景中國需要回購股權(quán)，不然的話，萬科的利潤分配將提高至40%。

倘若綠景中國出現(xiàn)債務(wù)違約，那其之后獲取開發(fā)貸款便無從談起。據(jù)了解，綠景中國有3只美元債，將在今年12月21日到期，債券余額2.77億美元。而就目前綠景中國本身的資金狀況來看，后續(xù)項目的開發(fā)資金或也還懸著。

當然，與萬科的事都是后話。在綠景中國的操作下，目前的白石洲舊改一期，已然取得了出眾的成績。