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上海，2025年7月2日——享譽全球的房地產(chǎn)服務(wù)和咨詢顧問公司戴德梁行成功舉辦2025年上海二季度市場回顧媒體發(fā)布會，針對寫字樓市場、零售商業(yè)市場、大宗交易市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場以及資產(chǎn)管理市場進(jìn)行多維度的解讀。

上海寫字樓市場：甲級寫字樓平穩(wěn)過渡 區(qū)域分化明顯 結(jié)構(gòu)性機(jī)遇仍存

2025年二季度，上海甲級寫字樓市場呈現(xiàn)量價繼續(xù)承壓。數(shù)據(jù)顯示，本季度凈吸納量僅8.53萬平方米，環(huán)比、同比分別下滑18.4%與67.6%。受新增供應(yīng)沖擊，市場空置率持續(xù)攀升，至季度末達(dá)23.6%；甲級寫字樓平均租金承壓下行，降至6.99元/平方米/天，環(huán)比跌幅1.9%。

供應(yīng)端方面，二季度迎來4個新項目集中入市，為市場注入約24萬平方米新增供應(yīng)，核心商圈與新興商圈各占2席。分別為浦東竹園板塊的“世紀(jì)財富廣場”、長寧核心板塊的“AFA上海融僑中心”、浦東洋涇板塊“恒基新岸商業(yè)中心”、閔行莘莊板塊的“天薈云洲”，集中入市進(jìn)一步加劇市場競爭壓力。

從租賃需求結(jié)構(gòu)來看，零售貿(mào)易制造與TMT行業(yè)成為租賃主力，合計占據(jù)市場半壁江山，占比分別為28%、23%。金融行業(yè)緊隨其后，租賃成交占比為15%。值得關(guān)注的是，生物醫(yī)藥行業(yè)異軍突起，憑借部分國內(nèi)外知名藥企的大面積搬遷成交，行業(yè)租賃占比提升至10%。細(xì)分行業(yè)來看，零售貿(mào)易制造業(yè)更傾向于傳統(tǒng)核心商圈及優(yōu)勢新興商圈，近期奢侈品、體育用品等零售企業(yè)表現(xiàn)尤為亮眼；TMT行業(yè)則布局熱門新興商圈及新項目，主要有平臺網(wǎng)絡(luò)軟件服務(wù)型企業(yè)改善型搬遷、電商平臺擴(kuò)租需求，以及汽車軟件平臺企業(yè)續(xù)租成交。生物醫(yī)藥企業(yè)受上海市加快打造全球生物醫(yī)藥研發(fā)經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)化高地政策影響，企業(yè)升級搬遷或擴(kuò)租需求持續(xù)釋放，成為拉動行業(yè)租賃需求的重要力量。

展望下半年，上海甲級寫字樓市場供應(yīng)壓力依然巨大。預(yù)計三四季度將有約百萬方新增供應(yīng)涌入市場，徐匯濱江供應(yīng)量達(dá)25萬方，浦東前灘、長寧核心及普陀等區(qū)域也均超過10萬方 。在此背景下，區(qū)域競爭將愈發(fā)激烈，租金下行壓力持續(xù)，市場分化格局進(jìn)一步加劇。

戴德梁行中國區(qū)項目及企業(yè)服務(wù)部總裁魏超英表示，當(dāng)前上海寫字樓市場正處于深度調(diào)整與結(jié)構(gòu)性重塑階段，成本驅(qū)動型升級需求占據(jù)主導(dǎo)地位。在此形勢下，區(qū)域分化趨勢將愈發(fā)顯著：部分核心區(qū)域憑借成熟的配套設(shè)施和產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，展現(xiàn)出較強(qiáng)的抗風(fēng)險能力；部分新興板塊則借助產(chǎn)業(yè)升級及政策紅利，在細(xì)分領(lǐng)域孕育出結(jié)構(gòu)性機(jī)遇。企業(yè)需精準(zhǔn)把握自身需求，綜合考量區(qū)域特性，在成本控制與空間升級之間尋求最優(yōu)解，方能在市場新一輪發(fā)展周期中搶占先機(jī)。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie表示，搬遷需求依舊主導(dǎo)寫字樓租賃市場，而新租和擴(kuò)租需求有限。上海政府近期陸續(xù)印發(fā)了若干措施，提出要梯度培育創(chuàng)新型企業(yè)，促進(jìn)專精特新中小企業(yè)發(fā)展壯大；引導(dǎo)保障民營企業(yè)發(fā)展；推動本市產(chǎn)業(yè)深度轉(zhuǎn)型升級，完善產(chǎn)業(yè)發(fā)展資金保障等等。如今，企業(yè)降本增效已成新常態(tài)，利好政策有望為市場帶來新的機(jī)遇。

