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北京進(jìn)深 徐迪 9月6日，黃杉木店新盤璞樾戶型圖正式發(fā)布。

9棟住宅樓共426戶，面積段152㎡-258㎡全四居，共七種戶型，層高約3.16-3.37米。

贈送空間包括陽臺、設(shè)備平臺、挑空平臺。

單看面積不太，但是數(shù)量多，凌碎地藏在各功能區(qū)的邊邊角角。

此外還有獨(dú)立電梯廳公區(qū)私用，整體下來得房率也能做到90%以上。

起步建面152㎡是主力戶型，分中間戶和邊戶兩種，總計(jì)175套。

經(jīng)典四葉草，客餐廚通透；廚房外接家政間，空間不小，晾曬收納皆宜。

南向通面寬陽臺，進(jìn)深約1.2米。

北向臥室外接設(shè)備平臺+挑空平臺。

獨(dú)立電梯廳，做了收納空間，邊戶的梯廳里還額外贈送一條挑空平臺。

188㎡次主力戶型，全邊戶，四居三衛(wèi)，總計(jì)121套。

格局上動靜分區(qū)，主臥與北向兩間臥室集中在一側(cè)，另一間南向套房獨(dú)立于客廳另一側(cè)；

家政間放到電梯后邊，空間利用到極致。

主衛(wèi)升級到雙衛(wèi)盆帶景觀浴缸。

贈送同樣是南向通面寬陽臺，北向設(shè)備平臺+挑空平臺組合。

另外在家政間外邊和玄關(guān)外邊各有一處挑空平臺。

4個(gè)大戶型集中在兩棟高層里。

5#樓25層，東邊單元為195㎡，西邊為204㎡。

195㎡戶型類似188㎡戶型的PLUS版，面寬略大一些，北向家政間外的挑空平臺尺度升級。

204㎡戶型南向四面寬，隔出一間陽光主衛(wèi)；動靜分區(qū)更明確，入戶兩側(cè)是臥室，往里走是客餐廚+書房，中西雙廚，轉(zhuǎn)角光廳。

中央樓王棟中間戶是230㎡，邊戶258㎡，各40套。

230㎡南向四面寬三臥房。梯廳、玄關(guān)、過廳，三進(jìn)式歸家禮序，儀室感拉滿。

主臥南北通透，主衛(wèi)略顯狹長，戶型圖上沒有浴缸，但是北向贈送平臺是有空間可以做的。

258㎡頂配建面，格局與204戶型接近，把書房也放到靜區(qū)一側(cè)，客餐廚等寬，3.35米層高，更為方正開闊的空間感。

主臥步入式衣帽間，陽光主衛(wèi)，南向可做觀景浴缸。

01、起步150㎡，戶型更大

璞樾占地約3公頃，總建面11.68萬㎡，地上建面7.85萬㎡，其中住宅建面約7.75萬㎡。

頂配建面雖然沒有紫京宸園的大，但是起步就做到150㎡面積段。

面積段差距不大，大戶型更多，整體具有均好性，圈層純粹度更高。

紫京宸園頂配做到270㎡，還有400㎡的空中疊墅，對頂豪買家更有吸引力。

02、兩棟洋房，南靠高層好乘涼

建筑類型仍然是小高層為主，僅北排兩棟為洋房，1#樓7層，2#樓11層。

這兩棟以南的三棟樓高度分別是：80米、67.3米和53.7米。

雖然不是正面遮擋，但一天里大部分時(shí)間采光都會受到影響。

最高建筑為西門入口處的5#樓，25層。

正中央4#樓20層，最南排8#、9#樓分別為15層和16層，其余均為17層。

03、三處下沉庭院，峽谷+人工湖

西門為人行主入口。

向外的沿街面，景墻代替了整個(gè)西面圍墻，一直延伸到到南北兩側(cè)轉(zhuǎn)角處，尺度不在金茂滿曜之下。

向內(nèi)有廊道連接三處下沉庭院，最大的一處延伸至7#住宅樓首層架空層。

據(jù)悉璞樾的下沉庭院做了大面積水系，人工湖之類的，還有峽谷景觀帶，園林配置超過璞逸豐逸。

架空層建面269㎡，整體會所面積在2500㎡左右，比紫京宸園的規(guī)模略小。

04、地庫出入口，中央車站設(shè)計(jì)

