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文/上海進深 嚴明會

上海第七批次土拍，楊浦濱江再拋重磅——N090601單元I4-01地塊。

這塊地東至規(guī)劃三星路，南至杭州路，西至規(guī)劃松潘路，北至規(guī)劃潤玉路，出讓面積1.65萬方，容積率1.8，建筑面積2.97萬方，地上建筑限高24米。

地塊起始價213620萬元，樓面價72001元/㎡。

它的東北側，就是之前兩次開盤認購率均超200%的爆款紅盤保利海玥外灘序BUND98。

從規(guī)劃指標看，1.8的容積率、24米限高與BUND98如出一轍，不出意外的話，也會打造成純洋房社區(qū)。

相比于BUND98所在地塊，I4-01地塊更方正，只是面積小了約3000平方米，產品形態(tài)或更規(guī)整。

從價格上來看，I4-01地塊的樓面起始價比BUND98所在地塊貴了約2000元/㎡。

讓人好奇的是，保利是否會參與此地塊的爭奪。在前不久的六批次土拍中，保利并未有地塊斬獲。

保利算得上是楊浦濱江的資深玩家了，接連在這里打造過保利外灘序BUND45和BUND88、保利外灘啟PARK77項目。

I4-01地塊的區(qū)位堪稱“頂配”：

1、地處楊浦濱江“九宮格”范圍內，可能是該板塊內可能最后一塊純洋房用地，距黃浦江直線距離極近，一線江景資源無可替代。

2、南側緊鄰即將竣工的B站、美團總部、星空華文，東側規(guī)劃150米 320米地標辦公樓，是距離互聯網大廠最近的住宅之一，高端居住需求支撐明確。

3、西側三塊綠地保障生態(tài)環(huán)境，北側規(guī)劃九年一貫制學校，生活與教育配套完善。

預計地塊內有中小套型限制，或將推出100㎡的中小戶型，可能會是板塊內最后一個小面積新房項目。

I4-01地塊出讓之后，整個大橋“九宮格”之內，還剩下I10-01和I11-01這兩宗宅地待出讓。

有了BUND98的“珠玉在前”，市場對I4-01地塊的預期拉得很高。

BUND98所在地塊是去年11月底，由保利發(fā)展與上海建工聯合體?以28.71億元的總價競得，溢價率17.09%，成交樓板價為81960元/平方米。

BUND98主力戶型為建面約83-143㎡的2-4房。今年5月27日，一批次223套房源首開，一個半小時全部售罄，均價126432元/㎡，算下來，賣出一套房只要20秒。6月27日，二批次開盤，92套房源光速售罄，均價128463元/㎡，項目整盤清盤。

楊浦濱江九宮格的高熱度，根源在于其不可復制的低密屬性。

和前灘、世博九宮格相比，楊浦濱江的九宮格容積率更低。前灘九宮格的容積率普遍在2.0以上，世博九宮格的容積率則在2.6以上。

楊浦濱江九宮格地塊中，除了浦江之星3.9以外，其余6塊住宅用地 1塊商辦用地的容積率都在1.2-1.8之間，建筑高度僅有12-24米，其中不少地塊還都是風貌別墅。

截至目前，中建壹品、保利發(fā)展、中鐵置業(yè)已經相繼在楊浦濱江“九宮格”落子。

回顧一下楊浦濱江九宮格近來的土拍情況，除了BUND98和此次即將出讓的I4-01地塊，其余已出讓地塊都是通過遴選方式確定開發(fā)主體。

2023年7月，中建壹品以38.62億元的總價獲取定海社區(qū)I14-01地塊（大橋街道90街坊）、I15-03、I15-02地塊（大橋街道89街坊）。

I14-01地塊為普通商品房用地，I15-03地塊土地用途為辦公樓。I14-01地塊所建項目為中建壹品浦江之星，該項目于去年5月推出428套房源，均價為10.99萬/平方米，目前已售罄。

去年底，楊浦區(qū)公布了中鐵置業(yè)為定海社區(qū)I15-01地塊（大橋街道89街坊）歷史風貌保護項目實施主體。

I15-01地塊的底價為14.2641億元，實施主體為中鐵置業(yè)。該地塊目前仍在建，尚未入市。

今年6月底，中建壹品再次出手，以底價22.56億元競得I9-01地塊。該地塊建筑面積2.96萬方，容積率1.4。

地塊的成交樓板價7.6萬元/平方米。由于是歷史風貌保護項目，在地塊限高12米約束下，中建壹品預計會開發(fā)風貌別墅聯排別墅產品。