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文/樂居財(cái)經(jīng) 徐酒眠

向北，是重慶的富人區(qū)。

2003年金開大道通車后，嗅覺靈敏的地產(chǎn)開發(fā)商齊頭涌進(jìn)，以一段美名遠(yuǎn)揚(yáng)的“八大金剛”鬧金開為重慶樓市北進(jìn)寫下序篇。自此，財(cái)富、資源、重慶真正的Old Money向此匯聚。

“像棕櫚泉一樣生活”。時代大潮洶涌，差不多20年過去了，當(dāng)年主角之一棕櫚泉在此打造的1200畝國際花園靜靜佇立，至今依然是重慶豪宅界的不老傳說。

然而最近一年多，這座曾令無數(shù)人向往的豪宅社區(qū)內(nèi)，業(yè)主、物業(yè)、主委員會籌備組等多方矛盾外顯，利益紛爭將其多番推入輿論的風(fēng)口浪尖。

7月2日，重慶棕櫚泉聯(lián)英物業(yè)服務(wù)有限公司（簡稱“棕櫚泉物業(yè)”）張貼出一份告白金公寓全體業(yè)主書，宣告“將從2025年8月2日起暫停白金公寓的部分服務(wù)，只保留安全、消防等必要的基本服務(wù)”。

而原因，則是其“無力繼續(xù)墊付資金提供正常服務(wù)”。

棕櫚泉物業(yè)稱，大部分業(yè)主繼續(xù)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)，至2025年5月31日已長達(dá)17個月，欠費(fèi)金額已逾300萬元。

收不到物業(yè)費(fèi)，今年以來中海物業(yè)、龍湖物業(yè)、金科服務(wù)等多家物業(yè)公司在相關(guān)項(xiàng)目上主動發(fā)出撤場公告。相較而言，棕櫚泉物業(yè)的回?fù)舴绞剿坪鯗睾土瞬簧佟?o:p>

事實(shí)上，頂級豪宅業(yè)主也不交物業(yè)費(fèi)，重慶棕櫚泉白金公寓并非個例。就在幾個月前，深圳灣1號萊佛士公寓業(yè)主與物業(yè)公司，也曾因曝出物業(yè)費(fèi)糾紛而引發(fā)社會關(guān)注。

停擺背后

重慶棕櫚泉白金公寓，一棟37層的高樓，總建筑面積約31萬平方米。

朝向湖面、位置巨佳，內(nèi)部更是包羅萬象，貴賓接待室、商務(wù)洽談區(qū)、多功能會議室、咖啡吧、兒童游憩室、業(yè)主專用儲藏室等酒店配置，并提供24小時全程服務(wù)。

白金公寓住宅共164戶，總共建面約30000平方米。在行情最好的時候，這里的一套270平湖景房曾創(chuàng)下過45000元/月的租金傳奇。

2017年交房，基于高端產(chǎn)品與服務(wù)，白金公寓物業(yè)服務(wù)費(fèi)備案價格為10元/平方米·月。當(dāng)時，棕櫚泉物業(yè)與業(yè)主簽訂的《前期物業(yè)服務(wù)合同補(bǔ)充協(xié)議》中，明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)與優(yōu)惠期限，即：

“自房屋交付之日起至2023年12月31日前，業(yè)主按5元平方米支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)，自2024年1月1日起，業(yè)主按10元/平方米支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)”。

然而根據(jù)公告內(nèi)容，恢復(fù)至備案價格后，部分業(yè)主卻認(rèn)為是“物業(yè)服務(wù)費(fèi)漲價”了，并自2024年1月起開始拒繳。

有消息稱，在此前物業(yè)費(fèi)優(yōu)惠期，白金公寓物業(yè)費(fèi)收繳非常順利，幾乎達(dá)到了100%的繳費(fèi)率，而2024年以來這一數(shù)據(jù)卻驟降至10%。換而言之，有九成業(yè)主集體拒繳了。

