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文/北京進深  嚴明會

樹大招風，更何況是樓面價10萬 的地王項目。

短短9天，中海地王樹村項目，一共收到了30條反饋意見。

海淀群眾還是一如既往“挑刺”。每一條意見都很專業(yè)，甚至有的連“整改”建議都一并提出，不知道的還以為是其他開發(fā)商派人來“找茬”。

中海也很認真對待，共計回復了2374字。

在這份通告中，可以一睹中海是如何在“螺螄殼里做道場”。

它有陽臺嗎？有院子和露臺嗎？層高又是多少……

在樹村項目上，外界看到了中海想在海淀打造北京頂豪天花板的決心。

在寸土寸金的海淀，當各家開發(fā)商都在卷大平層，中海地產(chǎn)卻另辟蹊徑，在樹村地王項目上玩起了新花樣。

它不僅有大平層洋房，還有疊墅。

疊墅，在海淀是一個稀缺物。中海又將如何創(chuàng)新？

01

中海樹村項目是北京首個樓面價站上10萬/平米的住宅地塊，自3月成交起就備受關注。

最高建筑18米，規(guī)劃了16棟4-6層疊拼 大平層產(chǎn)品。

眼下都在鼓勵住宅層高不低于3m，樹村項目18m如何做出6層？

既然往上突破不了，那就往下狠狠造。

中海稱，項目住宅樓建筑高度起點，從室外地坪起算，首層結合小區(qū)臺地景觀做下沉設計。

這樣做的優(yōu)勢不少，不僅層高達標了，景觀微地形也有了。

當然，成本也會提高不少，畢竟它要通過截水溝及提升排水解決倒灌問題。

還有人擔心，樹村項目的混搭業(yè)態(tài)，會不會導致小區(qū)客群不純粹？

中海很機智，用景觀連廊橫貫小區(qū)腰部，將小區(qū)一分為二，南北各8棟樓。

1、北半?yún)^(qū)1-8#樓。

其中4#和8#樓西側各有一個單元的6層洋房，面積在280/320平米左右。

純邊戶，三面有窗的環(huán)幕視野，雖然進深太長，不能像圓明天頌一樣做出5面寬產(chǎn)品，但好在面積夠大，280三面寬，320可以做到四面寬帶陽光主衛(wèi)。

其余均為為5層疊拼 大平層產(chǎn)品，兩梯一戶，私享戶外玄關。

海淀北五環(huán)的首個疊拼項目，上疊4-5F帶露臺，下疊1-2F帶地下室；中間3F是370平米大平層。

預計疊拼面積段400-500平米，按照15萬 的單價，單套總價達6000萬級別。

2、南半?yún)^(qū)8棟樓，均為6層退臺洋房。

9#-14#樓均為兩梯兩戶，面積段220/260平米。

15#整棟和16#樓東邊兩個單元是一梯兩戶，為起步180平戶型。

所有樓棟都帶下躍戶型。

“好房子”三件套里的陽臺在樹村項目會升級嗎？

此前，建發(fā)海晏南客廳外有一步陽臺。這是北京“好房子”新規(guī)發(fā)布以來，海淀新盤邁出的突破性一步。

但頗為遺憾，中海在此次回復反饋意見稱，未設置陽臺、架空層、鄰里空間。

沒有陽臺“黑科技”，但它有戶內挑空。

此前，《北京市高品質商品住宅設計導則（試行）》中也提及，“鼓勵戶內公共區(qū)域（起居室、餐廳）設置通高躍層等具有層次感與趣味性的室內空間”。

樹村項目還會玩出啥花樣？

院子，是北京最為稀缺的空間。眼尖的海淀群眾一下就發(fā)現(xiàn)，中海樹村項目的部分樓座戶型設置了院子。

另有業(yè)內人士透露，中海還把中間平墅和上疊也有退臺形成的露臺小院。

但也有海淀群眾擔心，業(yè)主會借由退臺，私搭亂建從而帶來各種鄰里糾紛。

中海則稱，本項目北側屋面設為不上人坡屋面，業(yè)主入住后將由物業(yè)進行統(tǒng)一管理。

02

這個北京王炸頂豪，因為樓間距，讓海淀群眾挑出了不少問題。

他們一上來就一針見血指出，“小區(qū)布局太密，行列式兵營排布，設計感較差?！?/span>

從樹村項目總平圖可見，并排的兩棟樓東西間距最大7.7米，北半?yún)^(qū)最小的只有5.8米。

南北間距最近的兩棟相隔18.35米，南區(qū)略好一些，最遠的能達到28米。

對于中海而言，項目場地長約200m，寬約100m，容積率1.6（含東側防護綠地及南側街坊路）。如果去掉這條街坊路和防護綠地的面積，樹樹項目的容積率將超過1.95。

1.95容積率 18米限高，樓棟排布難度非常大。

所以結合規(guī)劃條件及場地實際情況，中海采取東西及南北雙軸主動線形式布置，這種排列方式無疑是最好的選擇。

它能一舉三得，實現(xiàn)各住宅樓棟周邊園林景觀范圍較為均衡，以最大程度保證每戶均等的通風和日照條件，且符合規(guī)范要求。

樓間距過近，也讓外界對于中海樹村項目是否存在消防隱患格外關注。

一直以來，海淀群眾對于消防問題很是在乎。此前，永豐北嘉華天珺被北京市規(guī)劃和自然資源委員會海淀分局揪出了消防設計問題。它只得重新修改方案，再走一遍流程。

現(xiàn)在，中海樹村項目也被海淀群眾反饋，“小區(qū)未形成整體消防環(huán)路，僅有兩條盡端式消防路和回車場地，且不能聯(lián)通。另外，最南側樓占用街坊路用作消防路。”

中海則回應，本項目為低多層住宅及配套建筑。換言之，不要用高層民用建筑設計的防火規(guī)范來要求我。

項目采用局部成組布置，共分為6組，分別為1#、3#樓，2#、4#樓，5#、7#樓，6#、8#樓，9#、11#樓以及10#、12#樓，每組占地面積均小于2500㎡。

同時，規(guī)模較小的建筑可以利用市政道路型消防車并兼做消防救援場地，樹村項目南側樓棟參照執(zhí)行。

雖然樓與樓之間密了些，但為了符合海淀高端客群對于“好房子”的預期，中海樹村項目設置了下沉庭院。

但海淀群眾認為，“小區(qū)中間存在多個零散下沉庭院，且多個尺度較小”“兩部樓梯距離北側樓棟距離過近，可能會對一層住戶私密性產(chǎn)生影響，建議調整位置，布置于場地中央。”

從總平圖可見，樹村項目共有三處下沉庭院。

中?；貞?，下沉庭院布置及深度符合設計規(guī)范，疏散樓梯與北側樓棟之間可通過景觀種植方式滿足私密性要求。

因為樓棟密集，也使得中海樹村項目在地上玩不出太大花樣。

公眾認為，根據(jù)要求，集中綠地寬度不應小于8m；集中綠地中，在標準的建筑日照陰影線范圍之外的綠地面積占比不應小于1/3,，并應設老年人和兒童活動場地。

中海回復，本項目綠地率計算滿足相關要求。

東側防護帶地塊，在吞噬容積率的同時，也釋放了綠化率。它由中海代建，可作為集中綠地，滿足集中綠地設計要求。

另外，樹村項目設置了室外活動場地，位于12#樓南側，供老年人及兒童使用。