上海零售商業(yè)市場：核心與非核心商圈分化顯著

2025年二季度，在上海市政府經(jīng)濟(jì)刺激方案推動下，上海商業(yè)市場消費活力逐步釋放，但零售物業(yè)租賃指標(biāo)的復(fù)蘇節(jié)奏仍顯平緩。核心商圈平均租金為1,877元/月/平方米，平均出租率 94.71%，整體表現(xiàn)與去年持平，其中徐家匯、陸家嘴商圈憑借成熟商業(yè)生態(tài)，表現(xiàn)相對突出。核心商圈從存量、新增供應(yīng)、空置率、凈吸納量等指標(biāo)都遠(yuǎn)低于非核心商圈，核心商圈目前需求疲軟、而非核心商圈的需求活躍。

新開業(yè)項目與未來供應(yīng)將推動商業(yè)迭代升級

今年上海商業(yè)市場進(jìn)入場景深耕期，一批特色購物中心以生態(tài)融合、主題破圈為核心，在非核心商圈及新城區(qū)域?qū)崿F(xiàn)差異化突圍，典型項目聚焦體驗升維：如鑫耀·光環(huán)Live二期通過開放式街區(qū)、戶外體驗場景，打造徐匯西片區(qū)“多維度生活方式目的地”，精準(zhǔn)鎖定年輕消費群體，填補(bǔ)區(qū)域體驗型商業(yè)空白；古華庭以新中式建筑為載體，融合古華公園生態(tài)資源，主打“甜蜜商圈”概念，通過婚慶產(chǎn)業(yè)鏈、非遺文化以及親子互動的多元業(yè)態(tài)，打造“最奉賢生活聚場”。

未來三季度至2028年，核心商圈預(yù)計新增88萬平方米高端商業(yè)供應(yīng)，涵蓋徐家匯國貿(mào)中心二期、K11 ELYSEA、太平洋新天地、上海陸家嘴太古源等項目，主打“商文旅體展”融合模式，推動核心商圈場景迭代升級。

二季度前沿商業(yè)熱點

上海商業(yè)前沿?zé)狳c圍繞“場景突破、IP爆發(fā)、樞紐進(jìn)化”持續(xù)發(fā)酵。路易威登于興業(yè)太古匯啟幕“路易號”概念空間，以19世紀(jì)硬箱歷史為靈感塑造1600平方米巨輪造型，整合展覽、文創(chuàng)零售與主題咖啡的復(fù)合業(yè)態(tài)，是全球第三座硬箱主題藝術(shù)地標(biāo)。

泡泡瑪特旗下Labubu系列驅(qū)動品牌營收爆發(fā)，2024年集團(tuán)營收130.38億元同比激增 106.92%，Labubu家族貢獻(xiàn)30.4億元占比 23.3%，其通過盲盒設(shè)計、IP生態(tài)化運營、沉浸式場景構(gòu)建與社交貨幣傳播破圈，為商場打造“少女經(jīng)濟(jì)圈”，提供流量轉(zhuǎn)化范本。

虹橋樞紐商業(yè)也加速升級，話梅虹橋機(jī)場店打造復(fù)古機(jī)艙式“旅行產(chǎn)品線實驗空間”，精選600+商品并設(shè)品牌共創(chuàng)區(qū)；名創(chuàng)優(yōu)品虹橋火車站首店以高性價比救急商品補(bǔ)位，二者通過場景創(chuàng)新與選品定制，推動交通樞紐從“過站通道”向“消費新場”轉(zhuǎn)型。

戴德梁行華東區(qū)商業(yè)部董事陳云九表示，二季度上海商業(yè)在政策賦能與市場迭代中，核心商圈租賃指標(biāo)趨穩(wěn)，非核心商圈體驗型商業(yè)加速突圍，前沿項目以場景突破、IP深耕以及樞紐進(jìn)化重塑消費邏輯。展望未來，商業(yè)市場將步入分化升級新階段，在此趨勢下，戴德梁行商業(yè)部正通過上海機(jī)場集團(tuán)旅客消費提振咨詢、滬蘇湖高鐵線商業(yè)規(guī)劃等項目，持續(xù)為樞紐商業(yè)的體驗升維與價值挖掘提供專業(yè)支撐。

戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie同時表示，二季度，上海推出提振消費組合拳，通過發(fā)放消費券、首發(fā)上海3.0、文商旅體展融合、舉辦“五五購物節(jié)”等活動，有效激活了消費市場活力，上海各大商圈客流量與零售額持續(xù)增長。展望未來，在政策引導(dǎo)與市場選擇的雙重作用下，上海的購物中心將突破傳統(tǒng)購物空間，向城市文化載體與消費創(chuàng)新平臺演進(jìn)。