反復(fù)催收未有成效，棕櫚泉物業(yè)與業(yè)主也曾對簿公堂。

為厘清爭議，棕櫚泉物業(yè)就某戶業(yè)主就欠費(fèi)事宜向法院提起訴訟。訴訟中，該業(yè)主提出的“前期物業(yè)服務(wù)合同不具有法律效力、物業(yè)服務(wù)費(fèi)過高、質(zhì)價不符、物業(yè)公司存在違約行為”等意見，但經(jīng)重慶市渝北區(qū)人民法院、重慶市第一中級人民法院兩級審理，均未被采納。

雖然勝訴了，但該業(yè)主仍拒絕主動履行判決，大部分業(yè)主也繼續(xù)拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。

2025年6月12日，棕櫚泉物業(yè)向欠費(fèi)業(yè)主發(fā)出《物業(yè)服務(wù)費(fèi)欠費(fèi)風(fēng)險提示函》，提醒欠費(fèi)業(yè)主在6月30日前交清所欠費(fèi)用，否則可能導(dǎo)致“正常的物業(yè)服務(wù)無法繼續(xù)”的風(fēng)險。目前來看，似乎依然沒有起到效果。

走到部分服務(wù)暫停這一步，棕櫚泉物業(yè)對正常交費(fèi)的業(yè)主表示真誠的謝意和歉意，“而欠費(fèi)的業(yè)主我司也將繼續(xù)通過各種合法途徑追繳欠費(fèi)，以維護(hù)我司自身的合法權(quán)益”。

矛盾焦點(diǎn)

有白紙黑字的前期物業(yè)合同為依據(jù)，法院判決也認(rèn)可了。但撞上眼下轟轟烈烈的物業(yè)降價潮，白金公寓物業(yè)費(fèi)想要從5元/平方米恢復(fù)到10元/平方米顯然是“逆勢而行”。

坐落在重慶南濱路知名的豪宅陽光100喜馬拉雅，2015年交付時的物業(yè)費(fèi)也定價為10元/平方米，因業(yè)主抗議目前已經(jīng)降至7元/平方米。

重慶棕櫚泉國際花園社區(qū)分為1-5期，涵蓋了獨(dú)棟別墅、洋房、高層住宅、大平層、寫字樓、商場等多種業(yè)態(tài)。白金公寓其實(shí)是五期棕櫚泉國際中心綜合體的組成之一，據(jù)悉，與其相鄰獨(dú)棟別墅物業(yè)費(fèi)為4-8元/平方米·月。

7月4日，有部分業(yè)主發(fā)出聯(lián)名書，表示白金公寓10元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)，遠(yuǎn)超“本小區(qū)三期、四期每平方每月2元”以及重慶市政府最新版指導(dǎo)價的最高價1.9元/平方米·月。

樂居財(cái)經(jīng)《物業(yè)K線》注意到，拒繳物業(yè)費(fèi)業(yè)主還提出了棕櫚泉物業(yè)服務(wù)縮水的問題，直言：“前幾年5元/平方米·月時，有24小時管家、兒童室，現(xiàn)在漲到10元/平方米·月，連會議室都被物業(yè)鎖了?！?nbsp;

另外，根據(jù)業(yè)主發(fā)發(fā)出的白金公寓主要服務(wù)內(nèi)容，有很多代訂服務(wù)，“完全不符合當(dāng)下實(shí)際情況”，如代訂酒店、代訂餐位、代訂私教等；所謂的喬遷祝福，在喬遷當(dāng)日送鮮花祝福，也是一次性。

值得一提的是，業(yè)主對棕櫚泉物業(yè)收支不透明問題也頗有意見。

有消息稱，目前購物中心和寫字樓、車位空置超60%，而很大一部分產(chǎn)權(quán)都在開發(fā)商手上。按道理這些物業(yè)的物業(yè)費(fèi)都應(yīng)該由地產(chǎn)支付，“但物業(yè)始終不公布相關(guān)賬目，大家只能懷疑這些費(fèi)用都由業(yè)主承擔(dān)了”。