小區(qū)人車分流，530個(gè)機(jī)動車位全部位于地下。

地庫出入口在小區(qū)北側(cè)，雙口雙車道，對稱造型，中間做了中央車站景觀。

除西側(cè)景觀大門外，南側(cè)還有一處人行出入口，方便幼兒園接送孩子，

05、頂豪童學(xué)院，教育預(yù)留牌

項(xiàng)目東南角為托幼用地，占地5253㎡，容積率0.9。

地上建面4727.75㎡，共3層幼教空間，總高13.5米。

造型非常漂亮，大量露臺、可上人屋頂，充分保證小朋友的活動空間。

同樣還是在兩棟樓的包括下，采光可能會受到一定影響。

06、拿地回溯

黃杉木店地塊成交于4月28日，由中建智地 中國金茂 越秀地產(chǎn) 朝陽城發(fā)聯(lián)合體，以126億元的底價(jià)摘得。

黃杉木店地塊位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，臨近地鐵6號線青年路站，在朝陽北路以北，周邊有朝陽大悅城、萬象匯、民航總醫(yī)院等，周邊教育、醫(yī)療及商業(yè)配套資源豐富。

地塊西北方向就是北京初代豪宅星河灣，建成于2005-2007年期間，目前二手房掛牌均價(jià)在9萬/平。

【詳細(xì)地段分析可以回看上一篇：紫京宸園報(bào)規(guī)，劇透了兄弟】

1、北京茂越置業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)黃杉木店2107-01住宅和02托幼項(xiàng)目，其中住宅地塊案名為璞樾。

“璞”系是中國金茂在城市核心區(qū)為中產(chǎn)打造的定制社區(qū)；

“樾” 系是越秀地產(chǎn)的高端住宅產(chǎn)品線，同樣強(qiáng)調(diào)選址城市核心稀缺地段。

北京茂越置業(yè)成立于2025年5月14日，注冊資本40億元。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)持股50%，北京興鼎由中建智地和朝陽城開分別持股97%和3%；中國金茂旗下北京方興亦城置業(yè)持股33%；越秀地產(chǎn)旗下廣州越秀華城房地產(chǎn)持股17%。

公司法定代表人、經(jīng)理為方興亦城置業(yè)總經(jīng)理王澍；董事長為中國金茂首席運(yùn)營官吳進(jìn)；董事包括越秀地產(chǎn)北方區(qū)總經(jīng)理董毅、中建智地董事長樊飛軍等。

管理層方面，董事長和總經(jīng)理都是金茂系。

地塊往東3公里處，就是三間房的金茂滿矅項(xiàng)目，金茂對這一片很熟。

據(jù)悉，璞樾項(xiàng)目由金茂負(fù)責(zé)規(guī)劃設(shè)計(jì)，越秀來做營銷和物業(yè)。

2、南側(cè)2107-03地塊由中建壹品單獨(dú)操盤，打造為北京第三座宸園——紫京宸園。

項(xiàng)目占地5.43公頃，總建面約21.43萬㎡，其中地上建面14.14萬㎡。

住宅建面約14.03萬㎡，架空層面積300㎡。

規(guī)劃15棟7-25層洋房、小高層和高層產(chǎn)品，共815戶，戶均建面172㎡，層高3.16-3.4米。

項(xiàng)目開發(fā)主體北京興昶房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，成立于2025年5月13日，注冊資本80億元。

股權(quán)結(jié)構(gòu)與北京茂越置業(yè)相同，由樊飛軍直接掛帥董事長，北京宸園總經(jīng)理李吉擔(dān)任新項(xiàng)目公司總經(jīng)理。

大股東北京興鼎房地產(chǎn)是北京宸園的開發(fā)主體，去年6月份以112億元的總價(jià)拿下了北京首宗“宅產(chǎn)配”地塊“朝陽酒仙橋 前葦溝 朝陽園北區(qū)”項(xiàng)目，分別開發(fā)了北京宸園和璞園PARK兩大住宅項(xiàng)目。

對于開發(fā)組合包，中建智地可算是頗有心得了。

紫京宸園最小戶型為130㎡三居，主力145/165㎡，此外還有220/270㎡大平層，以及400㎡的空中別墅。

3、距離住宅項(xiàng)目15公里以外的孫河商服地塊，開發(fā)主體也是北京興昶。

占地5.87公頃，總建面12.69萬平方米，地上建面5.87萬方。

分兩個(gè)標(biāo)段施工，一標(biāo)段建面7.53萬平方米，二標(biāo)段5.16萬平方米。投資估算合計(jì)約6.34億元。

在建筑高度方面，孫河地塊有較為嚴(yán)格的規(guī)定，要求從中央公園后退100米區(qū)域內(nèi)限高12米，100-150米內(nèi)限高24米，沿內(nèi)環(huán)路可到30米。