上海大宗市場：成交不足往年一半，但可見新機(jī)遇特征

2025上半年，上海大宗物業(yè)交易市場以158億元總成交額、37宗交易完成階段性收官，盡管成交數(shù)據(jù)同比有所回落，不足往年同期一半水平，但市場正通過內(nèi)外資策略分化、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整及投資渠道多元化，展現(xiàn)出上海作為獨特市場的新機(jī)與韌性。

上半年上海內(nèi)外資分化進(jìn)一步加劇，內(nèi)資展現(xiàn)出強(qiáng)勁逆勢布局能力，以全數(shù)占比再創(chuàng)記錄；外資機(jī)構(gòu)策略性收縮釋放優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，部分項目以折價形式加速流轉(zhuǎn)，為投資者開辟配置窗口。

投資者行為明顯分化，自用型買家成交依舊以辦公研發(fā)、商業(yè)為主，如自用型企業(yè)收購 BFC三個樓面，樂鑫科技布局張江研發(fā)物業(yè)，安踏收購南京東路陽光大廈等；投資型買家則呈現(xiàn)兩極化策略——非機(jī)構(gòu)投資人上半年典型交易為西子聯(lián)合體最終于二季度完成靜徠坊項目，彰顯其對區(qū)域性核心區(qū)位優(yōu)質(zhì)物業(yè)的戰(zhàn)略布局；機(jī)構(gòu)投資人追求性價比，青睞具備價值修復(fù)潛力的壓力資產(chǎn)，或商業(yè)綜合體、長租公寓等可產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的持有型物業(yè)，大家保險收購龍湖天街、鼎一投資接盤北岸長風(fēng)寫字樓、蘇州資產(chǎn)法拍競得中福古玩城等交易均屬此類。

物業(yè)類型方面，辦公研發(fā)雖以31%成交額占比維持首位，但較去年同期比例有所減少。而得益于公募市場的持續(xù)推動，公寓熱度提升、以27%的成交占比居于第二；商業(yè)項目同樣交易頻繁，交易中法拍渠道成交占比接近 50%，其中城隍廟廣場以12.09億元創(chuàng)上半年法拍成交紀(jì)錄；酒店資產(chǎn)交易則呈現(xiàn)"小而精"的特征，3 宗成交標(biāo)的均為1-3億元區(qū)間、帶穩(wěn)定租約的精品酒店項目，且均由私人投資者購入。

展望下半年，戴德梁行華東區(qū)資本市場部執(zhí)行董事盧強(qiáng)提出以下預(yù)測：

1. 部分外資基金持有的折價辦公項目有望繼續(xù)成交，將推動下半年辦公類別占比回升；

2. 前期盈利良好的實力企業(yè)將持續(xù)將上海作為資產(chǎn)配置地的首選；

3. 國內(nèi)低息環(huán)境有望給內(nèi)資買家創(chuàng)造良好的融資杠桿，將持續(xù)作為買家抄底防御基礎(chǔ)上反擊的考量點；

4. 數(shù)據(jù)中心、長租公寓、保障性租賃住宅、商場等公募REITs底層資產(chǎn)將持續(xù)受到機(jī)構(gòu)投資者的關(guān)注；

5. 法拍市場將進(jìn)一步受到私人投資者的關(guān)注，金額小、提升空間大的項目將成為其投資主流。

長三角外資制造業(yè)投資：項目總數(shù)略有下降，歐洲投資穩(wěn)中有增

據(jù)戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部數(shù)據(jù)統(tǒng)計，長三角范圍內(nèi)，共有51個外資制造業(yè)及研發(fā)項目簽約，包括新項目和增資擴(kuò)產(chǎn)項目（不包含物流倉儲類、產(chǎn)業(yè)園區(qū)投資項目，也不包含制造業(yè)及研發(fā)項目的開工、奠基及開業(yè)）。

受部分地區(qū)的關(guān)稅政策及全球經(jīng)濟(jì)放緩的影響，該總數(shù)較去年同期略有減少，項目投資國別的構(gòu)成也有一些變化。美國、韓國等國家的項目數(shù)量減少，而歐洲依舊是最重要的投資來源，共計35個項目（其中德國占20個、意大利占4個、瑞典和法國各占3個、瑞士占2個，其他歐洲國家共占3個）。此外，日本項目4個，美國和新加坡項目各3個，其他國家和地區(qū)項目共計6個。由此可見，德國項目總數(shù)依舊居首位；意大利的項目投資同比增長率最高，這可能得益于中意兩國雙邊往來的日益緊密；瑞士企業(yè)在長三角的投資有上升趨勢，且至少連續(xù)三年，每年均有重大項目投資。

