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北京進深 徐迪 低總價+好房子，單這兩點，就能拿捏住大部分剛需。

招商通州八里橋新盤朝棠攬閱，靠著與朝陽深度綁定的區(qū)位，狠拉了一波朝陽通勤族的流量。

朝棠攬閱不是個案。

通州今年的新房特別是新規(guī)后入市的項目，包括云璟攬閱、花溪云錦、國譽頌等，成交數(shù)量和速度都挺不錯的。

很大原因是通州解了雙限購，拉回了朝陽一大批剛需客群。這之前很長一段時間，朝陽外溢首選是亦莊。

這其中大分部是剛需客群，以朝陽年輕通勤族為主，預(yù)算有限，但對居住品質(zhì)有一定追求，不愿將就二手房。

通州的臨鐵小戶型項目成了最優(yōu)解。

上面開盤三個項目中，賣得最好的云璟攬閱，幾乎是按著這個標(biāo)準(zhǔn)量身訂制的。

當(dāng)然云璟攬閱也是搶了個先手優(yōu)勢。后面的兩個，花溪云錦，戶型略大；國譽頌太遠(yuǎn)。

招商蛇口嘗到了甜頭，所以在八里橋地塊又復(fù)制了一個朝棠攬閱，并且把小戶型做到極致。

“未開先火”，除了海淀北的幾個神盤，北京現(xiàn)在也就朝棠攬閱能配上這個詞兒。

據(jù)說69平米的小三居已經(jīng)被認(rèn)購光了。

因為這個戶型只有首開的55套，朝棠攬閱86平米三居才是主力。

86戶型的優(yōu)勢就沒那么明顯了。市場上同類產(chǎn)品還是有的，沒那么稀缺。兄弟盤云璟攬閱，物資學(xué)院板塊的國譽朝華，這個面積段都有三居兩衛(wèi)戶型。

同樣的總價，在國譽頌?zāi)苜I到四葉草。

但是不要緊，沒買到69神戶型的，看到了售樓處的盛況，多少會對這個盤產(chǎn)生一些天然的好感。本著“來都來了”的心態(tài)，去看看別的戶型。

三分釣技，七分打窩。

朝棠攬閱打得一手好“窩子”，魚群自然圍著轉(zhuǎn)。

話說回來，這個所謂的神戶型，神的是性價比，也不是說它本身產(chǎn)品力滿級。手頭上這400多萬，能買到這樣一個品質(zhì)的房子，挺值的。

可房子和其它快消品又不同，值不值，它不能只考慮當(dāng)下。

首次置業(yè)最容易忽視的就是房子保值問題。

可能有人會說，我自住又不是投資，為什么要考慮升值保值問題？

自住不考慮置換嗎？

有些常識可能要等房子買到手才知道，比方說69平米的房子，不可能住一輩子。

它就算給你再多的陽臺，隔出再多間臥室，還是只有69平米。

廣角鏡頭下的69戶型樣板間↓

北向兩個小臥室，樣板間做的打通，配上特定的迷你家具，還是非常局促。

唯一能支撐這個空間做成兩個臥室的原因，就是有兩個窗戶。

特地縮小了窗墻比，方便床的擺放。

戶型圖上感受不到的小面積壓抑感，看樣板間就比較直觀了。

如果只是小兩口住，沒太大問題，隨著家庭人口的增加，新的居住需求也就產(chǎn)生了。

隨著年齡的增長，生活水平的提高，剛需到改善是自然而然的。

但凡什么東西扯上了性價比，總不會是心尖上那個。

后面開始考慮置換的時候，手里這套房子好不好賣，能不能賣上價，差不多決定了你下一套房子品質(zhì)有多高。

所以朝棠攬閱這種盤，抗跌屬性是需要好好想一想的。

眼前能看到的高壓線、航線噪音等不利因素，還在其次。

反倒是強營銷的地鐵、河景，能否算作保值籌碼。

朝棠攬閱打的河景房標(biāo)簽，不好評價，通惠河和北運河的區(qū)別，在地圖上都能看出來。

至于地鐵，十年前通州的地鐵盤很稀缺，那會兒籠共就一根八通線，現(xiàn)在滿通州都是地鐵。

地處朝陽、通州交界處，離朝陽近是項目賣點之一，從普適角度來講，買房時，兩區(qū)交界處向來是個雷區(qū)。

各利益主體相互掣肘，片區(qū)規(guī)劃落地速度大打折扣。

八里橋這一帶還是容易踩雷的。

朝陽東邊到常營就是極限了，因為有天街購物中心、朝陽醫(yī)院、陳經(jīng)綸中學(xué)三大件的加持。

而通州，眾所周知，現(xiàn)在全區(qū)的資源都在往運河商務(wù)區(qū)傾斜。副中心每年上千億的基建投入量預(yù)計將持續(xù)到2035年，今年開始，副中心的住宅用地明顯增多，過兩年新盤陸續(xù)出來，八里橋?qū)碓诟敝行?，能達(dá)到當(dāng)前常營在朝陽的地位就不錯了。

常營板塊最新的項目樓齡在十年左右，包括長楹天街、北京新天地、常楹公元等。2016年是一個節(jié)點，這之前入手的基本增值，2016當(dāng)年及以后買到的，現(xiàn)在還能不能出手，就看賠多賠少了。

類似這種城鄉(xiāng)接合部板塊，房子的流通性是一切，十年是個坎，上車成本很重要。

同樣的情況，也適用于朝棠攬閱。

開盤價太高的話，強烈建議等等中建的運河八子。

超級大盤托底流動性，運河+東六環(huán)+亞洲最大的地下交通樞紐，多重保險，穩(wěn)定性遠(yuǎn)勝八里橋。