對此，有部分業(yè)主發(fā)出訴求，希望能聘請第三方機(jī)構(gòu)對白金公寓的服務(wù)內(nèi)容進(jìn)行評估，再綜合重慶物業(yè)市場現(xiàn)狀，重新制定與服務(wù)內(nèi)容相匹配的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并要求物業(yè)公司向業(yè)主公示披露開發(fā)商是否交物業(yè)費(fèi)、歷年物業(yè)費(fèi)使用收支情況、停車費(fèi)、廣告等公共收入情況，以及大修基金情況等銀行賬戶明細(xì)。

據(jù)悉，上周人和街道及社區(qū)負(fù)責(zé)部門將組織棕櫚泉地產(chǎn)，棕櫚泉物業(yè)公司，白金公寓業(yè)主展開三方溝通，但是尚未相關(guān)方披露進(jìn)展情況。

物業(yè)費(fèi)困局

豪宅不僅房子，更是一種生活方式與資產(chǎn)配置策略。除了地段與產(chǎn)品，還需要物業(yè)在漫長時光里提供持續(xù)的服務(wù)與養(yǎng)護(hù)。事實(shí)上，在過去很長時期里，憑借“重慶唯一沒有亂搭建社區(qū)”的名聲，棕櫚泉物業(yè)的確有口皆碑。

棕櫚泉物業(yè)官網(wǎng)2023年7月之后未有更新，但在其過往介紹中，自2005年7成立后管理的項(xiàng)目年度物業(yè)費(fèi)收繳率始終保持在96%以上，物業(yè)費(fèi)平均收繳率為97.7%。

房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整，房價漲不動了，豪宅業(yè)主也開始對物業(yè)費(fèi)精打細(xì)算。白金公寓300萬物業(yè)費(fèi)拖欠事件，有人認(rèn)為是部分業(yè)主契約精神的缺失，也有觀點(diǎn)表示物業(yè)通過“補(bǔ)充協(xié)議”將調(diào)價權(quán)握在手中，規(guī)避了業(yè)主大會表決……

一邊是業(yè)主覺得物業(yè)“光收錢不辦事”，另一邊是物業(yè)公司也在抱怨“賺不到錢還要倒貼”。眼下，物業(yè)費(fèi)正在成為一個愈發(fā)敏感的社會性話題。

有行業(yè)觀察者按照白金公寓住宅164戶、總共建面約30000平計(jì)算，不含車位管理費(fèi)，原來5元/平方米·月的物業(yè)費(fèi)大概在15萬元，恢復(fù)10元/平方米·月后約為30萬元。據(jù)悉，白金公寓總共需要10~12個工作人員服務(wù)，每月各項(xiàng)成本開支約在10萬出頭。

需要達(dá)成的共識是，物業(yè)公司與業(yè)主從來不是對立方。業(yè)主不交物業(yè)費(fèi)之后，物業(yè)公司停擺服務(wù)或直接退場，都可能帶來兩敗俱傷的局面。

如何通過物業(yè)費(fèi)定價與服務(wù)質(zhì)量，以及業(yè)主滿意度平衡各自的利益？

2024年12月，萬科物業(yè)推出“彈性定價”模式，將服務(wù)選項(xiàng)和定價權(quán)利交還給業(yè)主，意圖通過“菜單式服務(wù)”和賦權(quán)業(yè)主來破解當(dāng)下的市場挑戰(zhàn)。今年6月13日，萬物云向行業(yè)開源了“彈性定價”模式，希望與行業(yè)共同探索創(chuàng)新。

此外，最近兩年，北京、成都、安陽等地有小區(qū)也開啟了信托制物業(yè)管理試點(diǎn)，借此實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收支透明，避免物業(yè)服務(wù)質(zhì)量與收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不匹配而引發(fā)的矛盾糾紛。這套模式里，業(yè)主大會是委托人，物業(yè)企業(yè)是受托人，業(yè)主是受益人，最關(guān)鍵是有一個獨(dú)立的信托機(jī)構(gòu)當(dāng)“裁判”。

總的來看，這兩種物業(yè)管理模式其實(shí)在一定程度上都是在回應(yīng)業(yè)主對透明化服務(wù)的需求，推動行業(yè)實(shí)現(xiàn)質(zhì)價相符的愿景。