從產(chǎn)業(yè)類別看，汽車整車、零部件及配套項目共計14個，落戶于4個城市。其中9個項目落戶上海，較去年同期更為集聚，這很可能與豐田汽車在上海市金山區(qū)獨資設(shè)立的雷克薩斯純電動汽車及電池的研發(fā)生產(chǎn)公司有關(guān)。大健康項目（包含生物醫(yī)藥、醫(yī)療器械、衛(wèi)生護(hù)理、保健品和食品類）共計10個落戶；裝備制造項目共計10個；其他類型的項目（包括電子、化工、新材料及其他）共計17個。

戴德梁行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部中國區(qū)租賃與交易線負(fù)責(zé)人賀超表示，整體看來，二季度長三角外資制造業(yè)投資項目總數(shù)同比略有下降，但來自歐洲的投資項目數(shù)量穩(wěn)中有增，汽車產(chǎn)業(yè)、大健康及裝備制造為主要投資方向。重大外資項目對上海青睞有加，例如豐田在上海獨資設(shè)立的雷克薩斯項目，以及由戴德梁行提供服務(wù)的某歐洲世界500強(qiáng)藥企的新生物制藥生產(chǎn)基地，投資金額超過20億元人民幣。相比之下，中小型外資企業(yè)則更傾向于在江蘇區(qū)域設(shè)立首個在華生產(chǎn)基地。舉例來說，二季度有7家德國中小型企業(yè)選擇在太倉設(shè)立其首個在華生產(chǎn)基地。其中，戴德梁行提供選址服務(wù)的德國隱形冠軍Weber集團(tuán)于2025年4月28日與太倉高新區(qū)簽訂了投資協(xié)議，設(shè)立其在華首個生產(chǎn)基地。

金融機(jī)構(gòu)深度介入“保交樓”，投后管理成項目交付“安全閥”

自2022年7月中央政治局會議首次提出“保交樓”到2024年4月政策升級、范圍擴(kuò)大至“保交房”，這場攻堅戰(zhàn)的交付成效明顯——2022至2024年底全國房企累計交付約1,238萬套，過去三年金融機(jī)構(gòu)通過專項貸款、資產(chǎn)重組、融資協(xié)調(diào)等多元化模式深度參與房地產(chǎn)項目紓困，保障百萬套住房交付。

金融機(jī)構(gòu)介入過程中，往往面臨多種風(fēng)險，專業(yè)投后管理通過風(fēng)險隔離機(jī)制、透明化監(jiān)管、價值修復(fù)閉環(huán)三重機(jī)制筑牢防線，成為化解項目隱蔽風(fēng)險的核心抓手。

隨著“白名單”擴(kuò)容至商品住房全覆蓋，項目后期運營仍依賴長效投后機(jī)制，投后管理正成為政府、金融機(jī)構(gòu)與開發(fā)商三方協(xié)作的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。戴德梁行華東區(qū)估價及顧問服務(wù)部執(zhí)行董事、中國REITs聯(lián)盟理事顧悅?cè)绫硎?，伴隨“保交付”進(jìn)入深水區(qū)，投后管理正從單一的風(fēng)險管控向多維價值創(chuàng)造躍遷。未來，我們將深化與金融機(jī)構(gòu)的戰(zhàn)略協(xié)同，通過REITs、資產(chǎn)證券化等工具，構(gòu)建“募投管退”閉環(huán)生態(tài)。重點打通存量改造、尾盤去化與保障房轉(zhuǎn)化路徑，以資產(chǎn)運營等方式提升現(xiàn)金流韌性，從根本上推動項目由政策“輸血”向市場“造血”轉(zhuǎn)型。

戴德梁行華東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文總結(jié)，圍繞推動高質(zhì)量發(fā)展首要任務(wù)和構(gòu)建新發(fā)展格局戰(zhàn)略任務(wù)，上海正在加快建設(shè)國際經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易、航運和科技創(chuàng)新中心，進(jìn)一步強(qiáng)化城市核心功能。在這一進(jìn)程中，政策的調(diào)控為房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向，通過優(yōu)化營商環(huán)境、加大產(chǎn)業(yè)扶持力度，為各類企業(yè)在滬投資興業(yè)提供肥沃土壤。戴德梁行將發(fā)揮自身專業(yè)優(yōu)勢，在招商等方面持續(xù)助力，積極引入優(yōu)質(zhì)項目與企業(yè)資源，同時密切關(guān)注政策調(diào)控和市場動態(tài)，為上海打造具有全球影響力的國際化大都市貢獻(xiàn)力量。